在國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中,，明確提出了“要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”,，引發(fā)了社會(huì)廣泛議論,，贊成者有之,，心存顧慮也不少,，甚至還有人認(rèn)為以房養(yǎng)老是政府在算計(jì)老百姓房子,。在西方發(fā)達(dá)國家較為成熟的養(yǎng)老模式，在中國還未開展試點(diǎn)就遭遇困惑與質(zhì)疑,，也是意料當(dāng)中,。考慮到我國老齡化進(jìn)程比預(yù)期發(fā)展要快,，且我國老年人房產(chǎn)擁有率較高,，在中國試點(diǎn)推行以房養(yǎng)老模式，可以說是一個(gè)現(xiàn)實(shí)可行的選擇,。
以房養(yǎng)老是多方共贏制度設(shè)計(jì)
所謂“以房養(yǎng)老”,，就是通常所說的“住房反向抵押貸款”。它最早源于荷蘭,，而發(fā)展最成熟,、最具代表性的當(dāng)屬美國，已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史,。20世紀(jì)80年代,，美國出現(xiàn)了大量擁有房產(chǎn)但缺少現(xiàn)金的老年人，如何將房產(chǎn)有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金并補(bǔ)充老年人現(xiàn)金收入不足,，是住房反向抵押貸款面臨的重要?dú)v史使命,。經(jīng)過不斷探索與發(fā)展，住房反向抵押貸款成為許多老年人養(yǎng)老金融產(chǎn)品的重要選擇,。它具備以下三個(gè)重要特征：
一是不改變老年人居住習(xí)慣,。住房反向抵押貸款僅僅是將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，不需要老年人搬離,。
二是增加老年人每期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,。通過反向抵押，老年人可以獲得相當(dāng)數(shù)額的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入,，可以很好地改善老年生活品質(zhì),。
三是剩余遺產(chǎn)仍然可以繼承。當(dāng)老年人離世后,，金融機(jī)構(gòu)處置反向抵押房產(chǎn),，在彌補(bǔ)處理費(fèi)用和貸款本息后的剩余現(xiàn)金可由老人的合法繼承人來繼承。由此可見,，以房養(yǎng)老,，實(shí)行住房反向抵押貸款，可以有力保障擁有房產(chǎn)老年人的晚年生活,，減輕年輕人負(fù)擔(dān),，并享受房子增值收益，增加金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)品種，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行,，是一個(gè)多方共贏的制度設(shè)計(jì),。
我國以房養(yǎng)老更有條件
客觀分析，相比發(fā)達(dá)國家,，我國擁有推行以房養(yǎng)老的更為有利條件,。幾千年來農(nóng)耕社會(huì)發(fā)展出來的東方文明，普遍存在強(qiáng)烈的置業(yè)傳統(tǒng),，導(dǎo)致我國家庭住房擁有率較高,。按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》，2012年我國家庭自有住房擁有率達(dá)89.6%,，遠(yuǎn)高于美國70%左右的水平,。考慮到自有住房已經(jīng)成為我國家庭的主要財(cái)產(chǎn),，當(dāng)遭遇養(yǎng)老困境時(shí),，完全可以通過以房養(yǎng)老模式，在不影響老年人居住習(xí)慣同時(shí),，增加每期養(yǎng)老收入,。
此外，我國老年人養(yǎng)老負(fù)擔(dān)較重,。美國等西方成熟市場經(jīng)濟(jì)國家社會(huì)保障制度健全,，對(duì)老人年的養(yǎng)老保障程度相對(duì)較高。而我國社會(huì)保障體系尚在建設(shè)過程中,，覆蓋面和保障水平有限,。當(dāng)獨(dú)生子女成家立業(yè)后，一個(gè)年輕的家庭需要承擔(dān)4個(gè)老人養(yǎng)老,，這的確是一個(gè)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。因此，我國老年人養(yǎng)老問題比西方發(fā)達(dá)國家面臨的問題更加尖銳,。以房養(yǎng)老,，可以改變我國社會(huì)養(yǎng)老的基本模式,，使得老年人不必每天再為自己的投資操心,，只需與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)辦妥有關(guān)手續(xù)，便可一勞永逸,，使今后的退休生活更加豐富,、更加寬裕。
還有,，我國養(yǎng)老金缺口龐大,。據(jù)《2011中國養(yǎng)老金發(fā)展報(bào)告》，剔除1954億元的財(cái)政補(bǔ)貼后，2010年包括上海,、江蘇在內(nèi)的14個(gè)省的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金當(dāng)期征繳收入出現(xiàn)收不抵支,。可見,，完全依靠基本養(yǎng)老基金,，社會(huì)養(yǎng)老問題將變得日益突出。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算,，2013年我國養(yǎng)老金缺口達(dá)18萬億多,。考慮到當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老金嚴(yán)重不足,，社會(huì)上有人還提出延遲退休問題,。
可見，在社會(huì)養(yǎng)老金缺口規(guī)模較大的現(xiàn)實(shí)困境下,，通過以房養(yǎng)老增加社會(huì)養(yǎng)老資金,，也是提升老年人生活水平的重要保障。特別是,，養(yǎng)老問題,，終歸還是個(gè)人的事情。年輕時(shí)勤儉積累,，年老時(shí)消費(fèi)積蓄,，最正常不過。所謂國家養(yǎng)老責(zé)任,，實(shí)際上也是每個(gè)人自己的積蓄,，不過是通過國家強(qiáng)制積累罷了。因此,，在年輕時(shí),，除了繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)外，通過積攢買下房產(chǎn),，既滿足了居住需求,，又是一筆投資。當(dāng)年老時(shí),，通過以房養(yǎng)老增加收入,，何樂而不為?
由此可見，試點(diǎn)推行以房養(yǎng)老,，可以說是國務(wù)院在綜合考慮我國養(yǎng)老實(shí)際問題后所作的科學(xué)決策,，也根本不可能會(huì)存在算計(jì)老百姓房子的問題，更不會(huì)是推卸政府在建立并完善社會(huì)養(yǎng)老保障體系的責(zé)任,。
當(dāng)前全面推行仍存現(xiàn)實(shí)問題
當(dāng)然,，在我國全面推行以房養(yǎng)老仍存在很多現(xiàn)實(shí)問題,。一個(gè)成熟金融產(chǎn)品的推出，需要可靠的盈利模式,。在我國,，房產(chǎn)評(píng)估制度、市場波動(dòng),、利率風(fēng)險(xiǎn)都需要在定價(jià)模型中充分考慮,，這本身就是一個(gè)技術(shù)難題。現(xiàn)行70年產(chǎn)權(quán)也是一個(gè)制度障礙,。70年產(chǎn)權(quán)到期后,，法律上講產(chǎn)權(quán)人將不再持有房產(chǎn)，這勢(shì)必涉及復(fù)雜的后續(xù)制度安排,，非金融機(jī)構(gòu)所能左右,。不僅如此，我國房屋建筑質(zhì)量也需要經(jīng)受歲月考驗(yàn),。能夠納入以房養(yǎng)老的房產(chǎn),，能否在老人過世后繼續(xù)保留價(jià)值，或者能否順利變現(xiàn),，也都是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題,。還有，與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn),，是不是也能適應(yīng)以房養(yǎng)老的需要,，仍需要進(jìn)一步探討。特別是我國以房養(yǎng)老模式還存在些風(fēng)險(xiǎn)問題,，如果這些風(fēng)險(xiǎn)完全由老人承擔(dān),，或者由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，均會(huì)降低以房養(yǎng)老的積極性,。當(dāng)然,，這些問題可以隨著制度的完善，金融市場的發(fā)展,，以及住房市場的長期穩(wěn)健運(yùn)行,，應(yīng)該說是會(huì)得到逐步解決。
在明年即將推行以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)前,，進(jìn)行社會(huì)宣傳,，并推進(jìn)廣泛議論，也是通常新產(chǎn)品面市前的一個(gè)總動(dòng)員,。雖然會(huì)出現(xiàn)一些顧慮和議論在所難免,，但只要是一個(gè)好的制度設(shè)計(jì)和好的金融產(chǎn)品，總會(huì)顯示出其強(qiáng)大的生命力,。因此,，真正需要的是打消顧慮，特別是老年人的顧慮,。未來中國還可能要征收遺產(chǎn)稅,，即使要將遺產(chǎn)留給孩子，也要承擔(dān)巨大的稅收,。而且,，老年人完全犧牲自己的生活品質(zhì)，將房子留給孩子,，這其實(shí)對(duì)老年人很不公平,，孩子們也會(huì)于心不忍。綜合來看,，我國以房養(yǎng)老存在廣闊的發(fā)展前景,。