2003年至今,，我國房地產(chǎn)市場還未完成一個完整的周期運行軌跡。雖然在2008年四季度在國際金融危機襲來時房地產(chǎn)市場曾有過短暫回調(diào),，但此后房價依舊大幅上漲,。即使此后中央政府一再出臺嚴厲的調(diào)控措施，仍無法真正抑制住房價漲勢。據(jù)中國指數(shù)研究院新發(fā)布的全國百城價格指數(shù)情況,，上月,，全國百城新建住宅平均價格環(huán)比上漲1.24%，漲幅擴大;其中,，北京,、上海等十大城市住宅均價環(huán)比上漲1.95%，同比上漲15.69%,。另據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住房價格變動情況,，上月，僅溫州新房價格同比下降,，上海則同比上漲21.4%,。但與此同時，我國商品房待售面積4.46億平方米,，比上月末增加280萬平方米,。且“十二五”期間，我國要完成3600萬套保障性住房,。這種情況表明,，在空置房面積增加和保障性住房供應(yīng)擴大的情況下，房價上漲原因之一在于結(jié)構(gòu)性供求失衡,。
從較長時期考察,，我國住房市場將大體呈現(xiàn)出供過于求的格局。首先,，我國人口發(fā)展格局將逐步減少新增住宅的需求,。計劃生育政策實施三十年后，我國的人口自然增長率已由上世紀60年代25%至30%降至近幾年的6%左右,。與此同時,，隨著平均壽命延長、醫(yī)療水平提高,，我國老齡化社會提前到來,。據(jù)預測，今年我國老齡人口將突破2億,。有關(guān)研究表明,，到2025年，支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的人口紅利因素將會消失,。由此將大大減少新增住宅的需求,。第二，從家庭擁有住房的情況考察,，未來住房市場將呈現(xiàn)供過于求的市場格局,。按照西南財經(jīng)大學的《中國家庭金融調(diào)查報告》,，2012年我國家庭自有住房擁有率達89.6%，遠高于美國70%左右的水平,。按照三口之家房產(chǎn)擁有情況,，在祖父母和外祖父母過世時，三口之家將繼承并擁有三套房產(chǎn),。即使將一套房產(chǎn)留給孩子居住,，仍會有一套房產(chǎn)剩余。第三,，由于城鎮(zhèn)化進程存在邊界,，將會影響到未來一線城市的住宅需求。雖然北京,、上海等一線城市住宅價格昂貴,，但城市發(fā)展已超過承載極限，勢必影響城市的商業(yè)機會空間,。未來城鎮(zhèn)化重點應(yīng)是二線,、三線城市，人口將會由一線城市向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移,，從而減少對一線城市住房的需求,。
短期看，一線城市住房市場存在結(jié)構(gòu)性失衡,。這主要是住房分配體系不健全和供求期限錯配所引發(fā),。目前，一線城市擁有多套房產(chǎn)的家庭較多,，這既有計劃時期住房由單位分配的結(jié)果,，也有投資和投機性購房因素的重要影響。住房分配體系不健全突出表現(xiàn)在住房持有成本過低,，擁有多套房產(chǎn)的家庭,，并不需要為閑置住房承擔必要的成本，反而成為增加市場供求矛盾的重要原因,。而住房供求期限錯配,，主要是大量剛性需求前移。在發(fā)達國家,，年輕人購買房產(chǎn)是不可想象的,。但在房價持續(xù)大幅上漲與住房租賃市場不完善等因素的綜合作用下，很多購房需求前移,，致使住房市場供求存在明顯的期限錯配,。可以說,，當前一線城市住房市場漲價動力由外圍向中央傳遞，是年輕家庭剛性購房需求大量并集中前移的結(jié)果。
可見,，我國住房市場存在突出的區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡,。二線、三線城市住房供應(yīng)大于需求,，住房市場泡沫的特征已非常顯著,。一線城市因住宅供求結(jié)構(gòu)性失衡，以及城市對就業(yè)人口的強大吸引力,，住宅成為稀缺資源,，支撐了昂貴的房價。但這并不表明一線城市住房市場不存在問題,。一線城市的房價收入比和租售比指標已遠遠超過公認的國際警戒線,。事實上，住房租金收益率已遠遠不及銀行存款收益率,，為什么房東不加快出售,，主要原因在房屋持有成本過低，且對未來房價上漲存在強烈預期,。
從十八屆三中全會《決定》的主基調(diào)可知,，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將出現(xiàn)三大變化：政府“補位”，專注住房保障,、以市場為主滿足大多數(shù)住房需求,、住房持有與交易環(huán)節(jié)稅收制度或?qū)⒅鸩酵晟啤Ｔ诩訌姳Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)與供應(yīng),，通過市場手段調(diào)節(jié)住房市場供應(yīng)的新調(diào)控政策思維下,，未來將會全面實施房產(chǎn)稅。這樣一來,，住房市場的結(jié)構(gòu)性失衡問題將會得到較為有效的解決,，房價將會回歸理性。