“2014就是拐點(diǎn)”,、“房市即將崩盤”,、“房價大跌50%”之類的觀點(diǎn)，最近頗為盛行,。其實,，房價問題并沒有那么復(fù)雜，中國房價狂飆的根本原因是2009年以來持續(xù)的寬松貨幣環(huán)境,，因為任何資產(chǎn)泡沫都是貨幣現(xiàn)象,。歷史上，所有房產(chǎn)泡沫的破裂都是發(fā)生在貨幣緊縮和加息周期之中,。因此,，房價和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系，其拐點(diǎn)取決于中國貨幣環(huán)境的拐點(diǎn),。
中國寬松貨幣環(huán)境是否已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)呢?近期很多人認(rèn)為是,，此觀點(diǎn)有兩個證據(jù)：第一是退出的QE。最近兩個月,，美聯(lián)儲宣布縮減QE規(guī)模引發(fā)全球股市大跌,，說明投資者對資金趨緊感到擔(dān)憂。一旦美國貨幣政策轉(zhuǎn)向,，強(qiáng)勢美元出現(xiàn),，美元回籠,，勢必造成新興發(fā)展中國家資金流失,。而中國央行為了應(yīng)對此種流失，必然加息或?qū)嵭芯o縮政策以提高貨幣匯率,，貨幣寬松環(huán)境即告結(jié)束,。第二則是日漸平坦的國債收益率曲線。正常的國債收益率曲線向上揚(yáng)起,，長期高于短期,，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行流動性緊張時,，短期利率升高，國債收益率曲線變得平坦,。國債收益率是市場實際利率的客觀反映,，長短利差的縮小，意味著金融機(jī)構(gòu)短借長貸的動力減弱,。此時,，房地產(chǎn)融資成本就會增加，從而造成產(chǎn)業(yè)供需雙方的資金斷裂,，價格自然會崩盤,。2007年美國次貸危機(jī)就是例證。
這一觀點(diǎn)言之鑿鑿,，但上述兩個理由都不準(zhǔn)確,。首先，QE退出并不等于美元貨幣緊縮,。事實上,，美聯(lián)儲政策一直盯緊通脹和失業(yè)率，當(dāng)前美國通脹率只有1.7%,，遠(yuǎn)離警戒線,，不需要實質(zhì)性緊縮貨幣政策。同時,，雖然失業(yè)率創(chuàng)下新低,，但美國去年12月新增非農(nóng)就業(yè)人數(shù)7.4萬人，遠(yuǎn)低于預(yù)期,，結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題不可忽視,。也就是說，美國仍然處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期,，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)需要漸進(jìn)調(diào)整,，這種情況下突然收緊貨幣顯然過于冒險。另外,，中國充足的外儲,、獨(dú)立的貨幣政策也保證了匯率的相對穩(wěn)定，這與當(dāng)年的日本有極大不同,。所以,，QE退出甚至漸進(jìn)的美元緊縮不會對國內(nèi)貨幣環(huán)境產(chǎn)生太大影響。
其次,，中國的債券市場遠(yuǎn)沒有充分市場化,，國債收益率還不能完全反映實際的利率水平。雖然利率市場化的速度大幅提升,，但在中短期內(nèi),，商業(yè)銀行還是能以較低價格壟斷主要的資金來源,，能夠最大程度地左右市場資金的供給。此外,，商業(yè)銀行信貸釋放直接受控于央行的窗口指導(dǎo),，信貸并不受制于收益率曲線反映出的市場利率，而主要是受央行行政控制,。更重要的是,，同業(yè)資金錯配、信托影子銀行,，銀行早已通過各種渠道將廉價的資金出借給了暴利的地產(chǎn)項目,。銀行長期青睞地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)深埋于中國金融體系的保護(hù)層之下,。貨幣一旦緊縮,，不等到房價大跌，商行就會因為資金短缺而出現(xiàn)違約乃至擠兌,。2013年兩次錢荒,，弄得銀行間市場如臨大敵，正說明其風(fēng)險應(yīng)對能力的不足,。而每逢此時,，央行必然出手救急，否則,，流動性風(fēng)險爆發(fā)會導(dǎo)致銀行信譽(yù)受損,，而銀行信譽(yù)是現(xiàn)階段中國金融體系的根本。所以,，在當(dāng)前國債收益率曲線指標(biāo)的有效性,，是要大打折扣的。
表面上看,，外部QE退出和內(nèi)部短期利率提升都預(yù)示中國貨幣環(huán)境的趨緊,。然而，這種趨緊只是小幅震蕩,。在銀行資金被房價泡沫嚴(yán)重綁架的當(dāng)前,，貨幣環(huán)境想要根本轉(zhuǎn)變幾乎不可能，而在貨幣未大幅收緊之前,，此時就說房產(chǎn)價格趨勢即將改變,，言之尚早。