近期召開(kāi)的中央政治局會(huì)議,，明確指出,，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。中央再次提出做好房地產(chǎn)調(diào)控,，是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市存在的問(wèn)題,。中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)百城住宅環(huán)比上漲0.68%,，這已經(jīng)是房?jī)r(jià)連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲,，其中北京等10大城市住宅均價(jià)為18748元/平方米，環(huán)比上漲1.16%,。
貨幣供給是房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵
做好房地產(chǎn)調(diào)控,，應(yīng)認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌的本質(zhì)問(wèn)題,。把握了樓市的本質(zhì)問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)提高有效程度,。
房?jī)r(jià)漲跌及其走勢(shì)取決于多個(gè)方面的因素,，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平,、可替代投資品市場(chǎng)狀況,、區(qū)位、相關(guān)社會(huì)心理狀態(tài),、社會(huì)保障性住房供給水平以及稅收因素,，等等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房?jī)r(jià)走勢(shì),，城市發(fā)展非均衡,、公共服務(wù)供給非均衡、城市間機(jī)會(huì)非均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房?jī)r(jià),。稅收因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響既可以在總體方面影響房?jī)r(jià),，又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房?jī)r(jià)。
貨幣供給是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素,，也是首要因素,。應(yīng)該從這點(diǎn)認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌的本質(zhì)，即房?jī)r(jià)漲跌的核心問(wèn)題是貨幣供應(yīng)狀況,，由此,，從這個(gè)意義上看，可以引申,，房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題,。認(rèn)清這個(gè)關(guān)鍵之后，民間房地產(chǎn)投資以及政府實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控才能作出正確判斷,。
美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的關(guān)鍵就是貨幣問(wèn)題,。在次貸危機(jī)爆發(fā)的前幾年，美國(guó)實(shí)施偏緊的貨幣政策,，提高利率,，減少貨幣供應(yīng)，最終引發(fā)房地產(chǎn)崩盤(pán),。認(rèn)識(shí)中國(guó)自2003年至2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象,，也應(yīng)從貨幣這個(gè)角度去思索，才能找出問(wèn)題的關(guān)鍵所在,。固然,，城鎮(zhèn)化程度提高、居民收入提高或者所謂的“剛需”是影響房?jī)r(jià)的因素,，但這些不是關(guān)鍵因素,，關(guān)鍵因素是貨幣供應(yīng)問(wèn)題。
一般而言,，在其他影響房?jī)r(jià)因素不變或不存在的情況下,，貨幣供應(yīng)水平與房?jī)r(jià)水平正相關(guān)。歷史經(jīng)驗(yàn)證明,，貨幣供應(yīng)快速增長(zhǎng)時(shí)期,，一般也是房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期。判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要指標(biāo)是貨幣供應(yīng)走勢(shì),、貨幣政策走向,。這是由于房地產(chǎn)投資是一個(gè)資金密集型類(lèi)投資，需要大量資金投入,。在貨幣供應(yīng)不充足的情況下,，房?jī)r(jià)難以保持持續(xù)上漲勢(shì)頭。
貨幣供給增長(zhǎng)支撐了高房?jī)r(jià)
人們一般會(huì)用房?jī)r(jià)收入比衡量樓市是否存在泡沫或泡沫的程度,，這當(dāng)然沒(méi)錯(cuò),，但關(guān)鍵是房?jī)r(jià)收入比不能作為判斷樓市問(wèn)題的首要參考指標(biāo)。如果用這個(gè)指標(biāo)而不是用貨幣供應(yīng)量作為首要指標(biāo),，去判斷樓市問(wèn)題就會(huì)發(fā)生偏差,。
貨幣供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí),，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ),，投資者獲取信貸資金的便利程度增加以及機(jī)會(huì)成本低，另一方面,，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲,、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過(guò)投資或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)應(yīng)對(duì),，其結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲;而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時(shí),，支撐房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本也會(huì)增加,，市場(chǎng)流動(dòng)性弱,，其結(jié)果是投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),，其結(jié)果是房?jī)r(jià)下跌,。
從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)等金融業(yè)捆綁非常緊,。從西方國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史可以看到,，房地產(chǎn)崩盤(pán)必然引發(fā)金融崩盤(pán)。
2013年中國(guó)房?jī)r(jià)的表現(xiàn)是有趣的,，這里以2013年的中國(guó)貨幣供應(yīng)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系為例分析貨幣供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響,。
2013年北京,、上海、深圳等一些城市房?jī)r(jià)又往上漲了一波,。這既是出乎意料也是意料之中,。出乎意料的原因是，按道理,，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)之前幾年的上漲已處于一個(gè)高位,，能保持震蕩就相當(dāng)不錯(cuò)了，同時(shí),，盡管政府沒(méi)有出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控措施,，但也未放松調(diào)控，美國(guó)量化寬松政策也處于逐步退出預(yù)期當(dāng)中,。意料之中的原因是,，2013年貨幣政策依然偏松，大量貨幣供給為高房?jī)r(jià)支撐提供了基礎(chǔ),，特別是頭半年一些銀行放貸規(guī)模大幅增加,，致使房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。
房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)
根據(jù)中國(guó)央行公布的數(shù)據(jù),，2013年10月末,，廣義貨幣(M2)余額107.02萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)14.3%,。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下,，人們對(duì)房?jī)r(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng),。
根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，2013年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77412億元,，同比增長(zhǎng)19.5%,，其中，住宅投資53112億元,，增長(zhǎng)19.1%,，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。上述數(shù)據(jù)表明,，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲,，到2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)拿地?zé)崆橐惨琅f,。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，2013年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積34773萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)9.9%,，土地成交價(jià)款8669億元,，增長(zhǎng)31.5%，增速比1-10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn),。在房?jī)r(jià)已經(jīng)累積到一個(gè)高位情況下,，大量資金依然涌入房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，這在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn),。由于貨幣供應(yīng)充足，2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大幅下挫情況,，恰恰相反,，北京、上海,、南京,、深圳等品牌化城市還出現(xiàn)大幅上漲情況。
從上述分析中,，可以得出結(jié)論,，做好房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心,。一方面,，控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向,。同時(shí),，重點(diǎn)輔之以稅收政策。黨的十八屆三中全會(huì)提出,，完善房產(chǎn)稅法并適時(shí)推進(jìn)改革,。由此可以看出，房產(chǎn)稅改革是必然方向,。房產(chǎn)稅改革應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn),，不宜操之過(guò)急，特別是盡量不要對(duì)中低收入者造成較大影響,。