“房”無疑是當(dāng)下牽動最多人的熱門話題。老百姓關(guān)心房價漲落,，地方政府關(guān)心土地出讓收入,，開發(fā)商關(guān)心市場未來走勢。
在國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的第十二屆中國企業(yè)發(fā)展高層論壇上,，國研中心市場研究所所長任興洲,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任秦虹、保利房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉平等我國房地產(chǎn)市場研究領(lǐng)域的重量級專家和業(yè)界人士對2014年房地產(chǎn)市場走向做出研判,。專家認(rèn)為,，我國房地產(chǎn)市場高速增長時代已結(jié)束，市場分化在加劇,，以北京為代表的一線城市房價還有上漲空間,，而三四線城市房地產(chǎn)市場存在風(fēng)險。
政府應(yīng)重視調(diào)控的針對性
對于今后中國房地產(chǎn)市場的走勢存在著兩種截然不同的觀點,。一種觀點認(rèn)為,，2014年中國房地產(chǎn)市場將依然火爆，房價將繼續(xù)大幅上漲,，還有人認(rèn)為2014將是中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年,，房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險將集中爆發(fā)，甚至有崩盤的危險,。
對此,，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所所長任興洲認(rèn)為，當(dāng)前各城市房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯分化的趨勢,，尤其是三四線城市存在潛在風(fēng)險,，“有的城市去庫存化周期拉長到14-16個月,，存在產(chǎn)能過剩的風(fēng)險，另一方面它們還不得不拍賣土地保持財政平衡,，這個過程蘊含了巨大風(fēng)險,。”
任興洲指出,，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)五方面新的階段性特征,。
第一，住房存量顯著增大,，已達(dá)到相當(dāng)規(guī)模,。“2012年全國城鎮(zhèn)家庭戶均住房1.03套,，城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率為85.39%,。從全世界來看，住房自有率已經(jīng)很高,，2012年人均住房面積達(dá)到26.9平方米,，我國城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時期已經(jīng)過去，但是房子在不同人群之間的分布是不平衡的,�,！�
第二，這兩年城市間分化特征顯現(xiàn),。在住房銷售,、住房價格、土地以及投資方面都顯示出分化的特征,。
不同城市房價漲幅不一,，一線城市依然火爆，房價漲幅較大,，北京屢屢出現(xiàn)日光盤,，供給仍然比較緊張。二線城市房價雖然也在上漲,，但是增幅比一線城市要低,。三四線城市和一部分二線城市庫存量加大。在土地出讓和投資方面,，一線城市和部分二線城市需求原因?qū)е碌貎r大幅上漲,，溢價幅度驚人，“北上廣深四個一線城市,，2013年的土地出讓收入達(dá)5100多億元,，比2012年同期上漲了181.72%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄,。而有的三四線城市土地價格平穩(wěn),，甚至開始有所回落,。”
第三,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)分化的趨勢,，大企業(yè)之間的競爭進(jìn)一步加劇，企業(yè)集中度提高,。
“2013年，前50家房企的銷售金額和銷售面積占比都大幅提高,，勢頭越來越迅猛,，走出去的步伐也在加快，而一些小企業(yè)資金鏈斷裂,，處境困難,。未來大企業(yè)之間的競爭將進(jìn)一步加劇�,！�
第四,，城鎮(zhèn)住房雙軌供給體系的思路愈加清晰。2010年末,，政府累計解決了2600多萬戶家庭住房困難問題,，“十二五”期間我國將再建成3600萬套保障房，此外政府承諾再增加1000萬套的棚戶區(qū)改造項目,，“商品房和保障房的雙軌供給思路越來越清晰,。”
第五,，地方調(diào)控呈現(xiàn)因地制宜的新趨勢,。以往中央政府調(diào)控都是采取“一刀切”的辦法。2012年以來,，各地出現(xiàn)了針對性強的差異化調(diào)控措施,，分類調(diào)控的趨勢和特征比較明顯。
任興洲說,，當(dāng)需求快速上升的時候,，房地產(chǎn)泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的時候,，泡沫破滅的幾率就會提高,。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這些新特征，以及市場分化的趨勢,，政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對性和分類指導(dǎo),，這是一個大趨勢。
房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入新階段
住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年高速增長,，將要進(jìn)入新階段,，有三方面新變化：
第一，房地產(chǎn)市場高速增長的時代已經(jīng)過去,，房地產(chǎn)增速也會下移,。過去十年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個非常高的增長，這主要得益于外部環(huán)境所支撐,。
“住房制度改革紅利把壓抑了60多年的住房需求釋放出來,，過去十年絕大多數(shù)年份貨幣政策相對比較寬松，而且過去十年中國經(jīng)濟(jì)高速增長帶來了收入的提高和對住房資產(chǎn)購買能力的提高,�,！�
但是，這種高速增長在未來十年很難實現(xiàn),。因為上述條件都發(fā)生了變化,。
未來沒有制度改革釋放需求，政府很難再像過去一樣超發(fā)貨幣,，城鎮(zhèn)化質(zhì)量,、人口年齡質(zhì)量也會發(fā)生變化�,！按送�,，盡管政府一再調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是從來沒有真正對投機和投資性需求采取措施,，未來政府會抑制投機和投資性需求,，房地產(chǎn)增速也會隨之下移�,！�
第二,，過去以新房交易為絕對主體的市場在發(fā)生變化。下個十年將迎來存量房時代,，二手房市場的成交會與新房市場持平,，甚至超過新房市場，對房地產(chǎn)開發(fā)會產(chǎn)生新影響,。
第三,，下一步房地產(chǎn)開發(fā)將從以住宅開發(fā)為主向商業(yè)、寫字樓,、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變,，這是城鎮(zhèn)化率超過50%，收入水平超過8000美元以后的必然特征,。
秦虹說,，房地產(chǎn)市場發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng)新。過去房地產(chǎn)開發(fā)處于比較初級的階段,，未來房地產(chǎn)市場將會從區(qū)域性機會轉(zhuǎn)變成結(jié)構(gòu)性機會,，需要企業(yè)去挖掘,，以獨特創(chuàng)新的商業(yè)模式來把握，不是所有的企業(yè)都能干,。
尋找市場和政府調(diào)控之間的平衡點
任興洲認(rèn)為,，未來房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展需要處理好幾對關(guān)系，這對房地產(chǎn)市場發(fā)展非常重要,。
首先,，處理好市場和政府的關(guān)系。房地產(chǎn)市場是一個特殊市場,，房子既帶有消費品的屬性又帶有投資品的性質(zhì),，政府要注意應(yīng)發(fā)揮什么樣的作用。很多國家政府都對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度干預(yù)和調(diào)控,，尋找市場和政府調(diào)控之間的平衡點,。
第二,，強調(diào)推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化,。怎樣解決房地產(chǎn)出現(xiàn)的深層次問題？現(xiàn)在政府說促進(jìn)轉(zhuǎn)移人口的市民化,，主要是轉(zhuǎn)移到中小城市,。但是，解決了他們的市民化一定會留在中小城市嗎,？中央城鎮(zhèn)化工作會議提出,，發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，我覺得找到了病根,，“如果沒有產(chǎn)業(yè)體系他們是留不下來的,，還會繼續(xù)往大城市聚集。因為城市之間的產(chǎn)業(yè)體系,、公共服務(wù)不平衡,，所以如何增強中小城市的產(chǎn)業(yè)承接能力，疏解一線和二線城市的壓力,，這是一個大的問題,。如果不解決深層次問題，北上廣深的壓力依然會存在,�,！�
在規(guī)劃和用途管制下，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,，同權(quán)同價,。這是一個大的改革，它在原有的政府出讓土地方面增加了一個供給方,，有利于提高城市用地效率,，適當(dāng)增加生活用地和居住用地,，在結(jié)構(gòu)上加以調(diào)整，這也是解決深層次矛盾的有效方法,。
第三,，建立多元可持續(xù)的城鎮(zhèn)化資金保障機制。
城鎮(zhèn)化工作會議提出“城鎮(zhèn)群”的概念,，在北京,、上海這樣核心城市周圍打造城市群。比如,，昆山和上海連通以后,，上海的地價可能會緩解。在一些地區(qū)交通打通后,，就可以在城市群里邊系統(tǒng)地協(xié)調(diào)性地解決房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問題,。
開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展
秦虹認(rèn)為，未來開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展,，需要從以下五方面入手,。
第一，實現(xiàn)以模式創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新為主的開發(fā),。未來新建住宅還有空間,，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅開發(fā)企業(yè)需要具備競爭力,�,！拔磥淼貎r不會降，勞動力成本不會降,，建筑物成本也不會降,，控制成本就成為企業(yè)核心。只有那些開發(fā)模式新,，資金周轉(zhuǎn)快速,，有獨特產(chǎn)品和很強控制能力的企業(yè)才能在未來市場上有競爭力�,！�
第二,，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇開發(fā)。如果開發(fā)企業(yè)能夠掌握資產(chǎn)管理這個核心,，在第三產(chǎn)業(yè)升級快的地方均衡開發(fā)寫字樓宇,，還是有市場空間的。
第三,，以改造升級和管理提升為核心開發(fā)存量房,。
第四，以服務(wù)配套為核心開發(fā)養(yǎng)老住居。中國很快進(jìn)入老齡化社會,，下一步企業(yè)可以服務(wù)提升來打造養(yǎng)老住居,，市場前景非常好。
第五,，以直接融資為核心的多元化融資,。下一步多元化一定是企業(yè)必須把握的發(fā)展戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品多元化,，業(yè)態(tài)多元化,，投資地域多元化，以及資本結(jié)構(gòu)的多元化,。
北京房價將繼續(xù)上漲 核心區(qū)將達(dá)幾十萬
房價問題一直是老百姓最關(guān)心的熱點話題,，北上廣深四大一線城市的房價無疑具有風(fēng)向標(biāo)作用，尤其是北京的房價走勢備受關(guān)注,，對于2014年北京房價,，保利房地產(chǎn)副總經(jīng)理、北京公司董事長劉平判斷,，“北京核心區(qū)的房價可能漲到(每平米)幾十萬元,。”
劉平表示,，北京房價上漲空間很難用絕對數(shù)字去判斷,，因為北京從2012年開始,，土地供應(yīng)里有50%是用來建自住型商品房和保障房,。房價的走勢跟市場變化、地段等因素有關(guān),。
“價格看地段,，如果天安門附近的話，房價漲到幾十萬元一平方米還是有可能的,。北京三環(huán)以里和三環(huán)邊上有三年多沒有供地,，好地段的房價還是會漲的�,！眲⑵秸f,。
劉平認(rèn)為，高房價問題,，實際上是過去十年中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,，以及寬松貨幣環(huán)境等因素共同作用導(dǎo)致市場價格快速增長。
“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中速發(fā)展期,，需求逐步會穩(wěn)定,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的好日子肯定也沒了，接下來是怎么把握未來走勢，做好提前規(guī)劃,，未雨綢繆,。”
劉平說,，城市間的差異化越來越明顯,，高房價現(xiàn)象主要還是在北、上,、廣,、深等一線城市和部分二線城市。
“通過對北京,、廣州,、上海、南京,、廈門這幾個地區(qū)的調(diào)查,，我們發(fā)現(xiàn)住房需求缺口最大的還是北京，將來還會有房價上漲帶來的壓力和問題,。同時確實有一些三線城市的房價有下跌的現(xiàn)象,。”
“除了地價外,，成本增加也是導(dǎo)致房價居高不下的重要原因之一,。”劉平說,，在房地產(chǎn)企業(yè)成本中,，土地、稅費,、融資成本占的比例是非常高的,。2008年到2013年，地價的平均漲幅高達(dá)16%,，高于同期8%的漲幅,。
劉平強調(diào)，政府對房地產(chǎn)企業(yè)和市場進(jìn)行監(jiān)管是有必要的,，但同時審批的效率也要再進(jìn)一步提高,。他呼吁，政府應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資,，通過加大直接融資來緩解商品住宅的供求矛盾和房價上漲,。“房地產(chǎn)直接融資以后,，可能投資和投機就降低了,，有豐富的金融產(chǎn)品后,，投資者沒有必要都去買房子�,！彼J(rèn)為,，這方面中國應(yīng)借鑒國外的經(jīng)驗。