十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決議》提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場”,、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權，保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度……推動農(nóng)村產(chǎn)權交易公開,、公正,、規(guī)范運行”的改革選項與政策路徑。
不過,，由于《決議》本身并沒有直接點題小產(chǎn)權房,，因此，對于具體如何解決小產(chǎn)權房問題紛爭再起,，小產(chǎn)權房的未來似乎還是云遮霧罩,。
按照我國現(xiàn)有的《憲法》與《土地管理法》的相關規(guī)定，小產(chǎn)權房是不能上市對外銷售的,。但是,，由于市場經(jīng)濟的發(fā)展，1998年啟動的房地產(chǎn)改革既終結(jié)了持續(xù)良久的福利房,，也培育了城市房地產(chǎn)市場,，同時衍生了處于模糊地帶的小產(chǎn)權房�,？梢灶A料,，隨著城市化的擴張，小產(chǎn)權房的規(guī)模會越來越大,。因此,，公正合理地解決小產(chǎn)權房的出路問題，不僅有利于小產(chǎn)權房本身的規(guī)范與發(fā)展,，也有利于房地產(chǎn)業(yè),、城市化的發(fā)展，更有利于城鄉(xiāng)一體化與城鄉(xiāng)資源的互通與融合,，對建立公平、高效的經(jīng)濟體系與市場體系具有重大的現(xiàn)實意義與深遠的歷史意義,。
不過,，如果拘泥于過去的法律規(guī)定，我們似乎難以找到自洽的邏輯去解開小產(chǎn)權房的疙瘩,。比如,，有人認為，按照城市商品房通行的程序,，房屋所有權必須建立在繳納地價的基礎上,。而小產(chǎn)權房正好欠缺征地環(huán)節(jié)，沒有繳納地價,。這不僅是它低價的原因,，也是其不合法的依據(jù)。因此,，小產(chǎn)權房要想取得合法身份,，必須補交地價,。
可是，問題在于,，如果必須補交地價才能取得合法身份,，那么，地價補交給國家還是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織?如果地價補交給國家,，那么農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地所有權的意義何在?再進一步,，如果地價補交給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，那么,，不要說以集體經(jīng)濟組織的名義修建的小產(chǎn)權房還得向自己補交地價,，這無異于脫褲子放屁——多此一舉，就是對那些建在自家宅基地上的小產(chǎn)權房的農(nóng)民而言,，其個人所有的宅基地的用益權也被虛幻化了,。顯然，這既不公平,，也不正義,，不是解決問題的好點子。
再者,，有人認為,，過去建造與銷售小產(chǎn)權房是違法行為，而且擁有小產(chǎn)權房的只是一小部分人,。如果小產(chǎn)權房可以入市交易,，就會造成新的社會不公。這無異于獎勵那些違法犯規(guī)的小產(chǎn)權房業(yè)主,。因此,，小產(chǎn)權房不能正名并上市銷售。由此,，小產(chǎn)權房要么拆除,，要么名不正地偷生著。
很明顯,，要妥善解決小產(chǎn)權房問題,，就必須突破現(xiàn)有的法律限制，探索出一條既尊重歷史與法律,，更要兼顧未來發(fā)展趨勢的道路,。
就歷史與法律而言，雖然現(xiàn)有法律規(guī)定農(nóng)村土地屬于集體所有,，但是,，我們必須明白，這樣的法律規(guī)定本身也是特殊歷史時期的產(chǎn)物。如果深入追究歷史淵源,，那么農(nóng)村土地的演變過程正好證明了農(nóng)村土地所有制上的瑕疵與刀斧痕跡,，而始于20世紀80年代的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)責任制與土地承包制正是為了修補歷史的欠缺與不足。因此,，雖然從法律角度看,，小產(chǎn)權房的合法性與法律規(guī)定相抵觸，但其存在所包含的歷史沿革與經(jīng)濟合理性是毋庸置疑的,。這也是政府對小產(chǎn)權房采取寬容態(tài)度的主要原因,。
至于為小部分人違規(guī)的小產(chǎn)權房正名，雖然會產(chǎn)生一些負面影響,，消耗社會公正成本,，但它能消除更大范圍的不公平，提高了全社會的整體效益,，具有典型的帕累托改善效應,。
正是由于農(nóng)村土地制度本身存在重大缺陷，才不斷引發(fā)征地矛盾與沖突,。這不僅激化了社會矛盾,，也降低了資源配置效率，滋生了土地腐敗,。因此,，《決議》站在歷史的高度，提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場,、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權”的改革思路,。按照這個基本思路，修改相關法律規(guī)范,、承認農(nóng)民個人宅基地所有權與集體土地所有權是可以預期的,，由此而為建在農(nóng)民所有的土地上的小產(chǎn)權房正名提供法律保障。這樣做,，既可以彌合歷史縫隙,，也有利于未來的發(fā)展。這也許是我們解決小產(chǎn)權房問題所需要的大智慧,。