中國住房社會保障制度事關國計民生，是政府公共服務的重要內(nèi)容,，對實現(xiàn)“住有所居”的目標具有重大意義和作用�,，F(xiàn)階段中國保障性住房體系仍以產(chǎn)權式保障性住房為主，還未形成全面,、長效,、穩(wěn)定的機制體制。為實現(xiàn)全國保障性住房覆蓋面達到20%的近期目標和全面確�,！白∮兴印�,、提升保障房質(zhì)量的長期目標，新型保障性住房制度需并行且依托于住宅市場,，圍繞新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展而建立,。
一、我國未來保障性住房框架體系
建立多層次多渠道的保障性住房制度,，逐步完善以點鋪蓋面的全民保障性住房框架體系,，使低、中,、高收入階層均享受社會發(fā)展的成果改善居住環(huán)境,，實現(xiàn)全民 “住有所居”，創(chuàng)建“體面,、舒適”的居住環(huán)境,。未來充分利用十二五期間將建設的3600萬套保障性住房和存量住宅，完善住宅過濾機制,，鼓勵階梯式住宅消費,，不僅解決低收入階層的住房問題，也要改善大部分居民的居住環(huán)境,，同時實現(xiàn)“住有所居”和“體面,、舒適”居住環(huán)境目標,。未來以租賃型保障性住房為主，保障性住房分配擺脫戶籍限制面向所有所在地居民(包括農(nóng)民工等流動人口),，普惠性的公積金制度將覆蓋所有在職職工,，全面擴大保障性住房對象范圍和住房保障覆蓋面，讓所有居民實現(xiàn)基本居住權利,。通過現(xiàn)階段的住房保障制度體系的完善和整合,，主要采取依據(jù)市場配置的消費者補貼為主的保障模式，以租金補貼,、公租房制度(含廉租房),、經(jīng)濟適用房制度等覆蓋中等收入以下居民。同時,，推廣租金補貼,、二手房購房補貼和購房稅收優(yōu)惠，加大消費者補貼力度,，使居民根據(jù)需求,、按照市場配置原理自主選擇居住地點。
二,、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的住房社會保障制度的政策建議
根據(jù)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求,，建立以消費者貨幣補貼為主、多層次多渠道籌集房源和資金,、面向全社會的透明,、公平的新型保障性住房體系。
第一,、制定明確的政策目標及長遠規(guī)劃,。
住房消費具有長期性、持久性的特點,，不同的經(jīng)濟發(fā)展階段,，住房保障的需求程度和發(fā)生范圍也會產(chǎn)生很大的差別。首先摸清中低收入群體的人口分布情況和住房情況,，然后根據(jù)實際情況制定住房保障建設計劃,，不能以硬性指標為基準確定保障目標，避免資源浪費,。我國應從發(fā)展的角度,，制定出可操作性的住房保障短期目標和長遠規(guī)劃，并隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和宏觀政策的變更而適時調(diào)整,。
第二,、適當調(diào)整保障性住房建設計劃。根據(jù)目前的保障性住房建設規(guī)模大,、資金缺口大,、監(jiān)管乏力,、分配不均、產(chǎn)業(yè)轉移,、人口流動性大等現(xiàn)實情況,，適當調(diào)整保障性建設規(guī)模。我們應優(yōu)先完成已開工保障性住房項目的竣工和公平分配,，充分利用資源,，謹防爛尾樓的出現(xiàn)。
第三,，推廣公積金制度,，消除戶籍障礙，建立公平的住房保障體系,。目前公積金制度的覆蓋范圍較窄,，根本沒有發(fā)揮普惠性的住房保障功能,。因此,，應把更多的職工納入其中，提高其覆蓋率,，提高貨幣補貼的覆蓋面,，提升居民的住房可支付能力。
三,、以消費者貨幣補貼為主,，以市場體制機制為基礎，面向所有居民實現(xiàn)公平的住房保障
我國正處于城市化的加速期,，雖然城市居住人口急劇上升,，但是人口的流動性和人口結構的變化較大，因此能做實時動態(tài)調(diào)整的消費者貨幣補貼為主的模式適合于新型城鎮(zhèn)化的保障性住房制度,。保障性住房的供給應與住房市場緊密結合,，在充分利用存量房屋資源的基礎上，合理供給保障性住房,。為充分利用已有資源,，建立維修補貼制度，實施差別化的消費者補貼,，有效配置資源,。以市場經(jīng)濟體制為基礎，根據(jù)住房保障對象的規(guī)模與保障范圍,，確定保障性住房在整個住房供應和消費中所占的比重,。在新型城鎮(zhèn)化建設過程中必須解決半城市化問題，保障性住房制度的實施應打破戶籍限制,、面向所有居民,，實現(xiàn)公平的住房保障,。
四、建立住宅過濾機制,，促進階梯式住宅消費
除了保障性住房的建設之外,，應積極利用市場機制解決低收入群體的住房問題。即促進住房過濾機制的形成,，促使市場中存在多元化的住房供給,，也使各收入階層在市場中找到符合于自身需求的住房。政府發(fā)放貨幣補貼促進中低收入階層消費過濾的二手住宅,，這不僅減輕政府的財政資金壓力,，還更加有效地改善中低收入家庭的居住環(huán)境。目前,，地方政府新建住房解決夾心層,、低收入群體的住房問題，但是資金投入量大,、建設周期長,，并且相比資金投入量而言能解決的住房困難的家庭數(shù)很少。因此,，建立住房過濾機制,，促進階梯式住宅消費，這不僅有利于低收入居民居住問題的解決,，也有利于高收入居民的居住環(huán)境的改善,。
五、多渠道籌集保障性住房房源,，并實施消費者貨幣補貼制度
建立保障性住房房屋銀行,，多渠道籌集低質(zhì)量、低租金的房源,。建立保障性住房房屋銀行,，由房屋銀行管理出租和發(fā)放消費者貨幣業(yè)務，既保障房屋所有者權益,，也解決低收入居民住房問題,。通過房屋銀行的介入保障低收入居民的權益，同時對大中城市的中,、低質(zhì)量住宅實施租金管制,，在確保租金的合理水平的同時避免中介抬高租金的現(xiàn)象。另外,，充分利用已有的保障性住房,，控制租賃型保障性住房的出售行為。政府優(yōu)先回購產(chǎn)權式保障性住房，擴大租賃型保障性住房的房源,。
六,、完善中低收入家庭的住房金融支持政策，提高中低收入群體的可支付能力
通過擔保,，降低中低收入家庭購房的首付比例,。同時，采取貼息,、貸款利率優(yōu)惠等措施提高居民的住房可支付能力,。
七、建立“公積金+住房金融互助+維修基金”三位一體的金融平臺,，加強住房保障
目前,，公積金的覆蓋面小且公積金的運用率較低。雖然部分閑置公積金用于保障性住房建設,，但是也屬于短期性的集中投資,。另外，盡管大量的維修基金被閑置不用,，但這些對住房的長期維護來說依然是杯水之薪,。因此，有必要提高維修基金的收益規(guī)模,。我國還缺乏住房金融互助機制,。因此,，可以建立“公積金+住房金融互助+維修基金”三位一體的金融平臺,，促進住房金融的發(fā)展，提高住宅的貨幣保障力度,。同時,，還可以利用維修基金收益定期維護住宅，改善居住環(huán)境,，延長住宅使用壽命,，節(jié)約資源。對公租房等保障性住房而言,，這也是降低住宅運營成本的有效途徑,。此外，對中低收入居民儲蓄戶發(fā)放利息補貼,，進一步發(fā)揮住房保障功能,。
八、明確保障性住房相關部門的主體職能,，提高住房保障的透明度
在大型建設保障性住房的情況下,，我國相關部門的工作人員安排較少，很難全面、有效監(jiān)管住房保障政策的執(zhí)行,，容易出現(xiàn)質(zhì)量差,、騙保等現(xiàn)象。另外,，在制度不完善的條件下,，協(xié)調(diào)能力有限并管理成本高，難以發(fā)揮其應有的職能作用,。為調(diào)動地方政府的保障性住房建設和管理的積極性,，應給予適當?shù)淖灾鳑Q策權。同時,，合理劃分各級事權,，明確相關部門的職能，增加人員編制,，保證保障性住房建設,、經(jīng)營的有效實施，提高保障性住房制度體系的透明度,。
九,、完善相關的配套制度，促進社會參與
住房政策必須和其它社會政策相聯(lián)系,、相配套,，如法律、金融,、稅收,、土地等制度。在住宅保障方面,，以市場配置為主導的美國政府也在立法,、金融、稅收等方面進行大力干預解決住房問題,。我國應盡快頒布《住房保障法》,，創(chuàng)新住房金融對保障性住房的支持機制，采取長期的稅收優(yōu)惠,，實行差別化的稅收政策,，多渠道、多方位支持住房保障,，鼓勵各類機構參與保障性住房的經(jīng)營,。