在全國(guó)百城房?jī)r(jià)連漲17個(gè)月的如虹氣勢(shì)下,，北京的住房市場(chǎng)成交量悄然下滑了。
根據(jù)多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),，11月份,，含保障房在內(nèi)的北京新建商品住宅成交7370套，環(huán)比下降21.3%,，同比下降43.3%,。二手住宅網(wǎng)簽總量為11355套，環(huán)比上漲5.2%,，但同比下降21.4%,。
數(shù)據(jù)畢竟是抽象的。據(jù)筆者觀察,，近一段時(shí)期以來(lái),，譬如搜房網(wǎng)的二手房源中，打上“十萬(wàn)火急”標(biāo)簽的房源陡然增多,，其中不乏優(yōu)勢(shì)地段的地鐵房,、學(xué)區(qū)房，但是很多都表示“急需用錢(qián)”,，要求購(gòu)房者一次付清,，頗有點(diǎn)逃離市場(chǎng)的意味。有些房源在網(wǎng)上已經(jīng)掛了一個(gè)多月,，仍然處于即時(shí)更新?tīng)顟B(tài),，二手房交易的相對(duì)冷清可見(jiàn)一斑。
北京住房成交量的下滑或許不是偶然,，它代表了房地產(chǎn)調(diào)控新階段的來(lái)臨,，其頹勢(shì)預(yù)計(jì)還要延續(xù)，原因主要有三個(gè)方面：第一,，“京七條”以及自住型商品房政策的落地;第二,，年底個(gè)人住房貸款額度收緊;第三，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的決策,。這三方面因素已經(jīng)動(dòng)搖了市場(chǎng)的預(yù)期,，讓更多的購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望。
首先,，“京七條”及自住型商品房政策的實(shí)施,，一方面對(duì)限購(gòu)、限貸進(jìn)行了嚴(yán)格的控制,，另一方面則增加了供給,，推出了今明兩年共計(jì)7萬(wàn)套的自住型商品房計(jì)劃。11月30日,，位于朝陽(yáng)區(qū)豆各莊地塊的恒大御景灣項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始接受網(wǎng)上登記申請(qǐng),，然而能應(yīng)對(duì)10萬(wàn)人流量的網(wǎng)站甫一上線即陷入癱瘓,，至當(dāng)天晚上仍未能復(fù)原，可見(jiàn)申請(qǐng)人數(shù)之巨,，這勢(shì)必將分流原本一部分計(jì)劃購(gòu)買新建商品房或者二手房的購(gòu)房者,，從而引起住房成交量的下滑。
其次,，銀行年底個(gè)人住房貸款額度已經(jīng)收緊,，增加了購(gòu)房者的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解,，一些銀行年內(nèi)的個(gè)人按揭授信額度基本用完,，目前申請(qǐng)的房貸放款已經(jīng)排到明年。隨著放款周期的普遍拉長(zhǎng),，在北京的二手房市場(chǎng)上,，由于換房需求比例不斷加大，成交難度明顯增加,。事先未能盤(pán)算好還款時(shí)間,，因未能及時(shí)拿到貸款而違約的糾紛事件不絕于耳。
最后,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺(tái)是影響最為深遠(yuǎn)的因素,。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)家部署房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵前提，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅僅是確認(rèn)物權(quán)的延伸,，更重要的是讓房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制有了操作的標(biāo)的,。本次統(tǒng)一登記的部署，意味著不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程進(jìn)入到快車道,。對(duì)于購(gòu)房者而言,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記或許將讓擁有多套房者因避稅、反貪污等因素而拋售存量房,，所以市場(chǎng)預(yù)期普遍轉(zhuǎn)向觀望,。這是影響二手房交易的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的因素。
安得廣廈千萬(wàn)間,，大庇天下寒士俱歡顏,。或許,，在短期行政調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善的情況下,，一線城市將迎來(lái)存量房的盤(pán)活乃至房?jī)r(jià)退燒的一天。