北京自住型商品房應(yīng)該向上海共有產(chǎn)權(quán)房看齊,，相比而言，上海的方式尋租空間更小,，公平而高效,。
北京首個(gè)搖號自住型商品房網(wǎng)站通道爆棚,，說明需求者多,、性價(jià)比高,。目前北京申請經(jīng)適房、限價(jià)房輪候家庭約有13萬戶,，具有購房資格的家庭遠(yuǎn)超此數(shù),。如果未來放開戶籍限制，需求更加爆棚,。
自住型商品房仍留有太大的尋租空間。自住型商品房5年后可以入市,，政府允許購買者獲得資產(chǎn)溢價(jià),。陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖的計(jì)算，“以一套同區(qū)位的商品住宅和自住型商品房為例,，普通商品房的起始售價(jià)為1萬元/平方米,，那么自住型商品房的售價(jià)僅為7000元/平方米。假設(shè)5年后兩種住房的售價(jià)都為12000元/平方米,，那么普通商品房在5年后上市交易的話,，每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房,，還需要繳納20%的差額個(gè)稅,，每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年后可上市,，扣除30%上繳財(cái)政的收益,，每平方米可收益3500元,。”
只要有高額溢價(jià)就有大量尋租,。按照北京《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》第六款,，購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值,，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款,。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房,。如果免除其他所得稅等,，只征收30%的土地差價(jià)，自住房價(jià)格越低差價(jià)越小,。參照經(jīng)濟(jì)適用房非常不公平,，購買者可以享受低價(jià)，可以享受低稅,，還可以享受資產(chǎn)增值收益,，擺明了是刺激大家一起去分食大餐。
經(jīng)濟(jì)適用房覆轍在前,，之所以出現(xiàn)大量尋租就是溢價(jià)太高,，而國內(nèi)的信用控制系統(tǒng)又跟不上，現(xiàn)在居然通過自住型商品房的方式,，再放7萬套,，讓600多萬個(gè)家庭中的7萬個(gè)家庭獲益。而其他購買商品房的人,，則成為托底房地產(chǎn)價(jià)格的冤大頭,。
目前北京有經(jīng)適房、兩限房,、公租房,、商品房，再加上自住型商品房,，種類已經(jīng)十分混亂,。以往的經(jīng)適房也好，單限房也好,，都出現(xiàn)過各種尋租現(xiàn)象,。之所以如此混亂，就是因?yàn)槔碚摬磺袑?shí)際的想法,，不接地氣,，對信用過于樂觀，想給低收入階層公租房，想給夾心層房地產(chǎn)增值的資本利得,，如果制定政策者了解情況,，那就不得不讓人懷疑向購買者放水究竟是為什么?
相比而言，上海解決夾心層的共有產(chǎn)權(quán)房思路要清晰得多,。解決夾心層,，用的是共有產(chǎn)權(quán)房的模式，大大降低了尋租空間,。
共有產(chǎn)權(quán)的規(guī)則是清明的,。按照約定，以購買時(shí)價(jià)格占相同地段,、質(zhì)量的普通商品住宅市場價(jià)格的比例約定產(chǎn)權(quán)份額,，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明,。一般而言,，上海當(dāng)?shù)卣?0%~40%的產(chǎn)權(quán)，60%~70%的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人,。
共有產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢是減少尋租空間,，住滿5年后上市轉(zhuǎn)讓，住房保障機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先回購權(quán),，住房保障機(jī)構(gòu)和購房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價(jià)款,，僅這一條就把市場溢價(jià)尋租的路子給堵得死死的。由于產(chǎn)權(quán)共有,，購房者出售經(jīng)適房時(shí),，只有兩種選擇，或者優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人,，也就是地方政府,，或者向政府按當(dāng)時(shí)的市價(jià)購買產(chǎn)權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán)，這樣一來,，其收益大大降低,。
嚴(yán)厲而清晰的規(guī)則好處明顯。共有產(chǎn)權(quán)房推出后門檻一再降低,，獲益者大大增加;公積金借款毫無阻礙對夾心層更加有利;開發(fā)商明確利潤率與回款周期，不再出現(xiàn)購地退地的現(xiàn)象;保障房建設(shè)資金有了保障,，可以實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn),，對未來的中低收入群體有利。
難以執(zhí)行的規(guī)則與可觀的收益,，誘惑尋租與投機(jī),，建立高效的保障房機(jī)制，需要的不是給低收入者資產(chǎn)品溢價(jià),，而是讓他們擁有體面的居所,，住者有其居,，而非居者有其屋。在現(xiàn)行的信用環(huán)境下,，規(guī)則越直白明確,，簡單易行，尋租空間越小,，中低收入群體獲利越大,。
上海已經(jīng)想通了這一點(diǎn)，而北京還在繞彎,。