在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間,，住建部部長(zhǎng)姜偉新在回應(yīng)有關(guān)房?jī)r(jià)的提問時(shí),，透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號(hào)，一時(shí)成為業(yè)界熱議的焦點(diǎn),。筆者梳理李克強(qiáng)總理作的
《政府工作報(bào)告》,，發(fā)現(xiàn)“雙向調(diào)控”的意圖確實(shí)非常明顯,。
首先，商品房與保障房雙軌運(yùn)行,。
《政府工作報(bào)告》指出：“完善住房保障機(jī)制,。加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬(wàn)套以上,，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上,。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”,。這意味著,，住房問題的解決依然采取雙軌制，即高端有市場(chǎng),，低端有保障,。
對(duì)于低收入者的住房保障，一方面需要不斷加大保障房建設(shè)力度,，增加供給數(shù)量,，同時(shí)還應(yīng)完善保障房的準(zhǔn)入、退出制度，以實(shí)現(xiàn)保障房的良性循環(huán),，使更多的保障對(duì)象應(yīng)保盡保,。至于保障房對(duì)市場(chǎng)的影響，還取決于政策的力度以及保障房的數(shù)量等多種因素,。如果保障房的數(shù)量足夠大,，覆蓋面足夠?qū)挘瑢?duì)商品房市場(chǎng)會(huì)形成一定的沖擊,，對(duì)平抑房?jī)r(jià)也會(huì)起到一定作用,。
其次，供求雙向調(diào)節(jié),。
房?jī)r(jià)的決定如同一般商品價(jià)格決定的原理一樣,，盡管影響房?jī)r(jià)的因素有很多，宏觀的,、微觀的,、經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的,、政策的,、外部環(huán)境、國(guó)內(nèi)的,、國(guó)外的等等,。但不管是什么因素，最終都會(huì)通過供求關(guān)系來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響,，所以,，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲,，供過于求房?jī)r(jià)下降,，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此,，房?jī)r(jià)的調(diào)控也需要從供求兩方面入手,。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控一直是按照這個(gè)思路來(lái)進(jìn)行的。
讓市場(chǎng)起決定性作用,，也不排除政府的積極作用,。政府在調(diào)控時(shí)，要遵循供求規(guī)律,，通過采取一定的經(jīng)濟(jì)手段,、行政手段、法律手段去影響供求,，從而達(dá)到調(diào)節(jié)供求關(guān)系,、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的,。
再次，對(duì)不同的住房需求有保有壓,。
在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí),，住房需求與住房供給的調(diào)控同等重要，但由于住房自住,、投資兩相宜,。如果賦予住房的投資屬性，則住房需求是無(wú)限的,。而住房供給囿于土地的限制,，總是有限的、稀缺的,，因此,，房?jī)r(jià)調(diào)控的難度較大。
為此,，在調(diào)控時(shí),，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其住房需求的特殊性,。根據(jù)住房需求的層次來(lái)采取不同的政策,，對(duì)不同的住房需求有保有壓。對(duì)于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求,，我們需要給予支持;對(duì)于住房基本功能之外的投機(jī)投資性需求，則應(yīng)予以限制,。
第四,，對(duì)不同的城市，分類控制,。
我國(guó)地域差別較大,，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡。所以,，對(duì)于不同的城市需要落實(shí)差異化政策,。對(duì)于優(yōu)質(zhì)公共資源較集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,、人口吸引力較大的一,、二線城市，住房供求矛盾較大,，因此,，采取住房限購(gòu)，抑制投機(jī)投資性需求是必須的,。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢,，沒有產(chǎn)業(yè)支撐,、人口吸引力較弱的城市，則應(yīng)從產(chǎn)城一體,、居業(yè)聯(lián)動(dòng)角度,，根據(jù)城市需要，調(diào)控住房供求關(guān)系,，促進(jìn)其城市持續(xù)發(fā)展,。
第五，市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)控相結(jié)合,。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，但是,，達(dá)到資源最優(yōu)配置是有條件的,，即完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、私人物品,、產(chǎn)權(quán)明確等,。在現(xiàn)實(shí)生活中，很難有符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件的市場(chǎng),。而市場(chǎng)一旦不具備完全競(jìng)爭(zhēng)的條件,，則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。在市場(chǎng)失靈的情況下,，就需要政府這只看得見的手進(jìn)行干預(yù),，因此，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的決定性作用,，與政府調(diào)控并不矛盾,。住房市場(chǎng)由于其涉及國(guó)計(jì)民生，加之其特殊性,，在發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的同時(shí),，必須輔之以積極的政府調(diào)控。通過政府調(diào)控有效的干預(yù)市場(chǎng),，可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,。近幾年的實(shí)踐已經(jīng)表明，頗有爭(zhēng)議的限購(gòu)政策雖然是行政手段,，但,，是一種正確的選擇，它有效地抑制了投機(jī)投資性住房需求,，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了重要的作用,。未來(lái)在相對(duì)一段時(shí)間，在城市化完成之前,，對(duì)于供不應(yīng)求的一,、二線城市,，仍然需要繼續(xù)運(yùn)用這樣的限購(gòu)手段。