三四線城市樓市加速“擠泡沫”的同時(shí),，被各界一直看好的一二線城市,，近期也出現(xiàn)了部分樓盤降價(jià)的案例和相關(guān)報(bào)道�,？偨Y(jié)媒體的報(bào)道和筆者的實(shí)地調(diào)查,，近期從杭州開始，已經(jīng)有包括杭州,、南京,、成都和廣州等多個(gè)重點(diǎn)一二線城市被爆出樓盤降價(jià)的問(wèn)題。這種市場(chǎng)走勢(shì)多少有點(diǎn)出乎政府,、開發(fā)商和市場(chǎng)的預(yù)料,。因?yàn)�,，在去年年底，政府還在加碼重點(diǎn)城市的調(diào)控,，今年“兩會(huì)”上分類調(diào)控的提出,，意味著對(duì)重點(diǎn)城市的壓制性措施依舊不會(huì)松動(dòng)，而開發(fā)商高價(jià)拿地的熱情一直延續(xù)到今年,。同時(shí),，2013年底機(jī)構(gòu)的策略報(bào)告也對(duì)今年一二線城市普遍看好(盡管不會(huì)像2013年式的火爆)。那么,，一二線城市降價(jià)的“內(nèi)情”是什么?資金鏈倒逼,，還是策略性使然，是否會(huì)在資金收緊,、按揭停貸和影子銀行融資到期的沖擊下成為趨勢(shì)?對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì),、政策走勢(shì)的影響有多大，這些都需要我們仔細(xì)去分析,。
去年市場(chǎng)透支了未來(lái)需求
今年前兩個(gè)月,，中國(guó)指數(shù)研究院檢測(cè)的43個(gè)重點(diǎn)城市中，有超過(guò)8成的城市成交量環(huán)比下跌,，北京,、上海、天津和杭州等重點(diǎn)城市跌幅在30%-60%不等,。3月樓市是傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”,，但今年并沒(méi)有如期到來(lái)，而是延續(xù)著1-2月份的疲軟走勢(shì),。3月份前兩周,，光大證券重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市的成交量連續(xù)兩周下跌，這是2009年以來(lái),，首次在3月份第二個(gè)整周成交出現(xiàn)環(huán)比下降,。總體而言,，市場(chǎng)疲軟的氛圍到目前為止沒(méi)有明顯的改觀,。
應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前這種疲軟的市場(chǎng)走勢(shì),，是去年四季度以來(lái)的回調(diào)的延續(xù),，主要原因是2013年市場(chǎng)快速上漲后的調(diào)整，具有必然性,。在2012年高基數(shù)的基礎(chǔ)上,，全國(guó)商品住房成交量在2013年的增幅超過(guò)了20%。重點(diǎn)城市盡管新建商品住房成交增速為14%，但占總成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右,，創(chuàng)2009年擴(kuò)大內(nèi)需以來(lái)的新高,，上海二手房成交量甚至超過(guò)了2009年的水平。而且,，重點(diǎn)城市新建商品住房和二手住房?jī)r(jià)格的同比增幅分別達(dá)到15%和30%左右,。2013年市場(chǎng)“過(guò)旺”多少透支了未來(lái)的需求。在2013年底重點(diǎn)城市政策加碼,、按揭貸款緊縮一直延續(xù)到今年一季度、三四線城市樓市過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)影響等情況下,，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)調(diào)整氛圍也就不奇怪了,。
樓市降價(jià)從三四線城市蔓延到一二線城市，多為不實(shí)報(bào)道,。三四線城市樓市降價(jià)潮,，甚至是諸如近日所報(bào)道的秦皇島樓市“6折甩賣潮”確有其事，未來(lái)出現(xiàn)類似現(xiàn)象的城市應(yīng)該還會(huì)有,。但是,，一二線城市降價(jià)則僅為個(gè)別案例，除杭州因供應(yīng)過(guò)大,，引發(fā)郊區(qū)部分樓盤降價(jià)而不具有代表性(杭州市場(chǎng)一向波動(dòng)比較大),，報(bào)道的其他城市所出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，有的是策略性的尾盤銷售,，目的是為了回籠資金,，畢竟區(qū)域性市場(chǎng)有季度銷售任務(wù)的考核，考核的參照就是2013年一季度的成交規(guī)模;有的則是拿出少量(20-30套)房子做優(yōu)惠以達(dá)到為開盤蓄客的目的,，為未來(lái)銷售做準(zhǔn)備,。
決定房?jī)r(jià)是否下降有兩個(gè)因素
從歷史來(lái)看，決定房企是否降價(jià)的因素有兩個(gè),，最關(guān)鍵的是是否存在資金鏈壓力,，庫(kù)存是否存在消化壓力也是一個(gè)因素。2013年,，開發(fā)商到位資金同比增長(zhǎng)近3成,，銷售回款占比近50%，整體來(lái)看不存在降價(jià)銷售以緩解資金鏈的問(wèn)題;從庫(kù)存來(lái)看,，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè),，20個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存量消化周期在10個(gè)月左右，遠(yuǎn)低于2009年和2012年樓市兩次調(diào)整時(shí)期的庫(kù)存消化周期,。值得注意的是,，由于2012年以來(lái)樓市超預(yù)期回暖，特別是2013年的火爆更是超出預(yù)期，有的開發(fā)商市場(chǎng)策略(拿地,、融資)偏激進(jìn),，在調(diào)整期出現(xiàn)降價(jià)的現(xiàn)象并不奇怪。但總的來(lái)說(shuō),，降價(jià)也僅僅是個(gè)別開發(fā)商,、個(gè)別樓盤的市場(chǎng)行為，并不具有普遍性,，也并非是開發(fā)商整體“以價(jià)換量”銷售策略的應(yīng)用,，不值得過(guò)分炒作。
今年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較為“疲弱”,，而前兩個(gè)月樓市新開工同比下降27%,，住宅新開工同比更是下降了30%，這可能會(huì)使得目前表現(xiàn)平穩(wěn)的開發(fā)投資(占固定資產(chǎn)總投資的25%左右)在今年后續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)回落,，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的沖擊不言而喻,。今年“兩會(huì)”上，管理層在政府工作報(bào)告中也指出,，宏觀政策走向?qū)⒁浴霸鲩L(zhǎng)和就業(yè)不能越出下限”為基準(zhǔn),，這意味著如果一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之不理想超出管理層容忍界限，不排除樓市“分類調(diào)控”的政策在實(shí)施上的重點(diǎn)向防止樓市過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)和泡沫傾斜,，相應(yīng)在貨幣政策上也會(huì)出現(xiàn)微調(diào),。
從樓市走向來(lái)看，成交量在一季度繼續(xù)低迷應(yīng)該是大概率事件,，全國(guó)樓市成交量增幅將在-1%左右,，重點(diǎn)城市成交量將回落20%左右;價(jià)格將基本處于僵持的態(tài)勢(shì)，三四線城市整體將繼續(xù)低迷,，甩賣現(xiàn)象將時(shí)有發(fā)生,，一二線城市價(jià)格漲幅將回落。前兩個(gè)月,，全國(guó)土地成交金額下滑幅度大于土地成交面積下滑幅度,，住宅成交金額下滑幅度也大于住宅成交面積下滑幅度，這意味著住宅用地價(jià)格和住宅價(jià)格都出現(xiàn)了下降的跡象(而不是趨勢(shì)),。這種跡象是否會(huì)演化為趨勢(shì),，目前來(lái)看還沒(méi)有發(fā)生。
未來(lái)樓市分化趨勢(shì)明顯
未來(lái)需要觀察后續(xù)推盤情況和市場(chǎng)濃厚的觀望氛圍是否會(huì)在3月下旬和4月份改觀,。2012年以來(lái),，房地產(chǎn)新開工和拿地的恢復(fù)，會(huì)在今年逐步形成供應(yīng),，這對(duì)于2013年末開始增長(zhǎng)的庫(kù)存來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的壓力,，但主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商和地方政府手中。觀望氛圍在目前來(lái)看還沒(méi)有緩解，而媒體不實(shí)的報(bào)道也有繼續(xù)加重這種氛圍的可能,，但從部分樓盤降價(jià)效果來(lái)看,，無(wú)論對(duì)于銷售，還是對(duì)于消費(fèi)者,，都起到了很好的效果,。也就是說(shuō)，目前很難觀察到供求關(guān)系趨勢(shì)性的走勢(shì),。
后續(xù)這種供求關(guān)系的演變,，與按揭貸款收緊的問(wèn)題是否能夠緩解、4月份到期房地產(chǎn)企業(yè)融資(主要是信托)償還對(duì)資金鏈的沖擊有多大,，以及一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等驅(qū)動(dòng)因素密切相關(guān),。因此，當(dāng)前是樓市未來(lái)走向的一個(gè)重要的窗口期,，不管是市場(chǎng)走向還是政策走向，都是如此,。但總體而言,，就今年來(lái)看，重點(diǎn)城市如果出現(xiàn)調(diào)整也是微幅的調(diào)整,，三四線城市將在低位保持僵持的態(tài)勢(shì),。未來(lái)，樓市分化的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯,，一線城市會(huì)重新步入上升的態(tài)勢(shì),，三四線城市取決于新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的效果。