三四線城市樓市加速“擠泡沫”的同時,，被各界一直看好的一二線城市,，近期也出現(xiàn)了部分樓盤降價的案例和相關(guān)報道�,？偨Y(jié)媒體的報道和筆者的實(shí)地調(diào)查,，近期從杭州開始，已經(jīng)有包括杭州,、南京,、成都和廣州等多個重點(diǎn)一二線城市被爆出樓盤降價的問題。這種市場走勢多少有點(diǎn)出乎政府、開發(fā)商和市場的預(yù)料,。因?yàn)�,，在去年年底，政府還在加碼重點(diǎn)城市的調(diào)控,，今年“兩會”上分類調(diào)控的提出,，意味著對重點(diǎn)城市的壓制性措施依舊不會松動，而開發(fā)商高價拿地的熱情一直延續(xù)到今年,。同時,，2013年底機(jī)構(gòu)的策略報告也對今年一二線城市普遍看好(盡管不會像2013年式的火爆)。那么,，一二線城市降價的“內(nèi)情”是什么?資金鏈倒逼,，還是策略性使然，是否會在資金收緊,、按揭停貸和影子銀行融資到期的沖擊下成為趨勢?對未來市場走勢,、政策走勢的影響有多大，這些都需要我們仔細(xì)去分析,。
去年市場透支了未來需求
今年前兩個月,，中國指數(shù)研究院檢測的43個重點(diǎn)城市中，有超過8成的城市成交量環(huán)比下跌,，北京,、上海、天津和杭州等重點(diǎn)城市跌幅在30%-60%不等,。3月樓市是傳統(tǒng)的“小陽春”,，但今年并沒有如期到來，而是延續(xù)著1-2月份的疲軟走勢,。3月份前兩周,，光大證券重點(diǎn)監(jiān)測的42個城市的成交量連續(xù)兩周下跌，這是2009年以來,，首次在3月份第二個整周成交出現(xiàn)環(huán)比下降,。總體而言,，市場疲軟的氛圍到目前為止沒有明顯的改觀,。
應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前這種疲軟的市場走勢,，是去年四季度以來的回調(diào)的延續(xù),，主要原因是2013年市場快速上漲后的調(diào)整，具有必然性,。在2012年高基數(shù)的基礎(chǔ)上,，全國商品住房成交量在2013年的增幅超過了20%。重點(diǎn)城市盡管新建商品住房成交增速為14%，但占總成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右,，創(chuàng)2009年擴(kuò)大內(nèi)需以來的新高,，上海二手房成交量甚至超過了2009年的水平。而且,，重點(diǎn)城市新建商品住房和二手住房價格的同比增幅分別達(dá)到15%和30%左右,。2013年市場“過旺”多少透支了未來的需求。在2013年底重點(diǎn)城市政策加碼,、按揭貸款緊縮一直延續(xù)到今年一季度,、三四線城市樓市過剩風(fēng)險影響等情況下，市場整體呈現(xiàn)調(diào)整氛圍也就不奇怪了,。
樓市降價從三四線城市蔓延到一二線城市,，多為不實(shí)報道。三四線城市樓市降價潮,，甚至是諸如近日所報道的秦皇島樓市“6折甩賣潮”確有其事，未來出現(xiàn)類似現(xiàn)象的城市應(yīng)該還會有,。但是,，一二線城市降價則僅為個別案例，除杭州因供應(yīng)過大,，引發(fā)郊區(qū)部分樓盤降價而不具有代表性(杭州市場一向波動比較大),，報道的其他城市所出現(xiàn)降價現(xiàn)象，有的是策略性的尾盤銷售,，目的是為了回籠資金,，畢竟區(qū)域性市場有季度銷售任務(wù)的考核，考核的參照就是2013年一季度的成交規(guī)模;有的則是拿出少量(20-30套)房子做優(yōu)惠以達(dá)到為開盤蓄客的目的,，為未來銷售做準(zhǔn)備,。
決定房價是否下降有兩個因素
從歷史來看，決定房企是否降價的因素有兩個,，最關(guān)鍵的是是否存在資金鏈壓力,，庫存是否存在消化壓力也是一個因素。2013年,，開發(fā)商到位資金同比增長近3成,，銷售回款占比近50%，整體來看不存在降價銷售以緩解資金鏈的問題;從庫存來看,，根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測,，20個重點(diǎn)城市庫存量消化周期在10個月左右，遠(yuǎn)低于2009年和2012年樓市兩次調(diào)整時期的庫存消化周期,。值得注意的是,，由于2012年以來樓市超預(yù)期回暖，特別是2013年的火爆更是超出預(yù)期，有的開發(fā)商市場策略(拿地,、融資)偏激進(jìn),，在調(diào)整期出現(xiàn)降價的現(xiàn)象并不奇怪。但總的來說,，降價也僅僅是個別開發(fā)商,、個別樓盤的市場行為，并不具有普遍性,，也并非是開發(fā)商整體“以價換量”銷售策略的應(yīng)用,，不值得過分炒作。
今年以來宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較為“疲弱”,，而前兩個月樓市新開工同比下降27%,，住宅新開工同比更是下降了30%，這可能會使得目前表現(xiàn)平穩(wěn)的開發(fā)投資(占固定資產(chǎn)總投資的25%左右)在今年后續(xù)幾個月出現(xiàn)回落,，對于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的沖擊不言而喻,。今年“兩會”上，管理層在政府工作報告中也指出,，宏觀政策走向?qū)⒁浴霸鲩L和就業(yè)不能越出下限”為基準(zhǔn),，這意味著如果一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之不理想超出管理層容忍界限，不排除樓市“分類調(diào)控”的政策在實(shí)施上的重點(diǎn)向防止樓市過剩風(fēng)險和泡沫傾斜,，相應(yīng)在貨幣政策上也會出現(xiàn)微調(diào),。
從樓市走向來看，成交量在一季度繼續(xù)低迷應(yīng)該是大概率事件,，全國樓市成交量增幅將在-1%左右,，重點(diǎn)城市成交量將回落20%左右;價格將基本處于僵持的態(tài)勢，三四線城市整體將繼續(xù)低迷,，甩賣現(xiàn)象將時有發(fā)生,，一二線城市價格漲幅將回落。前兩個月,，全國土地成交金額下滑幅度大于土地成交面積下滑幅度,，住宅成交金額下滑幅度也大于住宅成交面積下滑幅度，這意味著住宅用地價格和住宅價格都出現(xiàn)了下降的跡象(而不是趨勢),。這種跡象是否會演化為趨勢,，目前來看還沒有發(fā)生。
未來樓市分化趨勢明顯
未來需要觀察后續(xù)推盤情況和市場濃厚的觀望氛圍是否會在3月下旬和4月份改觀,。2012年以來,，房地產(chǎn)新開工和拿地的恢復(fù)，會在今年逐步形成供應(yīng),，這對于2013年末開始增長的庫存來說是一個不小的壓力,，但主動權(quán)在開發(fā)商和地方政府手中,。觀望氛圍在目前來看還沒有緩解，而媒體不實(shí)的報道也有繼續(xù)加重這種氛圍的可能,，但從部分樓盤降價效果來看,，無論對于銷售，還是對于消費(fèi)者,，都起到了很好的效果,。也就是說，目前很難觀察到供求關(guān)系趨勢性的走勢,。
后續(xù)這種供求關(guān)系的演變,，與按揭貸款收緊的問題是否能夠緩解、4月份到期房地產(chǎn)企業(yè)融資(主要是信托)償還對資金鏈的沖擊有多大,，以及一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等驅(qū)動因素密切相關(guān),。因此，當(dāng)前是樓市未來走向的一個重要的窗口期,，不管是市場走向還是政策走向,，都是如此。但總體而言,，就今年來看,，重點(diǎn)城市如果出現(xiàn)調(diào)整也是微幅的調(diào)整，三四線城市將在低位保持僵持的態(tài)勢,。未來，樓市分化的趨勢會越來越明顯,，一線城市會重新步入上升的態(tài)勢,，三四線城市取決于新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的效果。