十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決議》提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán),，保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán),，改革完善農(nóng)村宅基地制度……推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易公開(kāi)、公正,、規(guī)范運(yùn)行”的改革選項(xiàng)與政策路徑,。
不過(guò)，由于《決議》本身并沒(méi)有直接點(diǎn)題小產(chǎn)權(quán)房,，因此,，對(duì)于具體如何解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題紛爭(zhēng)再起，小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)似乎還是云遮霧罩,。
按照我國(guó)現(xiàn)有的《憲法》與《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房是不能上市對(duì)外銷(xiāo)售的。但是,，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，1998年啟動(dòng)的房地產(chǎn)改革既終結(jié)了持續(xù)良久的福利房，也培育了城市房地產(chǎn)市場(chǎng),，同時(shí)衍生了處于模糊地帶的小產(chǎn)權(quán)房,。可以預(yù)料,，隨著城市化的擴(kuò)張,，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模會(huì)越來(lái)越大。因此，公正合理地解決小產(chǎn)權(quán)房的出路問(wèn)題,，不僅有利于小產(chǎn)權(quán)房本身的規(guī)范與發(fā)展,，也有利于房地產(chǎn)業(yè)、城市化的發(fā)展,，更有利于城鄉(xiāng)一體化與城鄉(xiāng)資源的互通與融合,，對(duì)建立公平、高效的經(jīng)濟(jì)體系與市場(chǎng)體系具有重大的現(xiàn)實(shí)意義與深遠(yuǎn)的歷史意義,。
不過(guò),，如果拘泥于過(guò)去的法律規(guī)定，我們似乎難以找到自洽的邏輯去解開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的疙瘩,。比如,，有人認(rèn)為，按照城市商品房通行的程序,，房屋所有權(quán)必須建立在繳納地價(jià)的基礎(chǔ)上,。而小產(chǎn)權(quán)房正好欠缺征地環(huán)節(jié)，沒(méi)有繳納地價(jià),。這不僅是它低價(jià)的原因,，也是其不合法的依據(jù)。因此,，小產(chǎn)權(quán)房要想取得合法身份,，必須補(bǔ)交地價(jià)。
可是,，問(wèn)題在于,，如果必須補(bǔ)交地價(jià)才能取得合法身份，那么,，地價(jià)補(bǔ)交給國(guó)家還是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織?如果地價(jià)補(bǔ)交給國(guó)家,，那么農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)的意義何在?再進(jìn)一步，如果地價(jià)補(bǔ)交給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,，那么,，不要說(shuō)以集體經(jīng)濟(jì)組織的名義修建的小產(chǎn)權(quán)房還得向自己補(bǔ)交地價(jià)，這無(wú)異于脫褲子放屁——多此一舉,，就是對(duì)那些建在自家宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民而言,，其個(gè)人所有的宅基地的用益權(quán)也被虛幻化了。顯然,，這既不公平,，也不正義，不是解決問(wèn)題的好點(diǎn)子,。
再者,，有人認(rèn)為,，過(guò)去建造與銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，而且擁有小產(chǎn)權(quán)房的只是一小部分人,。如果小產(chǎn)權(quán)房可以入市交易,，就會(huì)造成新的社會(huì)不公。這無(wú)異于獎(jiǎng)勵(lì)那些違法犯規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主,。因此,，小產(chǎn)權(quán)房不能正名并上市銷(xiāo)售。由此,，小產(chǎn)權(quán)房要么拆除,，要么名不正地偷生著。
很明顯,，要妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,，就必須突破現(xiàn)有的法律限制，探索出一條既尊重歷史與法律,，更要兼顧未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的道路。
就歷史與法律而言,，雖然現(xiàn)有法律規(guī)定農(nóng)村土地屬于集體所有,，但是，我們必須明白,，這樣的法律規(guī)定本身也是特殊歷史時(shí)期的產(chǎn)物,。如果深入追究歷史淵源，那么農(nóng)村土地的演變過(guò)程正好證明了農(nóng)村土地所有制上的瑕疵與刀斧痕跡,，而始于20世紀(jì)80年代的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)責(zé)任制與土地承包制正是為了修補(bǔ)歷史的欠缺與不足,。因此，雖然從法律角度看,，小產(chǎn)權(quán)房的合法性與法律規(guī)定相抵觸,，但其存在所包含的歷史沿革與經(jīng)濟(jì)合理性是毋庸置疑的。這也是政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取寬容態(tài)度的主要原因,。
至于為小部分人違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房正名,，雖然會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面影響，消耗社會(huì)公正成本,，但它能消除更大范圍的不公平,，提高了全社會(huì)的整體效益，具有典型的帕累托改善效應(yīng),。
正是由于農(nóng)村土地制度本身存在重大缺陷,，才不斷引發(fā)征地矛盾與沖突。這不僅激化了社會(huì)矛盾,，也降低了資源配置效率,，滋生了土地腐敗,。因此，《決議》站在歷史的高度,，提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng),、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)”的改革思路。按照這個(gè)基本思路,，修改相關(guān)法律規(guī)范,、承認(rèn)農(nóng)民個(gè)人宅基地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)是可以預(yù)期的，由此而為建在農(nóng)民所有的土地上的小產(chǎn)權(quán)房正名提供法律保障,。這樣做,，既可以彌合歷史縫隙，也有利于未來(lái)的發(fā)展,。這也許是我們解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題所需要的大智慧,。