近期召開的中央政治局會議，明確指出,，做好房地產市場調控工作,。中央再次提出做好房地產調控，是為了應對當前樓市存在的問題,。中國指數研究院最新數據顯示,，11月全國百城住宅環(huán)比上漲0.68%，這已經是房價連續(xù)第18個月環(huán)比上漲，其中北京等10大城市住宅均價為18748元/平方米,，環(huán)比上漲1.16%,。
貨幣供給是房價走勢的關鍵
做好房地產調控，應認清房價漲跌的本質問題,。把握了樓市的本質問題,，房地產調控就會提高有效程度。
房價漲跌及其走勢取決于多個方面的因素,，其中包括宏觀經濟,、貨幣供應水平、可替代投資品市場狀況,、區(qū)位,、相關社會心理狀態(tài)、社會保障性住房供給水平以及稅收因素,，等等,。貨幣供應從總體上影響房價走勢，城市發(fā)展非均衡,、公共服務供給非均衡,、城市間機會非均衡等從結構上影響房價。稅收因素對房價的影響既可以在總體方面影響房價,，又可以在結構方面影響房價,。
貨幣供給是決定房價走勢的關鍵因素，也是首要因素,。應該從這點認清房價漲跌的本質,，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應狀況，由此,，從這個意義上看,，可以引申，房價問題的實質是貨幣問題,。認清這個關鍵之后,，民間房地產投資以及政府實施房地產調控才能作出正確判斷。
美國次貸危機爆發(fā)的關鍵就是貨幣問題,。在次貸危機爆發(fā)的前幾年,，美國實施偏緊的貨幣政策，提高利率,，減少貨幣供應,，最終引發(fā)房地產崩盤。認識中國自2003年至2013年的房地產市場現象,，也應從貨幣這個角度去思索,，才能找出問題的關鍵所在,。固然,，城鎮(zhèn)化程度提高,、居民收入提高或者所謂的“剛需”是影響房價的因素，但這些不是關鍵因素,，關鍵因素是貨幣供應問題,。
一般而言，在其他影響房價因素不變或不存在的情況下,，貨幣供應水平與房價水平正相關,。歷史經驗證明，貨幣供應快速增長時期,，一般也是房價快速上漲時期,。判斷房價走勢的一個重要指標是貨幣供應走勢、貨幣政策走向,。這是由于房地產投資是一個資金密集型類投資,，需要大量資金投入。在貨幣供應不充足的情況下,，房價難以保持持續(xù)上漲勢頭,。
貨幣供給增長支撐了高房價
人們一般會用房價收入比衡量樓市是否存在泡沫或泡沫的程度，這當然沒錯,，但關鍵是房價收入比不能作為判斷樓市問題的首要參考指標,。如果用這個指標而不是用貨幣供應量作為首要指標，去判斷樓市問題就會發(fā)生偏差,。
貨幣供應影響房價的作用機理在于,，當貨幣供應大幅擴張時，充裕的資金為房地產投資提供了基礎,，投資者獲取信貸資金的便利程度增加以及機會成本低,，另一方面，貨幣供應大漲必然引發(fā)物價大幅上漲,、貨幣貶值,，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產應對，其結果是房價上漲;而當貨幣供應大幅縮小時,，支撐房價的基礎不存在,，投資房地產的機會成本也會增加，市場流動性弱,，其結果是投資者或普通居民傾向于持有現金資產,，而不選擇購買房地產，其結果是房價下跌,。
從上面的分析可以看出,，房地產業(yè)與銀行業(yè)等金融業(yè)捆綁非常緊。從西方國家房地產市場發(fā)展歷史可以看到，房地產崩盤必然引發(fā)金融崩盤,。
2013年中國房價的表現是有趣的,，這里以2013年的中國貨幣供應與房價之間的關系為例分析貨幣供應對房價的影響。
2013年北京,、上海,、深圳等一些城市房價又往上漲了一波。這既是出乎意料也是意料之中,。出乎意料的原因是,，按道理，房價經過之前幾年的上漲已處于一個高位,，能保持震蕩就相當不錯了,，同時，盡管政府沒有出臺新的房地產調控措施,，但也未放松調控,，美國量化寬松政策也處于逐步退出預期當中。意料之中的原因是,，2013年貨幣政策依然偏松，大量貨幣供給為高房價支撐提供了基礎,，特別是頭半年一些銀行放貸規(guī)模大幅增加,，致使房價繼續(xù)上揚。
房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應
根據中國央行公布的數據,，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107.02萬億元人民幣,，同比增長14.3%。在貨幣供應充裕的情況下,，人們對房價依然保持看漲預期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產市場,。
根據中國國家統(tǒng)計局公布的數據，2013年1-11月份,，全國房地產開發(fā)投資77412億元,，同比增長19.5%,，其中,，住宅投資53112億元，增長19.1%,，占房地產開發(fā)投資的比重為68.6%,。上述數據表明，民間房地產投資熱情依然高漲,，到2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產業(yè),，而且房地產拿地熱情也依舊,。中國國家統(tǒng)計局公布的數據,，2013年1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米,，同比增長9.9%,，土地成交價款8669億元，增長31.5%,，增速比1-10月份提高19.8個百分點,。在房價已經累積到一個高位情況下，大量資金依然涌入房地產業(yè)和房地產市場,，這在世界房地產發(fā)展史上實屬罕見。由于貨幣供應充足，2013年中國房地產市場并未出現大幅下挫情況,，恰恰相反,，北京、上海,、南京,、深圳等品牌化城市還出現大幅上漲情況。
從上述分析中,，可以得出結論，做好房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應以及貨幣流向,。貨幣政策應成為房地產調控的核心,。一方面，控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏,，另一方面控制好貨幣流向。同時,，重點輔之以稅收政策,。黨的十八屆三中全會提出，完善房產稅法并適時推進改革,。由此可以看出,，房產稅改革是必然方向,。房產稅改革應穩(wěn)步推進，不宜操之過急,，特別是盡量不要對中低收入者造成較大影響,。