原標(biāo)題：一、二線城市房價明年仍存上漲壓力
三,、四線城市量價齊降城市數(shù)量增多
●隨著城市化的推進(jìn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，農(nóng)村住房也出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。最突出的表現(xiàn)是農(nóng)村住房大量過剩和郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房大量存在,。因此,，亟待建立農(nóng)村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場化制度,。
●住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主,，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從一刀切的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主,。
《中國住房發(fā)展報告(2013-2014)》18日由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院,、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、《經(jīng)濟(jì)參考報》聯(lián)合發(fā)布,。報告預(yù)測,，一、二線城市仍然存在房價上漲壓力,，三,、四線城市有穩(wěn)有跌。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多,，這些城市主要是沿海房價畸高城市,，中西部人口增長有限城市及投資投機(jī)過于嚴(yán)重城市。
住房制度存諸多問題
報告主編,、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說,，當(dāng)前中國的住房制度存在五方面問題。首先,，住房制度城鄉(xiāng)分割,，統(tǒng)一市場亟待建立。這種長期分割導(dǎo)致農(nóng)村住房過剩與小產(chǎn)權(quán)房大量存在,。中國過去的農(nóng)村住房制度成功解決了農(nóng)村人口的住房問題,，但是隨著城市化的推進(jìn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村住房也出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題,。最突出的表現(xiàn)是農(nóng)村住房大量過剩和郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房大量存在,。因此,，亟待建立農(nóng)村住房的商品化、資產(chǎn)化和市場化制度,。此外,，因?yàn)槌青l(xiāng)分割，城市住房價格過快上漲問題更加突出,，新轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口也難以統(tǒng)籌其在城鄉(xiāng)的住房投資與消費(fèi)決策,。綜上因素，又導(dǎo)致農(nóng)村住房過剩,，城市住房緊張,，外來人口住房難以保證等問題。
其次,，針對中低收入者的住房供應(yīng)相對較弱,，多層次住房供應(yīng)體系尚未形成。針對各收入等級居民特點(diǎn)形成不同層次住房供應(yīng)體系是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的根本所在,。而目前康居,、安居和樂居的多層次住房供應(yīng)體系還沒有建立起來，主要體現(xiàn)在：其一,，商品房市場投資投機(jī)性需求未得以從根本上規(guī)范,，房產(chǎn)稅改革未得以有效推行。其二,，針對中等收入“夾心層”的康居工程缺失,，中等收入居民住房保障沒有解決。其三,，針對中低收入居民家庭的保障性住房供給不足且相關(guān)制度不完善,。其四，公租房定位不清晰,，如果其針對對象是“夾心層”的話,，目前的比例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，并且也不宜大量采取政府直接實(shí)物配租的方式,；如果是針對低收入家庭，目前的租金過高,，補(bǔ)貼不足,。其五，居民住房的貨幣化保障也沒有建立,。根本上,，沒有實(shí)現(xiàn)貨幣工資補(bǔ)貼與房價等比例上漲機(jī)制。
再次,，金融,、土地等基礎(chǔ)制度不配套，住房改革難以單獨(dú)推進(jìn)。課題組成員高廣春博士認(rèn)為,，當(dāng)前宏觀調(diào)控往往就房地產(chǎn)調(diào)控談房地產(chǎn)調(diào)控,，金融政策、土地政策等基礎(chǔ)制度不配套,。一是城鄉(xiāng)土地分割,，農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地不能自由流轉(zhuǎn)，沒有建立與康居,、安居和樂居三類住房供應(yīng)相匹配的分類供地制度,；二是尚未構(gòu)建保障性住房金融體系；三是稅制改革進(jìn)展緩慢,；四是中央與地方合理財稅體制沒有建立,；五是合理公平的分配制度未建立起來；六是合理的戶籍制度沒有形成,。
第四,，宏觀調(diào)控政策“一刀切”，未能充分考慮區(qū)域差別,。
最后,，行政管制替代制度建設(shè)，長期制度相對缺位,。課題組成員鄒林華博士認(rèn)為,，在市場體系不健全及房價過熱時采用臨時性的行政干預(yù)是必要的，但是行政管制只是治標(biāo)之策,，最重要的是長期制度的建立與完善,。但政府長期采用行政管制代替制度建設(shè)，制度建設(shè)遲遲未進(jìn)行,，行政管控措施不斷加碼,。不僅調(diào)控效果邊際下降，也帶來嚴(yán)重的副作用,。具體表現(xiàn)在房產(chǎn)稅,、多層次住房供應(yīng)體系及相關(guān)基礎(chǔ)配套制度建設(shè)方面沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，導(dǎo)致不能從根本上較好解決住房市場問題,。
城市間分化趨勢擴(kuò)大
展望明年住房市場,，報告認(rèn)為將在總體穩(wěn)定增長中波動，城市間分化趨勢擴(kuò)大,。一,、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三,、四線城市有穩(wěn)有跌,。出現(xiàn)量價齊降城市數(shù)量會再增多,，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機(jī)過于嚴(yán)重城市,。
倪鵬飛表示,，這一判斷是基于外部環(huán)境及內(nèi)部住房市場主體博弈做出的。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面,，世界經(jīng)濟(jì)對中國住房市場的影響主要通過經(jīng)濟(jì)周期,、區(qū)域住房市場走勢、貨幣政策壓力和資本流動四個渠道,。從2013年的住房市場的實(shí)際發(fā)展來看,，促進(jìn)住房市場增長的國際因素更為顯著。2013年到2014年,，這些促進(jìn)因素將延續(xù),，因此世界經(jīng)濟(jì)對我國住房市場的影響趨于擴(kuò)張。
2013年到2014年,，在中央“穩(wěn)增長,、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革”的宏觀政策目標(biāo)下,，中國宏觀經(jīng)濟(jì)雖然處在消費(fèi)投資和需求增長點(diǎn)不十分突出的情況下,，但由于城市化、信息化和改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整等綜合力量的作用,，仍然可以保持中高速增長,。在宏觀經(jīng)濟(jì)保持中高速增長的前提下，就業(yè)與物價應(yīng)該都會保持在合理區(qū)間內(nèi),。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)既相互促動又不相互過度依賴,，這為住房市場的健康發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的環(huán)境。
從住房市場看,，一,、二線城市開發(fā)商在2012年到2013年銷售旺盛及融資狀況良好背景下，2013年到2014年資金較為充裕,；由于前期拿地?zé)崆楦邼q,，住房供給在2013年基礎(chǔ)上有所增加；一些改革措施對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生影響,，導(dǎo)致預(yù)期沒有2013年高,，并產(chǎn)生一定波動；住房市場供給偏緊狀況有所緩解,，住房價格上漲壓力依然存在,。三,、四線城市開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)為主,，且?guī)齑孑^多,，資金實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)商預(yù)期分化,，將會采取降價和持房待售兩種策略,。
第二，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和居民收入的穩(wěn)定增長,，推動自住型需求持續(xù)旺盛,。一方面，一,、二線城市在人口集中,、收入增加及投資渠道單一共同作用下，剛性需求強(qiáng)勁,，另一方面地方政府存在房價控制目標(biāo)的約束,，調(diào)控政策具有不確定性，從而對預(yù)期產(chǎn)生不確定性影響,，導(dǎo)致住房需求提前或者推后入市,，引發(fā)價格波動。三,、四線城市預(yù)期分化,，觀望氣息增加，對于房價已經(jīng)下降或接近下降城市的負(fù)面影響更強(qiáng),。
第三,，一、二線城市存在房價控制目標(biāo)約束和需求旺盛推動房價上漲的兩難問題,，擴(kuò)大住房供給的相關(guān)措施會加大施行,，土地供給和保障性住房供給力度將加大。限購,、限價及限貸等措施將繼續(xù)推行,。同時還可能實(shí)施一些改革試點(diǎn)。三,、四線城市土地收入的減少導(dǎo)致財政壓力加大,。個別城市面臨債務(wù)風(fēng)險，主要表現(xiàn)為以土地為抵押的地方融資平臺風(fēng)險,。
第四,，受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及住房市場發(fā)展?fàn)顩r影響，金融機(jī)構(gòu)對住房市場繼續(xù)樂觀,，從而保持開發(fā)信貸與消費(fèi)信貸支持力度,，有效支持2013年到2014年住房供需。但是一,、二線城市已經(jīng)開始風(fēng)險提示,，金融機(jī)構(gòu)對其住房市場較為謹(jǐn)慎,，預(yù)計2014年融資狀況不如2013年。一線城市開發(fā)貸款與全國趨勢區(qū)別不大,，但是消費(fèi)信貸與全國整體趨勢區(qū)別較大,，差別化信貸將更為有力。三,、四線城市總體上較為穩(wěn)定,，但是部分城市、部分企業(yè)和部分項(xiàng)目融資難度較大,，資金支持較為緊張,，部分城市融資風(fēng)險持續(xù)增加。
實(shí)施差別化區(qū)間目標(biāo)
對于2014年的住房調(diào)控目標(biāo),，倪鵬飛建議將房投資增速同比控制在15%到25%,；將住房價格增速上限設(shè)為居民收入增速，下限為下跌30%,；將住房存銷比的上限設(shè)為18個月,，下限設(shè)為6個月�,！白》空{(diào)控的主要任務(wù)是：平衡供求,，調(diào)整結(jié)構(gòu)；穩(wěn)定價格,，加快改革,。即：各地根據(jù)市場供求狀況，采取相應(yīng)措施,，促進(jìn)市場均衡,；加大普通商品住房和保障性住房的供給；保持價格的穩(wěn)定和理性回歸,；加快建立市場和政府相結(jié)合的城鄉(xiāng)一體的住房制度體系,。住房調(diào)控的方向是：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控,，從一刀切的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主,。住房調(diào)控的原則是‘五個統(tǒng)籌’。即行政調(diào)控與市場調(diào)控的統(tǒng)籌,，住房供應(yīng)體系內(nèi)部的統(tǒng)籌,，不同區(qū)域住房市場的統(tǒng)籌，住房市場預(yù)期與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)改善的統(tǒng)籌,，調(diào)控政策與制度改革的統(tǒng)籌,。”他說。
建議改進(jìn)行政調(diào)控,，完善問責(zé)制度,。倪鵬飛說，行政調(diào)控是由于住房制度缺失導(dǎo)致住房市場非健康發(fā)展而采取的臨時性措施,。隨著主要制度的改革和完善，在住房市場逐步趨于健康的情況下,，行政性調(diào)控應(yīng)及時撤出,。在改進(jìn)行政調(diào)控的同時，要完善問責(zé)制度,。
完善土地供給政策,，建立抑制地價過度上漲的機(jī)制。課題組成員,、寧波大學(xué)教授張惠芳建議,，國土部應(yīng)該會同相關(guān)部門與城市政府，制定各地年度供地規(guī)模,、結(jié)構(gòu),、價格的總量與增長區(qū)間目標(biāo)，加大一,、二線城市土地供應(yīng),，減少三、四線城市土地供應(yīng),，簡化審批程序,，完善問責(zé)制度；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機(jī)制,。選取一些城市開展試點(diǎn)：實(shí)行土地價格過度上漲導(dǎo)致普通商品房價格過度上漲,，超出承受能力部分的一定比例由出讓金補(bǔ)貼的制度。
完善差別化的信貸政策,，健全住房金融體系,。課題組成員、浙江工商大學(xué)副教授毛豐付建議,，由銀監(jiān)會牽頭盡快建構(gòu)有效的信貸資金細(xì)分平臺,，實(shí)行房地產(chǎn)貸款總量規(guī)模及增長目標(biāo)的區(qū)間控制的政策。按照一定比例,，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。開展取消期房預(yù)售制度的試點(diǎn)探索,，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道,，完善開發(fā)企業(yè)的債券融資、房地產(chǎn)基金,、房地產(chǎn)信托,、房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資等風(fēng)險控制制度,。