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“住改商”現(xiàn)象現(xiàn)在成為社會各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn),，人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”,，而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì),，安寧,、安全、舒適成為業(yè)主共同追求的目標(biāo),。在公眾居住需求發(fā)生深刻變化的同時,，由于“住”、“商”目的迥然不同,，導(dǎo)致了種種問題,，兩者之間的碰撞時有發(fā)生。
【案例】
邱某與王某是鄰居關(guān)系,。王某是某樓1104號(一層)的業(yè)主,，邱某是該樓1201-1204號(二層)的業(yè)主。該樓房的房屋用途為住宅,。2010年5月起,，王某對其房屋進(jìn)行改造，將房屋出租,，用于經(jīng)營廣告復(fù)印,，但尚未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。邱某認(rèn)為,，王某將住宅改為商用的行為侵犯其合法權(quán)利,，故訴至法院要求王某停止將民宅改為經(jīng)營性商用店鋪，停止商業(yè)經(jīng)營活動,，排除妨礙,，恢復(fù)原有的寧靜和安全。
庭審中,，邱某提交該樓其他業(yè)主簽名的聯(lián)名信一份,，證明該樓的其他住戶，均同意原告的訴訟請求和原告對事實(shí)的陳述,。原告還提交該小區(qū)物業(yè)公司的證明,，證明被告擅自將住宅改為商用房，該公司曾多次勸阻,，并兩次修復(fù)鐵圍欄,，但被告執(zhí)意將修好的鐵圍欄再次鋸開。被告提交社區(qū)服務(wù)中心于2011年7月3日出具的名目為鋪面改造費(fèi),、金額為700元的收據(jù)一張,，證明其改造房屋的行為經(jīng)過物業(yè)管理部門的許可。
法院審理認(rèn)為,，王某將住宅改為商用房屋,，其未舉證證明該行為得到相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意，邱某又提交該樓業(yè)主的聯(lián)名信,，證明該樓的部分業(yè)主并不同意被告的上述行為,，故被告將其住宅改為商用店鋪的行為缺乏合法性，應(yīng)予以停止,。法院最終判決其將房屋結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀,，并停止房屋的商業(yè)使用。
【分析】
該案爭議的焦點(diǎn)是邱某的行為是否得到相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意,。依據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定,，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房應(yīng)滿足兩個條件：一是業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,；二是業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律,、法規(guī)及管理規(guī)約,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。該案中,，王某將住宅改為商用房屋,，其未舉證證明該行為得到相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意。同時邱某又提交該樓業(yè)主的聯(lián)名信,，證明該樓的部分業(yè)主并不同意被告的上述行為,，故其“住改商”的行為缺乏合法性,。
對《物權(quán)法》第77條的理解需要解決兩個問題：一是有利害關(guān)系業(yè)主的同意，是需全部同意還是多數(shù)同意即可,；二是如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍,。對此，司法解釋規(guī)定,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,，不予支持。也就是說,，“住改商”必須經(jīng)整棟樓的全體業(yè)主同意才可進(jìn)行,，相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主具備“一票否決權(quán)”。
另外,，需要注意“有利害關(guān)系業(yè)主同意”的同意形式,。在日常生活中，人們通常所講的同意,，可能也包括口頭形式,，但此處的“同意”應(yīng)當(dāng)是一種明示的意思表示，不同于默示,，即所謂的在一定的期限內(nèi)不表示反對的情形,。明示的意思表示必須具備一定的要件，即業(yè)主要將住宅變?yōu)樯虡I(yè)用房等經(jīng)營性用房之前,，一般情況下,，應(yīng)征得有利害關(guān)系業(yè)主書面同意方可。
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