我國(guó)住房供求矛盾尖銳,、房?jī)r(jià)上漲壓力大的主要是一線和二線重點(diǎn)城市，而制約這些城市住房問(wèn)題的關(guān)鍵之一就在于土地供應(yīng)彈性太小,，無(wú)法根據(jù)人口規(guī)模的增加和住房需求的增長(zhǎng),、升級(jí)而相應(yīng)增加土地供應(yīng)。目前,，我國(guó)大城市的服務(wù)業(yè)產(chǎn)值總體上已接近或超過(guò)了制造業(yè),，產(chǎn)業(yè)間相對(duì)收益的變換之快，是其他任何國(guó)家無(wú)法比擬的,，也是規(guī)劃所根本無(wú)法預(yù)料的,。因此，工業(yè)地產(chǎn)盡量多地向住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,，不失為緩解當(dāng)下住房供求矛盾和促使樓市泡沫軟著陸的一種選擇,。
新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的管理思路趨于明晰，即通過(guò)厘清政府和市場(chǎng)的關(guān)系,，縮小政府干預(yù)的范圍和領(lǐng)域,，將政府的作用限制在“補(bǔ)好位”(提供基本住房保障)，進(jìn)而充分激發(fā)市場(chǎng)的活力,，構(gòu)建以市場(chǎng)為主體,、政府保障基本需求的多層次住房供應(yīng)體系，努力增加住房供應(yīng),，緩解長(zhǎng)期內(nèi)存在的住房供求矛盾,。在中央政治局就《加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)》的第十次集體學(xué)習(xí)中，習(xí)近平總書(shū)記指出,，要完善住房支持政策,，注重發(fā)揮政策的扶持、導(dǎo)向,、帶動(dòng)作用,，調(diào)動(dòng)各方面積極性和主動(dòng)性，其中特別提出要完善土地政策和財(cái)政政策,。
財(cái)政政策主要指如何支持公共租賃住房建設(shè),，而完善土地政策主要指的就是如何增加土地供應(yīng)。因?yàn)�,，目前住房供求矛盾尖銳,、房?jī)r(jià)上漲壓力大的主要是一線和二線重點(diǎn)城市，制約這些城市住房問(wèn)題解決的關(guān)鍵之一就在于土地供應(yīng)的彈性太小,，無(wú)法根據(jù)人口規(guī)模的增加和住房需求的增長(zhǎng),、升級(jí)而相應(yīng)地增加土地供應(yīng)。
截至目前，全國(guó)1.4億外來(lái)人口中80%集中在全國(guó)50個(gè)大城市中,，其中43.2%的外來(lái)人口集中在北京,、上海、廣州,、深圳,、東莞、蘇州和天津等10大城市,，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化背景下人口向大城市積聚的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化,。而住房供應(yīng)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì),，人口在1000萬(wàn)以上的城市,，2011年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積僅為1.21億平方米，僅占當(dāng)年全國(guó)新開(kāi)工總面積的8.23%,。因此,，在某種程度上，房?jī)r(jià)快速上漲是由供給不足造成的,，而土地補(bǔ)給匱乏是供給不足的首要原因,。以深圳為例，未來(lái)十年深圳新增土地供應(yīng)潛力僅52平方公里,，這些土地中還要給軌道交通建設(shè),、因人口增長(zhǎng)而產(chǎn)生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等留出足夠的部分，能用于住房建設(shè)的用地少之又少,。其他大城市的情況也基本類似,。
還有，大城市可新增土地供給的有效性較低,，在于這些土地主要位于城市遠(yuǎn)郊或新區(qū),，軌道交通建設(shè)和居住公共服務(wù)配套建設(shè)、培育滯后,。于是，如果要提高供應(yīng)效率,，大城市土地供應(yīng)就只能在存量上打主意,。但是，我國(guó)土地利用和開(kāi)發(fā)有嚴(yán)格的管制,，《土地管理法》規(guī)定城鄉(xiāng)“二元土地結(jié)構(gòu)”和用途管制;《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定,，城市要進(jìn)行總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，依此來(lái)規(guī)范每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途;住建部發(fā)布實(shí)施的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》,，將城鄉(xiāng)用地分為2大類,、8中類、17小類，城市建設(shè)用地只是其中的一個(gè)小類,。而城市建設(shè)用地又分為8大類,、35中類和44小類，住房建設(shè)用地只是其中的一個(gè)小類而已,。
在如此龐雜細(xì)致的分類中,，自上而下的用途分類和管制很難保證其合理性，即某地塊規(guī)定為某一用途是否合理,。特別是上世紀(jì)90年代以來(lái),，我國(guó)各大城市政府步調(diào)一致地規(guī)劃新興產(chǎn)業(yè)在本地的布局，如上世紀(jì)80年代末90年代的家電行業(yè),、90年代到本世紀(jì)初的汽車行業(yè)和出口工業(yè)園區(qū),、本世紀(jì)以來(lái)的鋼鐵建材、新能源等,，由于各地一哄而上,、重復(fù)建設(shè)，土地利用的效率非常低,。即使規(guī)劃發(fā)布時(shí)是合理的,，也會(huì)因?yàn)殡S后產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口規(guī)模增加,、城市進(jìn)一步擴(kuò)張而變得不再合理,。事實(shí)上，在城市化快速推進(jìn)過(guò)程中,，土地用途規(guī)劃不合理的現(xiàn)象非常普遍,。因人口集聚，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速變遷和升級(jí),，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速并超過(guò)了制造業(yè),。另外，外部條件變化,，也是導(dǎo)致我國(guó)已布局產(chǎn)業(yè)相對(duì)收益變化的一股新力量,。例如近年來(lái)國(guó)外信息、通信技術(shù)的新發(fā)展,，對(duì)于各地上馬不久的通信設(shè)備,、物流業(yè)、商業(yè)等行業(yè)的沖擊非常大,。目前,，我國(guó)大城市的服務(wù)業(yè)產(chǎn)值總體上已接近或超過(guò)了制造業(yè)，產(chǎn)業(yè)間相對(duì)收益的比較發(fā)生了變化,，而這種變換過(guò)程之快,，是其他任何國(guó)家都無(wú)法比擬的,，也是規(guī)劃所根本無(wú)法預(yù)料的。產(chǎn)業(yè)間相對(duì)收益的此消彼長(zhǎng),，也就提出了改變土地用途的要求,，如“辦改商”、“工改居”,、“商改住”等等,。
一則奧巴馬鄰居賣房的例子，或能充分說(shuō)明改變土地用途的意義,。奧巴馬當(dāng)選總統(tǒng)后,，還是很喜歡之前居住的地方——芝加哥海德公園社區(qū)，他表示退休后將仍回那里居住,。奧巴馬的鄰居比爾想借機(jī)把房子賣個(gè)高價(jià),，但幾個(gè)月后還是不見(jiàn)有意購(gòu)買者，原因是附近安全監(jiān)管太嚴(yán)了,，一舉一動(dòng)都受監(jiān)視,，比爾只好以較低的價(jià)格將房子賣給丹尼爾。但是,，比爾后來(lái)再回來(lái)時(shí)發(fā)現(xiàn),，丹尼爾將房子改造為幼兒園，而該幼兒園成了全美最安全的幼兒園,，名人們競(jìng)相將自己的小孩送到總統(tǒng)老家邊上這所幼兒園,。
在城市化快速推進(jìn)和城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換周期縮短、升級(jí)加快的情況下,，周圍環(huán)境的變化,，造成某一地塊現(xiàn)有用途變得不合理，需要用途上的再造,。事實(shí)上,，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，由于我國(guó)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),、周圍環(huán)境變化和人口空間的變化,，改變土地用途的案例綿延不絕。但本世紀(jì)以來(lái),，由于地價(jià)快速上漲,、用途管制加強(qiáng)，又因用途轉(zhuǎn)變涉及相關(guān)利益分配,，用途轉(zhuǎn)換遂停滯了下來(lái),，規(guī)劃修訂也因?yàn)槔骐y以協(xié)調(diào)而變?yōu)閺U紙,。在許多城市的中心區(qū),，一邊是低密度的閑置,、低效用地，公共服務(wù)設(shè)施利用不足,，一邊是擁擠不堪的住宅區(qū),，公共服務(wù)設(shè)施供給不足的怪狀，想必大家早就司空見(jiàn)慣了,。
物業(yè),，本質(zhì)上是個(gè)共性空間，人類賦予其差別化的使用方式,，這種使用方式是可以改變的,。所以，要想激發(fā)起市場(chǎng)的活力,，就應(yīng)包含通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)選擇最有效率的土地使用方式,。解讀習(xí)總書(shū)記的講話，對(duì)完善土地政策而言,，發(fā)揮政策的扶持,、導(dǎo)向、帶動(dòng)作用,，調(diào)動(dòng)各方面積極性和主動(dòng)性,，說(shuō)到底，就是要通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)平衡利益關(guān)系,，合理分配土地用途轉(zhuǎn)變中的收益,。為此，筆者認(rèn)為,，基于物業(yè)的本質(zhì),，大城市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)要設(shè)法再造，涉及公共服務(wù)而與土地價(jià)值無(wú)關(guān)的物業(yè),，如學(xué)校,、政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)院可以遷到中心區(qū)外,，騰挪出來(lái)的地可以最大限度地發(fā)揮其價(jià)值,，政府通過(guò)對(duì)土地用途轉(zhuǎn)換后增值部分征稅，以增加公共服務(wù)設(shè)施建設(shè),、補(bǔ)貼公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng),。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn),，也要盡量多地向住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,，騰挪出來(lái)的土地和容積率無(wú)疑是巨大的，這也不失為我國(guó)大中城市緩解當(dāng)下住房供求矛盾和促使樓市泡沫軟著陸的一種選擇,。