縱觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史,，很少有國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的。如今已有太多的跡象顯示,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年以來(lái)的黃金發(fā)展期即將結(jié)束,。
經(jīng)過(guò)十多年的持續(xù)上漲，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在強(qiáng)烈的調(diào)整需求,。特別是2009年以來(lái)的新一輪房?jī)r(jià)上漲,，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，形成了較大的房地產(chǎn)泡沫,，存在很大風(fēng)險(xiǎn)隱患,。由于社會(huì)資金加快向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”較為嚴(yán)重,，技術(shù)投入不足和設(shè)備無(wú)法及時(shí)更新改造,，制造業(yè)陷入瓶頸，絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)實(shí)體的利潤(rùn)所得遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房產(chǎn)投資,。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)虛擬化仍未實(shí)質(zhì)緩解,，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力逐漸衰減，企業(yè)家精神也不再為社會(huì)所推崇,，這勢(shì)必影響未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng),。考慮到房?jī)r(jià)收入比和房屋租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離均衡值,，房地產(chǎn)非理性發(fā)展已成了阻礙宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力的形成與聚集的因素,，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的需要。
從根本上說(shuō),，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年來(lái)的需求更多是貨幣牽引的結(jié)果。貨幣供應(yīng)和信貸快速增長(zhǎng),，是支撐房地產(chǎn)非理性發(fā)展的重要基礎(chǔ),。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2013年我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速超過(guò)各項(xiàng)貸款增速5個(gè)百分點(diǎn),，近三成新增貸款投入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。房地產(chǎn)信托規(guī)模也快速增長(zhǎng)，三季度新增1675億元,，創(chuàng)出2010年以來(lái)的歷史最高水平,。此外,，房地產(chǎn)業(yè)也是影子銀行的重點(diǎn)融資領(lǐng)域。鑒于制造業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)明顯放緩,，金融業(yè)也更傾向于為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù),。社會(huì)資金涌入，把房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高,。為了維持房?jī)r(jià)上漲,，又必須用更高的價(jià)格買地，推高樓面價(jià),，從而吸引更多社會(huì)資金進(jìn)入,。從這一點(diǎn)看，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地,，與“龐氏融資”并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差異,。
去年以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)持續(xù)下降,，二線,、三線城市住房供過(guò)于求，都在向社會(huì)傳遞調(diào)整的信號(hào),。雖然這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整信號(hào)能否傳導(dǎo)到一線城市仍有待觀察,，但考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)已日益一體化，一線城市很難獨(dú)善其身,。不管怎樣,，當(dāng)前一線城市住房市場(chǎng)已成少數(shù)人“自彈自唱”的資金游戲。有傳聞稱香港首富持續(xù)套現(xiàn)內(nèi)地物業(yè),，也許暗示樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn),。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值趨降，宏觀經(jīng)濟(jì)金融不確定性增加,。值得關(guān)注的是,，當(dāng)前維系房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈條的是金融市場(chǎng)的“剛性兌付”潛規(guī)則。一旦剛性兌付被打破,，風(fēng)險(xiǎn)投資被充分引入，影子銀行融資被規(guī)范,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈條就會(huì)斷裂,。盡管中誠(chéng)信“誠(chéng)至金開(kāi)1號(hào)”信托計(jì)劃最終兌付投資本金，但剛性兌付變軟,，將為財(cái)富管理市場(chǎng)敲響警鐘,。隨著今年以來(lái)規(guī)模較大信托計(jì)劃到期，資金面總體趨向緊張,，有可能會(huì)真正出現(xiàn)打破“剛性兌付”的局面,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資或?qū)⑦M(jìn)入困難期,。
過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中唯一出現(xiàn)的一個(gè)調(diào)整時(shí)間窗口是2008年四季度。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)出臺(tái)的大規(guī)模刺激性財(cái)政金融政策,，有力阻止了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下探勢(shì)頭,，但同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)五年多來(lái)的非理性發(fā)展。需要注意的是,，過(guò)去五年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更多是政策刺激的結(jié)果,，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)動(dòng)力未發(fā)生顯著變化，決定了國(guó)際金融危機(jī)前后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面總體沒(méi)有發(fā)生較大變化,。特別是經(jīng)過(guò)過(guò)去一年半需求的集中釋放,，在普通人群購(gòu)買力嚴(yán)重被透支的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)動(dòng)力已明顯下降,。
考慮到當(dāng)下,，仍需要高度關(guān)注住房投資、投機(jī)性因素,。在分析住房需求時(shí),，需要迫切澄清剛性住房需求概念。有分析認(rèn)為,，在嚴(yán)格限購(gòu),、限貸下，京滬等城市房?jī)r(jià)去年仍有高達(dá)20%的漲幅,，表明一線城市剛性住房需求強(qiáng)勁,。其實(shí)一線城市房?jī)r(jià)與國(guó)際大都市比肩，絕非普通剛性住房需求人群所能承受,，且限購(gòu)政策效應(yīng)隨時(shí)間遞減,，中高收入人群對(duì)此并不敏感，摻雜在所謂剛性住房需求中的投資,、投機(jī)性因素不容忽視,。特別是城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣住房成交價(jià)格上漲，通過(guò)比價(jià)效應(yīng)提高了市中心區(qū)域的樓價(jià),，實(shí)際成交量相對(duì)有限,。即使需求強(qiáng)勁的一線城市住房成交量，也需要充分考慮其中的“置換”因素,，實(shí)際上是同時(shí)計(jì)算了兩套住房成交面積,。