當(dāng)前由于個(gè)別城市住房價(jià)格下跌，導(dǎo)致樓市“崩盤論”不絕于耳,。筆者認(rèn)為,，這種言論有失偏頗，不符合國情,。實(shí)際情況是各大中城市房價(jià)還在不斷上漲,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅與去年同月相比,，價(jià)格下降的只有1個(gè)城市,，上漲的有69個(gè);最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%,。二手房價(jià)格也是如此,。
房價(jià)不斷上漲的原因，主要是供求規(guī)律使然,。在新型城鎮(zhèn)化的背景下,，大部分城市人口在不斷增加，城市規(guī)模在不斷加大,，對(duì)住房的需求在不斷增加,。
由于長期以來城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)以及“剪刀差”的存在，我國目前城鄉(xiāng)差別較大,，這種差別不僅體現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民收入上,，也體現(xiàn)在各自的生存環(huán)境、享受的公共資源上,。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃
(2014-2020年)》,，到2020年，我國城市化率達(dá)到60%左右,，會(huì)有1億左右農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)落戶,。這些人口進(jìn)城，既需要為他們提供相應(yīng)的住宅,，也需要為他們提供相應(yīng)的商業(yè),、交通、醫(yī)療等各種設(shè)施與服務(wù),，還需要發(fā)展工業(yè),、服務(wù)業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)為他們提供就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)是城市基礎(chǔ)設(shè)施,、社會(huì)設(shè)施的重要載體,，住房和產(chǎn)業(yè)的提供，也都離不開房地產(chǎn),。因此,，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn),，但房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要推動(dòng)力量。
需要注意的是,，我國城市之間發(fā)展是不均衡的，各地城市化水平也不一樣,。目前東部地區(qū)常住人口城鎮(zhèn)化率為62.2%,，而中、西部地區(qū)分別只有48.5%,、44.8%,。因此，各地的發(fā)展路徑,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有差異,。就北京而言，盡管已經(jīng)處于城市化后期階段,，但人口還是在不斷增加,。2013年北京市常住人口已經(jīng)達(dá)到2114.8萬，比2009年增加359.8萬,，按三口之家一套住房簡單估算,，就需要增加住房120萬套。目前北京還有13萬經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的輪候家庭等待解決住房問題,，還有大量的棚戶區(qū),、舊城區(qū)需要改造，首個(gè)自住型商品房的中簽率只有1.35%,，很多商品房樓盤出現(xiàn)了“日光盤”,，一房難求。北京房價(jià)不斷上漲的主要原因還是住房需求不斷增加,，供不應(yīng)求所致,。
影響房價(jià)的因素有很多，但不管是什么因素,，最終都會(huì)通過供求關(guān)系來對(duì)房價(jià)造成影響,，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。針對(duì)大中城市住房供不應(yīng)求的狀況,，對(duì)于供求矛盾較大的城市,，我們一方面不斷增加中小戶型商品房、保障房供應(yīng),，另一方面也采取了限購,、限貸等手段來限制投資性、投機(jī)性住房需求,，有效抑制了房價(jià)快速上漲,。
房價(jià)上漲背后,，除了供求關(guān)系，更深層的問題是各地發(fā)展不均衡所致,，有的城市集中了較多教育,、醫(yī)療、交通等優(yōu)質(zhì)公共資源,，城市發(fā)展?jié)摿^大,，對(duì)人口的吸引力較大，所以,，房價(jià)問題在房價(jià)之外才能找到更好答案,。北京的房價(jià)居高不下，更是城市功能,、優(yōu)質(zhì)公共資源太集中的表現(xiàn),，對(duì)人口有巨大吸引力。因此,，北京的房價(jià)問題不僅僅是北京的問題,，而是全國的均衡發(fā)展問題，是全國的優(yōu)質(zhì)公共資源分布不均衡的問題,。各城市房價(jià)的不同,，實(shí)際上也是各城市優(yōu)質(zhì)資源不同的反映。因此房價(jià)的調(diào)控不能只通過房地產(chǎn)看房地產(chǎn),，而是要跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn),。當(dāng)各城市均衡發(fā)展，優(yōu)質(zhì)公共資源實(shí)現(xiàn)均衡配置時(shí),，一線特大城市的房價(jià)問題也就不是問題了,。
在新型城鎮(zhèn)化背景下，在城市化加速過程中,，房地產(chǎn)是否會(huì)“崩盤”,，最終還取決于各城市住房的供求關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好,、人口不斷聚集的城市,，城鎮(zhèn)人口不斷增加，住房需求不斷增加,，住房供不應(yīng)求或供求均衡情況下,，房地產(chǎn)不會(huì)崩盤。在個(gè)別城市,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏后勁,，盲目增加房地產(chǎn)投資，沒有產(chǎn)業(yè)和人口跟進(jìn),，不能實(shí)現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動(dòng),，就會(huì)出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象,。總體來看,，房地產(chǎn)崩盤源于人們?cè)谕稒C(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅度異常上升,，使市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在近幾年嚴(yán)厲的住房限購形勢(shì)下,，我們已經(jīng)限制了投機(jī)性和投資性需求,，有效阻止了房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)。因此,，在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行下，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)發(fā)揮其先導(dǎo)及支柱作用,，房地產(chǎn)市場(chǎng)及房價(jià)走勢(shì)也會(huì)不斷趨穩(wěn),。