馬年春節(jié)剛過,，廣州最大的國(guó)有企業(yè)越秀集團(tuán)成功收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行部分股權(quán)的消息就不脛而走,。據(jù)悉，這是國(guó)內(nèi)首宗由地方國(guó)企完成,，且是金融危機(jī)以來境外資本在香港地區(qū)的最大一筆收購(gòu)交易,，越秀集團(tuán)動(dòng)用了116.4億港元巨資，吃進(jìn)了創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本,。惹人眼球的是,，就在1月底，恒大地產(chǎn)收購(gòu)了華夏銀行4.522%的股份,，躍升為后者的第五大股東,。而稍早一點(diǎn)，萬(wàn)科斥資30億港元認(rèn)購(gòu)了徽商銀行的發(fā)行股份,，成為后者的單一最大股東,。
房企跨界銀行并不是什么新鮮事。最近5年,，相繼有中國(guó)泛�,？毓杉瘓F(tuán)、綠地集團(tuán),、華潤(rùn)置地集團(tuán),、僑鑫集團(tuán)、星河集團(tuán)以及新華聯(lián)等進(jìn)入銀行業(yè),。只是,，當(dāng)萬(wàn)科、恒大,、越秀這些“千億軍團(tuán)”或地方國(guó)企龍頭也紛紛邁開進(jìn)入銀行業(yè)的腳步時(shí),，意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行金融的陣勢(shì)正在顯著加大，房地產(chǎn)金融化正呈現(xiàn)出加速趨勢(shì),。
全球知名的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞(中國(guó))在一份最新研究報(bào)告中說,，純房企入股銀行后，能在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成另一高利潤(rùn)增長(zhǎng)極,。據(jù)中房協(xié)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(2013)》的報(bào)告,，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)年均凈利潤(rùn)率次第降低1個(gè)百分點(diǎn)的趨勢(shì),，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤(rùn)率將觸及“10%警戒線”,。與此同時(shí)，銀行業(yè)2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.38萬(wàn)億元，相較2012年的凈利潤(rùn)水平還有增長(zhǎng),。雖然截至2013年末銀行貸款不良率小幅升至1.05%,，但2014年甚至是未來數(shù)年不良資產(chǎn)率突破1.2%的可能性并不大，銀行所具有的穩(wěn)健盈利能力不容置疑,。重要的是,，滬深16家上市銀行的股價(jià)估值正處于歷史最低位置，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)果斷出手,，完全可以通過“抄底”獲取未來令人心動(dòng)的溢價(jià)收益。
而相對(duì)于財(cái)務(wù)投資,，房企入股銀行在融資方面訴求可能更為強(qiáng)烈,。據(jù)央行《2013年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2013年末,，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)19%;增量上，房地產(chǎn)全年增加2.34萬(wàn)億元,，同比多增9987億元,，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的28%。然而,，由于存量流動(dòng)性的過剩,，未來M2增量會(huì)逐步收縮，加之基于高企房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控,，房企今后獲得信貸資源的難度將進(jìn)一步加大,。不僅如此，按照國(guó)務(wù)院日前發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,，不僅信托公司被禁止開展非標(biāo)準(zhǔn)化理財(cái)資金池業(yè)務(wù),，私募股權(quán)投資基金也被禁止開展債權(quán)類融資業(yè)務(wù)，而這兩類被禁止的影子銀行業(yè)務(wù)的資金原來主要流向了房地產(chǎn)行業(yè),�,！板X緊”的現(xiàn)實(shí)倒逼著房地產(chǎn)企業(yè)抓緊拓展新的融資平臺(tái)。
相比于信托,、基金,，商業(yè)銀行不僅有較大的儲(chǔ)蓄來源，而且有穩(wěn)定的現(xiàn)金管理功能,，房企如能在股權(quán)層面與銀行深度合作,，在密切與信貸供給方關(guān)系的前提下，還能確�,，F(xiàn)金流的安全和資金需求的順暢,。特別是如能收購(gòu)上市銀行股權(quán)并成為核心股東，房地產(chǎn)企業(yè)等于就獲得了又一條直接融資的通道。從這個(gè)角度而言,，房企入股銀行,，反映的是地產(chǎn)商對(duì)未來房市的樂觀預(yù)期心態(tài)。
但是,，按《商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定,，商業(yè)銀行對(duì)同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過10%，而且商業(yè)銀行對(duì)股東貸款的條件不得優(yōu)于其他貸款人,，同時(shí),，《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》也明確規(guī)定，一家商業(yè)銀行對(duì)單一集團(tuán)授信余額不得超過該商業(yè)銀行資本凈額的15%,。在諸多隔離墻制度的約束下,，房企入股銀行所能獲取融資空間的擴(kuò)張半徑將非常有限。因此,，拓寬融資平臺(tái)還不是房地產(chǎn)企業(yè)跨界銀行的最終目的,。作為一種戰(zhàn)略指向，房企入股銀行所謀求的行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新與相關(guān)產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢(shì)特別值得關(guān)注,。
往大的方面看,，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)逐漸推進(jìn)，入股銀行后,，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢(shì),，行業(yè)升級(jí)特色非常顯著。許多房企通過入股銀行而謀變的動(dòng)力十分強(qiáng)烈,。萬(wàn)科為目前掌握著超過50萬(wàn)套住房的現(xiàn)成客戶資源,，近兩三年來一直在籌劃提供“社區(qū)金融服務(wù)”，入股徽商銀行后,，萬(wàn)科就具備了向所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)的功能,。另外，萬(wàn)科的合作對(duì)象包括8000
家建材供應(yīng)商及承包商,，這些企業(yè)在融資時(shí)需要萬(wàn)科的支持或向銀行推薦,。而涉足銀行后，萬(wàn)科就可通過融資平臺(tái)打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游,。
必須肯定,，目前房企跨界銀行獲得了最為難得的“窗口期”。由于受到利率市場(chǎng)化趨勢(shì)以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起的政策與產(chǎn)業(yè)壓力,，商業(yè)銀行愈來愈強(qiáng)烈地感到未來生存的艱難,。據(jù)普華永道與中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告(2013)》顯示，超過七成銀行家對(duì)未來三年銀行的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)預(yù)期有所下調(diào),。正是如此,，作為機(jī)構(gòu)投資者的房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)銀行,，肯定會(huì)得到后者的歡迎。至少由市場(chǎng)剛需支撐的房地產(chǎn)企業(yè)盈利前景還是值得期待的,。依此觀之,，未來房企跨界銀行的風(fēng)頭將會(huì)越來越甚。