在近日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署2014年工作時(shí)，提出了要“積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式,，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”,，并指出住建部要總結(jié)北京和深圳等地經(jīng)驗(yàn)，給出指導(dǎo)意見(jiàn),。事實(shí)上,，在12月9日就落實(shí)三中全會(huì)《決定》,，住建部副部長(zhǎng)齊驥在接受《人民日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)就曾指出,，近期住建部力推的是住房保障制度兩大項(xiàng)改革，一是推進(jìn)公租房廉租房并軌,，另外一個(gè)是開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)的保障房探索,。更為重要的是，有望在2014年發(fā)布的《國(guó)家住房保障條例》中,，共有產(chǎn)權(quán)住房也將作為保障的基本形式之一被列入,。
而與此形成鮮明對(duì)比的是，在2009年上海和江蘇在最先實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)保障形式時(shí),，住建部當(dāng)時(shí)的表態(tài)卻是“允許各地開(kāi)展試點(diǎn),，不會(huì)卡得太死，但也不會(huì)專(zhuān)門(mén)推廣”,。這樣看來(lái),，共有產(chǎn)權(quán)住房將是未來(lái)我國(guó)住房保障的一個(gè)主要模式，并將對(duì)我國(guó)未來(lái)住房保障和住房市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響,。而值得注意的是,，住房保障出現(xiàn)這種變化，與三中全會(huì)召開(kāi)前夕(11月初)中央政治局首次專(zhuān)題“學(xué)房”時(shí)，習(xí)近平總書(shū)記提出的“堅(jiān)持以公共租賃住房為主,、�,；咀》啃枨蟆钡淖》勘Ｕ习l(fā)展方向是什么樣邏輯關(guān)系?與新一屆管理層提出的“堅(jiān)持市場(chǎng)化發(fā)展大方向，構(gòu)建多層次住房市場(chǎng)體系”是什么樣的關(guān)系?這是大家關(guān)心甚至是迷惑的地方,。
從是否獲得保障房產(chǎn)權(quán)的角度,，保障方式包括產(chǎn)權(quán)保障與非產(chǎn)權(quán)保障，其中非產(chǎn)權(quán)保障就是指公共租賃住房和廉租住房,，而產(chǎn)權(quán)保障又分為全部產(chǎn)權(quán)保障和部分產(chǎn)權(quán)保障,，全部產(chǎn)權(quán)保障以經(jīng)適房為主(也包括兩限房)，部分產(chǎn)權(quán)保障就是共有產(chǎn)權(quán)住房,，即以初始出資比例確定政府和購(gòu)房者對(duì)住房產(chǎn)權(quán)擁有部分,，在過(guò)了銷(xiāo)售鎖定期(5年或10年)后，購(gòu)房者可以按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分而獲得全部產(chǎn)權(quán),，而政府也可以回購(gòu),。
目前，對(duì)于這一新的保障模式,，最大的關(guān)切是其與新一屆政府所提出的以公共租賃住房為主的“兜底式”住房保障管理新思路,，以及堅(jiān)持市場(chǎng)在住房資源配置中起決定性作用的大方向是否存在沖突。事實(shí)上,，上述國(guó)家提出的指導(dǎo)住房發(fā)展新思路,，只是未來(lái)住房發(fā)展的大方向，從屬于堅(jiān)持“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”和“厘清政府和市場(chǎng)邊界”這一經(jīng)濟(jì)體制改革的核心框架,，即使是對(duì)于未來(lái)住房發(fā)展的指導(dǎo),，也是屬于全國(guó)范圍內(nèi)、長(zhǎng)期的和漸進(jìn)的,，也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持短期穩(wěn)住與謀得長(zhǎng)期發(fā)展相結(jié)合的原則,。
隨著城市化的繼續(xù)推進(jìn)，特別是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化將順應(yīng)“城市群”的模式,，短期內(nèi)的重點(diǎn)工作是要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,，當(dāng)前房?jī)r(jià)較高、住房供求矛盾大的一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市將仍舊是未來(lái)國(guó)內(nèi)人口,、資源和資本集中流入的城市,。在這些城市，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將長(zhǎng)期存在,，而住房供求矛盾依舊無(wú)法緩解,，房屋資產(chǎn)屬性也無(wú)法褪去，是否擁有不動(dòng)產(chǎn)及擁有多少就成為人與人之間在收入和資產(chǎn)水平差距上的決定性因素,。在這些城市生活成本不斷上升,、社會(huì)保障壓力和不確定風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的情況下,，這種效應(yīng)就更加明顯，而高房?jī)r(jià)帶來(lái)的住房擁有訴求會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈,、民怨引起的社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題也將會(huì)被重視,，這也是為何全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作”，特別是點(diǎn)名了北上廣深等一線(xiàn)城市要繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)限貸政策的內(nèi)在原因,。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn),，此次會(huì)議在闡述重點(diǎn)城市調(diào)控和保障的思路時(shí)，一開(kāi)始談的就是城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速推進(jìn),。
而要解決大城市高房?jī)r(jià)帶來(lái)的住房困難群體擴(kuò)大(中等收入階層或“夾心層”)和住房擁有訴求,，唯一的出路就是以市場(chǎng)配置為基本原則，在政府適當(dāng)扶持下,，助推市民實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)住房的愿望,，而共有產(chǎn)權(quán)住房就屬于這種形式。從建設(shè)部推薦各地學(xué)習(xí)的北京模式或深圳模式看,，不管是土地出讓?zhuān)�是建設(shè)主體和銷(xiāo)售,，或是退出模式，都堅(jiān)持市場(chǎng)化原則為基本前提,。土地出讓方式上,，北京和深圳實(shí)行的是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或“限地價(jià),、競(jìng)配建”的模式,，走的是完全“招拍掛”的程序，只不過(guò)在此過(guò)程中政府以讓渡部分土地出讓收益來(lái)確定自己擁有的產(chǎn)權(quán)部分;經(jīng)過(guò)完全的“招拍掛”,，建設(shè)和銷(xiāo)售也就完全通過(guò)開(kāi)發(fā)商自己和市場(chǎng)來(lái)決定,，購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)部分也是按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)支付;退出模式上，不管購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分,，還是政府回購(gòu),，都堅(jiān)持隨行就市,。
因此,，從模式來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房與經(jīng)濟(jì)適用住房是完全不同的,，而主管部門(mén)提出有限產(chǎn)權(quán)的保障模式,，一方面是基于大城市保障的實(shí)際需求，另一方面也是基于如何有效扼制傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式保障房(經(jīng)適房或限價(jià)房)固有弊端,。正如住建部官員所言,，從一些城市的實(shí)踐來(lái)看，發(fā)展共有住房,，在政府的支持下,，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,，能夠調(diào)動(dòng)群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性，不僅有利于加快解決群眾住房困難,，也符合公平,、效率原則，可以避免陷入福利陷阱,，有利于保持或激發(fā)社會(huì)的活力,。從某種角度看，共有產(chǎn)權(quán)的這種做法與國(guó)家所提出的“堅(jiān)持市場(chǎng)化大方向”是相融合的,，但也是理想與現(xiàn)實(shí)之間的某種協(xié)調(diào),，也可將其納入多層次住房供應(yīng)體系中。同時(shí),，也不可否認(rèn),，采用共有產(chǎn)權(quán)的形式在解決住房保障資金來(lái)源、增強(qiáng)地方政府積極性方面也有很大優(yōu)勢(shì),。
但是,，自打這一保障品種被提出和實(shí)踐后，批評(píng)的聲音就從來(lái)沒(méi)有斷過(guò),，絕大多數(shù)的觀點(diǎn)是“名目越多,、亂相就越多”，特別是如何規(guī)避尋租問(wèn)題,、售后監(jiān)管(出租,、空置)和退出(違規(guī)清退和正常回購(gòu))問(wèn)題,。與經(jīng)適房只需補(bǔ)繳少量土地收益價(jià)款,，即可獲得巨額轉(zhuǎn)正收益在本質(zhì)上完全一樣，巨大利益的想象空間很明顯地?cái)[在每個(gè)人的面前,，只要將市場(chǎng)評(píng)估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn),，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分，即可獲得從天而降的經(jīng)濟(jì)利益,，少則十萬(wàn)多則數(shù)十萬(wàn),。理性人都會(huì)有這樣的想法，并會(huì)付諸行動(dòng),，特別是在房?jī)r(jià)存在上漲預(yù)期的情況下,。因此，要慎防市場(chǎng)化標(biāo)簽將這種新的保障房形式重新導(dǎo)入“類(lèi)經(jīng)適房的道德風(fēng)險(xiǎn)困境”,，畢竟不管從主管機(jī)構(gòu)的責(zé)任心上,，還是從申請(qǐng)者的尋租傾向上，或是從媒體和輿論監(jiān)督上,，我們還沒(méi)有建立保證這種市場(chǎng)化透明,、公正運(yùn)作的基礎(chǔ),。