2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平凡的一年,。土地市場(chǎng)的火爆,，與開(kāi)年之際市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的表現(xiàn)為馬年房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了極其“詭異”的基調(diào)：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速已成定局的情況下,，中國(guó)房地產(chǎn)將何去何從，中國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)造成什么樣的影響?這些都成為決定2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)好壞的關(guān)鍵性因素,。
就土地市場(chǎng)而言，2014年開(kāi)年伊始,，包括京滬在內(nèi)的一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍然持續(xù)了2013年的熱度,。1月北京土地市場(chǎng)共成交26宗土地，累計(jì)成交金額405.92億,，超過(guò)了去年同期的7倍,。但與土地市場(chǎng)的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套,，成交面積74.42萬(wàn)平方米,，無(wú)論是環(huán)比，還是同比,，都暴跌近50%,。在成交暴跌的同時(shí)，北京對(duì)高價(jià)樓盤(pán)開(kāi)始解禁,，1月份3個(gè)超過(guò)6萬(wàn)元的高價(jià)房獲批,，最高者每平方米達(dá)到9.5萬(wàn)元，但這些高價(jià)樓盤(pán)的入市,，并沒(méi)有帶動(dòng)樓市的回升,，一線(xiàn)城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開(kāi)始陷入了猶豫,。
與此相對(duì)應(yīng),，在對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)判上，看空者明顯增多,。最近引起最多關(guān)注的言論是中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng),。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)2014年面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過(guò)剩,、影子銀行,、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險(xiǎn),。他認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施,，住房過(guò)剩問(wèn)題也可能露出水面,，金融部門(mén)已經(jīng)在對(duì)未來(lái)可能的下跌做準(zhǔn)備。同時(shí),，美國(guó)加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場(chǎng)的動(dòng)蕩更加劇了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的不確定,。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息,，如果深究,，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無(wú)關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià),，也引發(fā)了內(nèi)地輿論關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)的恐慌,。
如此種種，已經(jīng)明白無(wú)誤地預(yù)示,，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非很多人樂(lè)觀的看法,，只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化：一、二線(xiàn)城市繼續(xù)上漲,，而供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的三,、四線(xiàn)及以下城市房?jī)r(jià)下跌。
從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看,，由于各種因素的影響,，中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟,，房?jī)r(jià)下跌,。首先，從過(guò)去十多年房?jī)r(jià)上漲的三大引擎——貨幣超發(fā),、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及巨大的住房需求看,，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束,，一方面和中國(guó)努力告別貨幣驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式有關(guān),，另一方面和美聯(lián)儲(chǔ)退出之后，全球流動(dòng)性盛宴宣告結(jié)束有關(guān),。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,、美元走強(qiáng)意味著過(guò)去近20年的流動(dòng)性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場(chǎng)在未來(lái)至少5年將面臨流動(dòng)性短缺問(wèn)題,，這將迫使中國(guó)央行被動(dòng)收縮貨幣,，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言，貨幣的收緊對(duì)于快速上漲的房?jī)r(jià)是最致命的,。
第二,，自2012年開(kāi)始,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了高速增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長(zhǎng),。除了這兩個(gè)因素之外,，事實(shí)上，從供求關(guān)系而言,，筆者在去年就一直強(qiáng)調(diào)，就中國(guó)房地產(chǎn)的周期而言,，需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束,，從總量看，中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過(guò)了40平方米,，住房供求已經(jīng)基本平衡,。
事實(shí)上，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言,，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,。我們擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴(lài)房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì),，能否承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，一旦房?jī)r(jià)整體下降,，無(wú)論是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì),，還是所有的老百姓，都可能要為房?jī)r(jià)的下降而付出慘重代價(jià),。中國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)也意味著,，房?jī)r(jià)一旦下跌，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的日子也必將到頭,，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn),，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路，這是一個(gè)大概率事件,。因此,，就未來(lái)的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來(lái)房?jī)r(jià)的下跌后政策的應(yīng)對(duì)提上極其重要的地位,。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),，除了加快土地制度改革等一系列長(zhǎng)效措施的建設(shè)之外，更重要的,，高層應(yīng)該對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)目前的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估,，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對(duì)。
目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三,、四線(xiàn)城市,，但就全局而言,，2014年房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言,，沒(méi)有比房?jī)r(jià)下跌更大的風(fēng)險(xiǎn)了,。