在建房地產(chǎn)項(xiàng)目超過70%的爛尾、存量住房與常住人口的比例達(dá)到10∶1、市場銷售跌至冰點(diǎn),、2011年房地產(chǎn)用地面積占全自治區(qū)的一半、高峰時(shí)期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過400多家,、常住人口卻只有60多萬、新城空置率超過70%,、存量消化需要3-5年，這是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的基本情況,，讓人奇怪的是,，這樣畸形的市場在2011年出現(xiàn)破滅跡象后并沒有急轉(zhuǎn)直下出現(xiàn)崩盤，反而出現(xiàn)了趨穩(wěn)的跡象,。這中間有什么奧秘呢?
當(dāng)然,，政府積極介入，并通過各種手段來緩解供應(yīng)過剩,、防范泡沫破滅是房地產(chǎn)這一急速下滑的“超重體”能被托住的重要力量,。首先是切斷新增供應(yīng)，從2012年開始,，鄂爾多斯市中心城區(qū)停止新增房地產(chǎn)用地供應(yīng);其次是想盡一切辦法來消化存量,，如向政府和國有企事業(yè)單位定向分配住房、納入住房保障范圍,、用作人才安置住房,、引進(jìn)外來企業(yè)(神華、京東方和奇瑞)等;最后就是引入商業(yè)銀行,、民間資金,，梳理民間借貸鏈條，從增量和存量兩個(gè)角度來盤活資金,，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的蔓延,。
但是，所有出現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)過剩,、泡沫風(fēng)險(xiǎn)突出的三四線城市,，2012年以來基本上都采取這些手段，特別是“空城”,、“鬼城”問題突出的城市,。從供求格局看，鄂爾多斯的問題遠(yuǎn)比其他三四線城市要嚴(yán)重得多,，但鄂爾多斯并沒有出現(xiàn)房價(jià)跌入谷底,、不良貸款激增(像溫州)、大規(guī)模群體性上訪事件、開發(fā)商跑路或斷臂求生等現(xiàn)象,，筆者認(rèn)為,，其根源在于鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)行的特殊性。
根據(jù)住建部政策研究中心的一份調(diào)研報(bào)告,，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自于民間借貸,，而非傳統(tǒng)的銀行貸款或信托。截至2011年2月底,，鄂爾多斯銀行系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅有59.7億元,，僅占該市房地產(chǎn)投資總規(guī)模的16.55%，對銀行杠桿的利用在國內(nèi)城市應(yīng)該是最低的,。同時(shí),，一般城市商業(yè)銀行的信貸總額占當(dāng)?shù)谿DP的比例平均在130%，而鄂爾多斯2010年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額只有同期GDP的50%,。2006～2011年,，該市民間投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的平均比例59.52%，可見當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)對民間資金的依賴程度,。
鄂爾多斯民間資金首先來源于煤炭,，歷史性的機(jī)遇就是2003年以來煤價(jià)井噴式上漲(每噸從2003年的250元上漲到2008年的每噸470多元)。有巨額儲(chǔ)量(占全國1/6)的支撐,，煤價(jià)快速上漲帶動(dòng)煤炭產(chǎn)量也出現(xiàn)井噴式暴增(從2003年的0.56億噸迅速增加到2011年的5.88億噸,，占全國的20%)，這對鄂爾多斯來說無疑是“天上掉下個(gè)大餡餅”,，也迅速為煤炭相關(guān)利益人群積累了原始資本,，同時(shí)也讓當(dāng)?shù)鼐用窕蛞騾⑴c煤礦開發(fā)、或因煤礦開發(fā)搬遷而普遍富了起來,，形成了第一筆民間資金,。這部分資金一部分繼續(xù)涌入煤炭行業(yè)(擴(kuò)大產(chǎn)能、技術(shù)改造),，一部分進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā),。而機(jī)緣巧合的是，鄂爾多斯在2001年撤盟設(shè)市,，從此有了獨(dú)立的財(cái)政要求和更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)機(jī),。在煤價(jià)上漲、產(chǎn)量激增的情況下,，自主開發(fā)的煤炭行業(yè)對地方政府財(cái)政貢獻(xiàn)率迅速超過了50%,。2011年，鄂爾多斯的人均財(cái)政收入達(dá)到3.98萬元/人,，10年增長了28.43倍,，分別是北京和上海的2.67倍和2.72倍,。
地方政府有了錢，就開始了大規(guī)模的舊城改造,、新城建設(shè),，而高額拆遷補(bǔ)償又產(chǎn)生了巨大的紅利，這使得鄂爾多斯的常住居民富得流油,，這種富裕不僅達(dá)到暴富的程度(人均GDP超過香港),，而且是在一夜之間發(fā)生的，用“天上掉餡餅”來形容一點(diǎn)都不過分,。富裕起來的老百姓是民間借貸資金的第二個(gè)主要來源,，涉及該市大多數(shù)中高收入者。而資金量的大規(guī)模集中,，加上城市拆遷的紅利,，對房價(jià)形成了巨大推動(dòng)力，該市房價(jià)從2005年每平方米的1000元左右迅速上漲到2010年的8000元-10000元,。由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，投資渠道很有限,，從煤炭暴富的民營企業(yè)和從煤炭,、拆遷中暴富的居民家庭，紛紛投資房地產(chǎn)開發(fā)和購置,，甚至是掃大街的當(dāng)?shù)貞艏用褚矒碛幸粌商追俊?/P>
因此,，房地產(chǎn)是民營企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用駜?chǔ)藏財(cái)富的一種工具，也就是說一夜暴富形成的財(cái)富從現(xiàn)金變成了房子,。在鄂爾多斯,，經(jīng)營煤炭、房地產(chǎn)開發(fā),、民間借貸三者之間并沒有很清晰的界限,。而且煤炭價(jià)格上漲、城市建設(shè)所產(chǎn)生的溢價(jià)收益,，在企業(yè),、政府和老百姓之間形成了一個(gè)分享的鏈條。出問題的房地產(chǎn)公司,，多數(shù)是單純以高成本民間借貸來開發(fā)房地產(chǎn)的民營企業(yè),。據(jù)筆者調(diào)查，即便這些企業(yè)出了問題,，債主也一般不會(huì)步步相迫,，而是與開發(fā)商共渡難關(guān)，于是跑路和上訪的就很少,，這或許與一夜暴富有關(guān),，也與西北人的豪爽的性格有關(guān),。但凡主業(yè)是能源開發(fā)企業(yè)(如伊泰、億立,、鄂爾多斯),，或有土地資源優(yōu)勢(面積大、跨若干年開發(fā)和土地價(jià)格低廉)的開發(fā)企業(yè)(如當(dāng)?shù)氐姆秸禺a(chǎn)),，事實(shí)上并未受到多大的沖擊,。由于能源始終面臨著強(qiáng)大的國內(nèi)需求，而以煤礦抵押也讓這些企業(yè)在信貸或資本市場上籌資也有優(yōu)勢,，因此,，這類房地產(chǎn)項(xiàng)目對于民間資金的依賴很少，筆者所參觀的這些企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目,，很少有降價(jià)的,。這就是即便成交停滯，鄂爾多斯房價(jià)也不會(huì)大幅度下跌的原因,，甚至還有上漲,。這與溫州房價(jià)連續(xù)20多個(gè)月下跌完全不同，因?yàn)闇刂蓍_發(fā)或炒作房地產(chǎn)的民間資金來源于低端制造業(yè),，處于前所未有的困難期,。而民間借貸出了問題后，這些企業(yè)就必須要斷臂求生(如降價(jià)或賣項(xiàng)目)來償還借款,，故溫州民營企業(yè)的跑路問題,、民間上訪問題也更加突出。
另外,，當(dāng)?shù)鼐用翊罅抠徶梅孔雍笠策x擇空置,，當(dāng)?shù)貨]有租賃市場，房價(jià)上漲或下跌對于他們來說也沒有太多意義,，而且前期投資(入股煤礦,、民間借貸或北京等地購房)也讓他們足夠富裕，再說財(cái)富本來就是一夜來的,，并非是自己辛勤賺來的,，因此2011年房價(jià)快速下跌后，市場上并沒有出現(xiàn)大規(guī)模拋售等現(xiàn)象,。
由此看,，鄂爾多斯房地產(chǎn)本質(zhì)上是短期內(nèi)暴富的一群人儲(chǔ)藏財(cái)富的場所，參與人基本上都是有錢人,，房地產(chǎn)開發(fā)和購置是“有錢人玩的游戲”,，房價(jià)和成交量的漲跌沒有太多的負(fù)面效應(yīng)，這個(gè)市場也因此具有較強(qiáng)的封閉性或個(gè)案特征,。