“房”無(wú)疑是當(dāng)下牽動(dòng)最多人的熱門話題。老百姓關(guān)心房?jī)r(jià)漲落,，地方政府關(guān)心土地出讓收入,，開發(fā)商關(guān)心市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì),。
在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的第十二屆中國(guó)企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國(guó)研中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任秦虹,、保利房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉平等我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域的重量級(jí)專家和業(yè)界人士對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向做出研判。專家認(rèn)為,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)代已結(jié)束,，市場(chǎng)分化在加劇，以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)還有上漲空間,，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn),。
政府應(yīng)重視調(diào)控的針對(duì)性
對(duì)于今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)存在著兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然火爆,，房?jī)r(jià)將繼續(xù)大幅上漲，還有人認(rèn)為2014將是中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年,，房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險(xiǎn)將集中爆發(fā),，甚至有崩盤的危險(xiǎn)。
對(duì)此,，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為,，當(dāng)前各城市房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯分化的趨勢(shì)，尤其是三四線城市存在潛在風(fēng)險(xiǎn),，“有的城市去庫(kù)存化周期拉長(zhǎng)到14-16個(gè)月,，存在產(chǎn)能過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面它們還不得不拍賣土地保持財(cái)政平衡,，這個(gè)過(guò)程蘊(yùn)含了巨大風(fēng)險(xiǎn),。”
任興洲指出,，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)五方面新的階段性特征,。
第一，住房存量顯著增大,，已達(dá)到相當(dāng)規(guī)模,。“2012年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房1.03套,，城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率為85.39%,。從全世界來(lái)看，住房自有率已經(jīng)很高,，2012年人均住房面積達(dá)到26.9平方米,，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但是房子在不同人群之間的分布是不平衡的,�,！�
第二,，這兩年城市間分化特征顯現(xiàn)。在住房銷售,、住房?jī)r(jià)格,、土地以及投資方面都顯示出分化的特征。
不同城市房?jī)r(jià)漲幅不一,，一線城市依然火爆,，房?jī)r(jià)漲幅較大，北京屢屢出現(xiàn)日光盤,，供給仍然比較緊張,。二線城市房?jī)r(jià)雖然也在上漲，但是增幅比一線城市要低,。三四線城市和一部分二線城市庫(kù)存量加大,。在土地出讓和投資方面，一線城市和部分二線城市需求原因?qū)е碌貎r(jià)大幅上漲,，溢價(jià)幅度驚人,，“北上廣深四個(gè)一線城市，2013年的土地出讓收入達(dá)5100多億元,，比2012年同期上漲了181.72%,，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。而有的三四線城市土地價(jià)格平穩(wěn),，甚至開始有所回落,。”
第三,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)分化的趨勢(shì),，大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，企業(yè)集中度提高,。
“2013年,，前50家房企的銷售金額和銷售面積占比都大幅提高，勢(shì)頭越來(lái)越迅猛,，走出去的步伐也在加快,，而一些小企業(yè)資金鏈斷裂，處境困難,。未來(lái)大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇,。”
第四,，城鎮(zhèn)住房雙軌供給體系的思路愈加清晰,。2010年末,，政府累計(jì)解決了2600多萬(wàn)戶家庭住房困難問(wèn)題,，“十二五”期間我國(guó)將再建成3600萬(wàn)套保障房,，此外政府承諾再增加1000萬(wàn)套的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，“商品房和保障房的雙軌供給思路越來(lái)越清晰,�,！�
第五，地方調(diào)控呈現(xiàn)因地制宜的新趨勢(shì),。以往中央政府調(diào)控都是采取“一刀切”的辦法,。2012年以來(lái)，各地出現(xiàn)了針對(duì)性強(qiáng)的差異化調(diào)控措施,，分類調(diào)控的趨勢(shì)和特征比較明顯,。
任興洲說(shuō)，當(dāng)需求快速上升的時(shí)候,，房地產(chǎn)泡沫破的可能性不大,，往往到了供求平衡或者供大于求的時(shí)候，泡沫破滅的幾率就會(huì)提高,。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這些新特征,，以及市場(chǎng)分化的趨勢(shì)，政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對(duì)性和分類指導(dǎo),，這是一個(gè)大趨勢(shì),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入新階段
住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(zhǎng),，將要進(jìn)入新階段,，有三方面新變化：
第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,，房地產(chǎn)增速也會(huì)下移,。過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)非常高的增長(zhǎng)，這主要得益于外部環(huán)境所支撐,。
“住房制度改革紅利把壓抑了60多年的住房需求釋放出來(lái),，過(guò)去十年絕大多數(shù)年份貨幣政策相對(duì)比較寬松，而且過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)了收入的提高和對(duì)住房資產(chǎn)購(gòu)買能力的提高,�,！�
但是，這種高速增長(zhǎng)在未來(lái)十年很難實(shí)現(xiàn),。因?yàn)樯鲜鰲l件都發(fā)生了變化,。
未來(lái)沒有制度改革釋放需求，政府很難再像過(guò)去一樣超發(fā)貨幣,，城鎮(zhèn)化質(zhì)量,、人口年齡質(zhì)量也會(huì)發(fā)生變化。“此外,，盡管政府一再調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),，但是從來(lái)沒有真正對(duì)投機(jī)和投資性需求采取措施，未來(lái)政府會(huì)抑制投機(jī)和投資性需求,，房地產(chǎn)增速也會(huì)隨之下移,。”
第二,，過(guò)去以新房交易為絕對(duì)主體的市場(chǎng)在發(fā)生變化,。下個(gè)十年將迎來(lái)存量房時(shí)代，二手房市場(chǎng)的成交會(huì)與新房市場(chǎng)持平,，甚至超過(guò)新房市場(chǎng),，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)產(chǎn)生新影響。
第三,，下一步房地產(chǎn)開發(fā)將從以住宅開發(fā)為主向商業(yè),、寫字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變,，這是城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%,，收入水平超過(guò)8000美元以后的必然特征。
秦虹說(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng)新,。過(guò)去房地產(chǎn)開發(fā)處于比較初級(jí)的階段，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)從區(qū)域性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變成結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),，需要企業(yè)去挖掘,，以獨(dú)特創(chuàng)新的商業(yè)模式來(lái)把握，不是所有的企業(yè)都能干,。
尋找市場(chǎng)和政府調(diào)控之間的平衡點(diǎn)
任興洲認(rèn)為,，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展需要處理好幾對(duì)關(guān)系，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常重要,。
首先,，處理好市場(chǎng)和政府的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊市場(chǎng),，房子既帶有消費(fèi)品的屬性又帶有投資品的性質(zhì),，政府要注意應(yīng)發(fā)揮什么樣的作用。很多國(guó)家政府都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)和調(diào)控,，尋找市場(chǎng)和政府調(diào)控之間的平衡點(diǎn),。
第二，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化,。怎樣解決房地產(chǎn)出現(xiàn)的深層次問(wèn)題,？現(xiàn)在政府說(shuō)促進(jìn)轉(zhuǎn)移人口的市民化,，主要是轉(zhuǎn)移到中小城市。但是,，解決了他們的市民化一定會(huì)留在中小城市嗎,？中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系,，我覺得找到了病根，“如果沒有產(chǎn)業(yè)體系他們是留不下來(lái)的,，還會(huì)繼續(xù)往大城市聚集,。因?yàn)槌鞘兄g的產(chǎn)業(yè)體系、公共服務(wù)不平衡,，所以如何增強(qiáng)中小城市的產(chǎn)業(yè)承接能力,，疏解一線和二線城市的壓力，這是一個(gè)大的問(wèn)題,。如果不解決深層次問(wèn)題,，北上廣深的壓力依然會(huì)存在�,！�
在規(guī)劃和用途管制下,，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，同權(quán)同價(jià),。這是一個(gè)大的改革,，它在原有的政府出讓土地方面增加了一個(gè)供給方，有利于提高城市用地效率,，適當(dāng)增加生活用地和居住用地,，在結(jié)構(gòu)上加以調(diào)整，這也是解決深層次矛盾的有效方法,。
第三,，建立多元可持續(xù)的城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制。
城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出“城鎮(zhèn)群”的概念,，在北京,、上海這樣核心城市周圍打造城市群。比如,，昆山和上海連通以后,，上海的地價(jià)可能會(huì)緩解。在一些地區(qū)交通打通后,，就可以在城市群里邊系統(tǒng)地協(xié)調(diào)性地解決房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問(wèn)題,。
開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展
秦虹認(rèn)為，未來(lái)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展,，需要從以下五方面入手,。
第一，實(shí)現(xiàn)以模式創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新為主的開發(fā)。未來(lái)新建住宅還有空間,，每年仍有大量新增常住人口,，下一步住宅開發(fā)企業(yè)需要具備競(jìng)爭(zhēng)力�,！拔磥�(lái)地價(jià)不會(huì)降,，勞動(dòng)力成本不會(huì)降，建筑物成本也不會(huì)降,，控制成本就成為企業(yè)核心,。只有那些開發(fā)模式新，資金周轉(zhuǎn)快速,，有獨(dú)特產(chǎn)品和很強(qiáng)控制能力的企業(yè)才能在未來(lái)市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力,。”
第二,，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇開發(fā),。如果開發(fā)企業(yè)能夠掌握資產(chǎn)管理這個(gè)核心，在第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)快的地方均衡開發(fā)寫字樓宇,，還是有市場(chǎng)空間的,。
第三，以改造升級(jí)和管理提升為核心開發(fā)存量房,。
第四,，以服務(wù)配套為核心開發(fā)養(yǎng)老住居。中國(guó)很快進(jìn)入老齡化社會(huì),，下一步企業(yè)可以服務(wù)提升來(lái)打造養(yǎng)老住居,，市場(chǎng)前景非常好。
第五,，以直接融資為核心的多元化融資,。下一步多元化一定是企業(yè)必須把握的發(fā)展戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品多元化,，業(yè)態(tài)多元化,，投資地域多元化，以及資本結(jié)構(gòu)的多元化,。
北京房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲 核心區(qū)將達(dá)幾十萬(wàn)
房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是老百姓最關(guān)心的熱點(diǎn)話題,，北上廣深四大一線城市的房?jī)r(jià)無(wú)疑具有風(fēng)向標(biāo)作用，尤其是北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)備受關(guān)注,，對(duì)于2014年北京房?jī)r(jià),，保利房地產(chǎn)副總經(jīng)理、北京公司董事長(zhǎng)劉平判斷,，“北京核心區(qū)的房?jī)r(jià)可能漲到(每平米)幾十萬(wàn)元,�,！�
劉平表示，北京房?jī)r(jià)上漲空間很難用絕對(duì)數(shù)字去判斷,，因?yàn)楸本⿵?012年開始,，土地供應(yīng)里有50%是用來(lái)建自住型商品房和保障房。房?jī)r(jià)的走勢(shì)跟市場(chǎng)變化,、地段等因素有關(guān),。
“價(jià)格看地段，如果天安門附近的話,，房?jī)r(jià)漲到幾十萬(wàn)元一平方米還是有可能的,。北京三環(huán)以里和三環(huán)邊上有三年多沒有供地，好地段的房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的,�,！眲⑵秸f(shuō),。
劉平認(rèn)為,，高房?jī)r(jià)問(wèn)題，實(shí)際上是過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,，以及寬松貨幣環(huán)境等因素共同作用導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng),。
“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中速發(fā)展期，需求逐步會(huì)穩(wěn)定,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的好日子肯定也沒了,，接下來(lái)是怎么把握未來(lái)走勢(shì)，做好提前規(guī)劃,，未雨綢繆,。”
劉平說(shuō),，城市間的差異化越來(lái)越明顯,，高房?jī)r(jià)現(xiàn)象主要還是在北、上,、廣,、深等一線城市和部分二線城市。
“通過(guò)對(duì)北京,、廣州,、上海、南京,、廈門這幾個(gè)地區(qū)的調(diào)查,，我們發(fā)現(xiàn)住房需求缺口最大的還是北京，將來(lái)還會(huì)有房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力和問(wèn)題,。同時(shí)確實(shí)有一些三線城市的房?jī)r(jià)有下跌的現(xiàn)象,�,！�
“除了地價(jià)外，成本增加也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一,�,！眲⑵秸f(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)成本中,，土地,、稅費(fèi)、融資成本占的比例是非常高的,。2008年到2013年,，地價(jià)的平均漲幅高達(dá)16%，高于同期8%的漲幅,。
劉平強(qiáng)調(diào),，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管是有必要的，但同時(shí)審批的效率也要再進(jìn)一步提高,。他呼吁,，政府應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資，通過(guò)加大直接融資來(lái)緩解商品住宅的供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲,�,！胺康禺a(chǎn)直接融資以后，可能投資和投機(jī)就降低了,，有豐富的金融產(chǎn)品后,，投資者沒有必要都去買房子�,！彼J(rèn)為,，這方面中國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。