國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)變動(dòng)在一線城市和其他城市間日趨分化。一線城市今年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出一騎絕塵之勢(shì),，而一線城市房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性變化也很突出，中心區(qū)與非中心區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始加速分化,，城市中心區(qū)住房市場(chǎng)進(jìn)入了“泛豪宅化”時(shí)代。
克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,，9月,，北京三、四環(huán)新建商品住宅銷售均價(jià)達(dá)到了42380元/平方米,，相比2009年上漲了1.33倍,，比肩我國(guó)香港。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù),，10月,，北京二手住宅交易均價(jià)首次突破三萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到每平方米30950元,。而其近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的交易均價(jià)為每平方米23726元,，僅相當(dāng)于前者的56%，而三環(huán)以內(nèi)的均價(jià)都超過(guò)了每平方米6萬(wàn),。
據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì),，三季度上海新房成交均價(jià)達(dá)到每平方米24258元,，其7個(gè)中心城區(qū)成交均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)，城中之城的黃浦區(qū)和靜安區(qū),，成交均價(jià)均超過(guò)了6萬(wàn),，是遠(yuǎn)郊金山區(qū)的6.2倍。
更為重要的是,，一線城市中心區(qū)新增供應(yīng)在減少,，供求矛盾在加劇。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，2010年至今，北京四環(huán)以內(nèi)僅出讓了10宗住宅用地,，建筑面積僅120萬(wàn)平方米,，四環(huán)以內(nèi)商品住宅庫(kù)存以每年4000余套的速率在遞減。而與此同時(shí),，由于中心區(qū)物業(yè)具有良好的抗跌性,、資源的稀缺性、公共配套的齊全,，以及高收入人群對(duì)于該區(qū)域房?jī)r(jià)的不敏感,，這些區(qū)域住房銷售一直比較穩(wěn)定。今年前7個(gè)月,，北京四環(huán)內(nèi)成交價(jià)突破80000元/平方米的高檔住宅共售出92套,，與2012年、2011年同期基本持平,。上海的情況也類似,，目前徐匯區(qū)在售新盤較少，且均為5-10萬(wàn)/平方米以上的中高端項(xiàng)目,，黃浦和靜安在售的均為高端樓盤,。
一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)“高端化”與需求快速釋放有關(guān)，而需求的快速增長(zhǎng)主要受政策預(yù)期的變化,。2010年實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái),，一線城市紛紛實(shí)行“雙90/70”政策，即70%的土地和住宅偏向于普通住宅和保障房,，高檔住宅供應(yīng)不斷減少,。特別是2011年實(shí)施房?jī)r(jià)控制政策以來(lái)，低密度,、高價(jià)位住宅的供地,、預(yù)售受到了嚴(yán)格的規(guī)模限制，價(jià)格被人為壓低,，甚至直接以行政手段“叫�,！痹擃愖≌墓⿷�(yīng),，高收入人群的購(gòu)房需求受到壓抑。新一屆政府執(zhí)政以來(lái),，一直堅(jiān)持市場(chǎng)化發(fā)展的大方向,，力圖通過(guò)構(gòu)建多層次的市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系，疏導(dǎo)處于高位的市場(chǎng)需求“堰塞湖”,，緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,。
正是在這種政策預(yù)期的作用下，三季度以來(lái),，“改善性需求”接力上半年的“剛性需求”,，助推一線城市造就了堪稱史上最靚麗的“金九銀十”(除2009年擴(kuò)大內(nèi)需創(chuàng)造的不正常“金九銀十”),，高端住宅價(jià)格“補(bǔ)漲”,，并迅速拉大與其他區(qū)域房?jī)r(jià)的差距。同時(shí),，政策預(yù)期的變化也刺激了開(kāi)發(fā)商拿地的欲望,。二季度以來(lái)，一線城市創(chuàng)造了20多個(gè)地王,，這些地王的樓面地價(jià)大多高于同區(qū)域房?jī)r(jià),，即“面粉貴過(guò)面包”。有媒體和學(xué)者根據(jù)樓面地價(jià),、建安和稅費(fèi)成本預(yù)測(cè),，京滬地王將驅(qū)動(dòng)所在區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米10至20萬(wàn)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于這些區(qū)域的預(yù)期是何等樂(lè)觀,。難怪排名前十的開(kāi)發(fā)商紛紛回歸一線城市主戰(zhàn)場(chǎng),，甚至一再承諾不拿地王的萬(wàn)科以及和被禁止參與地王爭(zhēng)奪的央企也投身一線城市中心區(qū)土地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。另外值得注意的是,，專攻豪宅的綠城,、世茂和SOHU中國(guó)等房企業(yè)績(jī)?nèi)嬖鲩L(zhǎng)，特別是綠城這家因調(diào)控在2011年差點(diǎn)倒下的專業(yè)開(kāi)發(fā)高端住宅的企業(yè),，不僅在2012年輕松翻身,，而且在今年前10個(gè)月銷售金額獲得了33%的增長(zhǎng)。
習(xí)近平總書(shū)記有關(guān)我國(guó)未來(lái)要構(gòu)建“基本住房保障+多層次住房市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系的講話,，基本明晰了未來(lái)國(guó)家將認(rèn)可高層次住房市場(chǎng)需求的合理性,，意味著過(guò)去被壓抑的高端住房需求將在未來(lái)繼續(xù)釋放，特別是今年因房?jī)r(jià)控制而低估的高端項(xiàng)目以及消費(fèi)人群的積累,，將是可觀的市場(chǎng)規(guī)模,。這種需求的釋放，也有高凈值人群規(guī)避經(jīng)濟(jì)下滑,、資產(chǎn)泡沫“軟著陸”,，重新調(diào)整資產(chǎn)組合的需求,。畢竟，從國(guó)內(nèi)外物業(yè)價(jià)格縱向變動(dòng)看,，高端物業(yè)是防范資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),、防護(hù)資產(chǎn)安全的為數(shù)甚少的“保險(xiǎn)柜”，特別是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)配套完善的物業(yè)資產(chǎn),，因其背后有強(qiáng)而真實(shí)的需求在支持,。目前，一線城市的中心區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施最先得到配置,，并隨著城市的發(fā)展而不斷得到培育和完善,，而外圍的公共服務(wù)設(shè)施盡管隨著城市邊緣的擴(kuò)張而相應(yīng)跟進(jìn)，但其質(zhì)量與中心區(qū)相比相去甚遠(yuǎn),，而房地產(chǎn)長(zhǎng)周期下行,、投資退潮更加顯現(xiàn)其“裸泳”的本質(zhì)。
嚴(yán)格來(lái)講,，一線城市中心區(qū)的住宅之所以高檔，除了地段因素外,，多數(shù)是資金堆積和投資旺盛的結(jié)果,，只能說(shuō)具有泛豪宅的屬性。隨著高檔住宅市場(chǎng)復(fù)歸市場(chǎng)化發(fā)展,，順應(yīng)高凈值人群的需求和地段價(jià)值最大化,，一線城市中心區(qū)真正的豪宅市場(chǎng)將在未來(lái)形成。這也是住宅市場(chǎng)多元化的必然結(jié)果,。