在今年全國“兩會”期間,，住建部部長姜偉新在回應(yīng)有關(guān)房價的提問時，透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號,，一時成為業(yè)界熱議的焦點,。筆者梳理李克強總理作的
《政府工作報告》，發(fā)現(xiàn)“雙向調(diào)控”的意圖確實非常明顯,。
首先,，商品房與保障房雙軌運行,。
《政府工作報告》指出：“完善住房保障機(jī)制,。加大保障性安居工程建設(shè)力度,，今年新開工700萬套以上,，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上,。提高大城市保障房比例,。增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。這意味著,，住房問題的解決依然采取雙軌制，即高端有市場,，低端有保障,。
對于低收入者的住房保障,，一方面需要不斷加大保障房建設(shè)力度,，增加供給數(shù)量,，同時還應(yīng)完善保障房的準(zhǔn)入,、退出制度，以實現(xiàn)保障房的良性循環(huán),，使更多的保障對象應(yīng)保盡保,。至于保障房對市場的影響，還取決于政策的力度以及保障房的數(shù)量等多種因素,。如果保障房的數(shù)量足夠大，覆蓋面足夠?qū)挘瑢ι唐贩渴袌鰰纬梢欢ǖ臎_擊,，對平抑房價也會起到一定作用。
其次,，供求雙向調(diào)節(jié),。
房價的決定如同一般商品價格決定的原理一樣，盡管影響房價的因素有很多,，宏觀的、微觀的,、經(jīng)濟(jì)的、社會的,、政策的,、外部環(huán)境,、國內(nèi)的、國外的等等,。但不管是什么因素,，最終都會通過供求關(guān)系來對房價造成影響，所以,，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系,。供不應(yīng)求房價上漲,，供過于求房價下降,，這是市場經(jīng)濟(jì)下的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。因此，房價的調(diào)控也需要從供求兩方面入手,。我國的房地產(chǎn)價格的調(diào)控一直是按照這個思路來進(jìn)行的,。
讓市場起決定性作用,，也不排除政府的積極作用,。政府在調(diào)控時,，要遵循供求規(guī)律,，通過采取一定的經(jīng)濟(jì)手段、行政手段,、法律手段去影響供求,，從而達(dá)到調(diào)節(jié)供求關(guān)系、穩(wěn)定房價的目的,。
再次,，對不同的住房需求有保有壓。
在調(diào)控房價時,，住房需求與住房供給的調(diào)控同等重要,，但由于住房自住,、投資兩相宜,。如果賦予住房的投資屬性,，則住房需求是無限的,。而住房供給囿于土地的限制,，總是有限的,、稀缺的,，因此,，房價調(diào)控的難度較大。
為此,，在調(diào)控時，一定要考慮住房供求的特殊性,，尤其住房需求的特殊性。根據(jù)住房需求的層次來采取不同的政策,，對不同的住房需求有保有壓,。對于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求,，我們需要給予支持;對于住房基本功能之外的投機(jī)投資性需求,，則應(yīng)予以限制,。
第四,，對不同的城市,，分類控制,。
我國地域差別較大，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,。所以，對于不同的城市需要落實差異化政策,。對于優(yōu)質(zhì)公共資源較集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,、人口吸引力較大的一,、二線城市，住房供求矛盾較大,，因此,，采取住房限購，抑制投機(jī)投資性需求是必須的,。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢,，沒有產(chǎn)業(yè)支撐、人口吸引力較弱的城市,，則應(yīng)從產(chǎn)城一體,、居業(yè)聯(lián)動角度，根據(jù)城市需要,，調(diào)控住房供求關(guān)系,，促進(jìn)其城市持續(xù)發(fā)展。
第五,，市場機(jī)制與政府調(diào)控相結(jié)合,。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置,，但是,，達(dá)到資源最優(yōu)配置是有條件的，即完全競爭的市場結(jié)構(gòu),、私人物品,、產(chǎn)權(quán)明確等。在現(xiàn)實生活中,，很難有符合完全競爭市場條件的市場,。而市場一旦不具備完全競爭的條件，則會導(dǎo)致市場失靈,。在市場失靈的情況下,，就需要政府這只看得見的手進(jìn)行干預(yù)，因此,，發(fā)揮市場機(jī)制的決定性作用,，與政府調(diào)控并不矛盾,。住房市場由于其涉及國計民生,，加之其特殊性，在發(fā)揮市場決定性作用的同時,，必須輔之以積極的政府調(diào)控,。通過政府調(diào)控有效的干預(yù)市場,，可以使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。近幾年的實踐已經(jīng)表明，頗有爭議的限購政策雖然是行政手段,，但,，是一種正確的選擇,，它有效地抑制了投機(jī)投資性住房需求，對穩(wěn)定房價起了重要的作用,。未來在相對一段時間,，在城市化完成之前,，對于供不應(yīng)求的一、二線城市,，仍然需要繼續(xù)運用這樣的限購手段,。