近日,，一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報(bào)告,，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)新一輪改革方向的熱議,。這份被熱議的報(bào)告對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度,，為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開了一道門,。
報(bào)告提出：在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng),，形成權(quán)利平等,、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系,。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下,，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”,，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題,。
此處要害在于,，土地轉(zhuǎn)讓制度改變抑制土地溢價(jià)，農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入市場(chǎng),，土地的供應(yīng)量將大大增加,。也許18億畝紅線之外的土地都有可能進(jìn)入市場(chǎng),，地方政府以土地儲(chǔ)備經(jīng)營城市之路將走到盡頭,，而出售土地的農(nóng)民勢(shì)必要到城市落腳,，人口城市化由此拉開序幕,。對(duì)此，我們需在資金,、就業(yè),、保障等方面做好充分的準(zhǔn)備,。
小產(chǎn)權(quán)房更是一個(gè)地雷陣,。
北京數(shù)次清理過小產(chǎn)權(quán)房,，表面原因是小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行法律規(guī)章不匹配，根本原因是小產(chǎn)權(quán)房將徹底淆亂現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格體系,。目前的房價(jià)中很大一塊是土地溢價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房之所以比周邊房價(jià)便宜三分之一甚至一半,，就是因?yàn)槿コ送恋亟灰走^程中的大幅溢價(jià),。
小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的保守估計(jì)，全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年,，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米,，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%,。另據(jù)高國梁的統(tǒng)計(jì),，從1998年以來中國已銷售新建商品房近100億平方米(此數(shù)據(jù)基于各年國家統(tǒng)計(jì)局公告的數(shù)據(jù)累計(jì)),，即1億套左右，還有60多億平方米在城鎮(zhèn)邊緣的農(nóng)村土地和工業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房(此數(shù)據(jù)基于住建部的統(tǒng)計(jì)),，即6000萬套小產(chǎn)權(quán)房,，按100平方米3口人算,，這些可供新增城鎮(zhèn)人口近5億人居住,。
任志強(qiáng)表示,，北京市小產(chǎn)權(quán)房主要集中在通州,、順義,、懷柔,、密云等近郊區(qū)域,，約占北京市場(chǎng)樓盤總量的20%左右�,！笆晃濉睍r(shí)期北京市小產(chǎn)權(quán)房竣工面積接近400萬平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的4.3%，而價(jià)格僅為北京臨近地段商品房價(jià)格的25%~30%左右。
即使只占商品房總量的8%,，小產(chǎn)權(quán)房若以現(xiàn)行商品房30%的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商品房定價(jià)造成巨大的沖擊,，房地產(chǎn),、金融、地方財(cái)政瞬間垮塌,。正因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn),，2011年4月,，國土部明確規(guī)定,，對(duì)于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權(quán)房,，不得辦理土地登記,。
明智的人會(huì)認(rèn)識(shí)到,，想維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行,，小產(chǎn)權(quán)房入市,，絕對(duì)不會(huì)以現(xiàn)行的價(jià)格入市,，而會(huì)進(jìn)行土地價(jià)格補(bǔ)償,，補(bǔ)償金額成為關(guān)鍵。如果補(bǔ)償額高到與目前商品房市場(chǎng)價(jià)持平,，小產(chǎn)權(quán)房就會(huì)失去價(jià)格優(yōu)勢(shì),。
今年10月，南京小產(chǎn)權(quán)房七彩星城小區(qū)業(yè)主開始更換正式的商品房購房合同以及辦理銀行按揭,，為獲得正式的產(chǎn)權(quán)證做準(zhǔn)備,。該項(xiàng)目經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)，按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬元土地出讓金,，取得了國有土地使用證,。南京市政府強(qiáng)調(diào)，這并非小產(chǎn)權(quán)房開禁,，從本質(zhì)上來說,，這是小產(chǎn)權(quán)房在補(bǔ)足土地款之后的轉(zhuǎn)性行為，仍是堅(jiān)持國有土地性質(zhì)的補(bǔ)票行為,。南京小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性事件中,，是開發(fā)商拿出了7000余萬元填平“缺口”,，而其他小產(chǎn)權(quán)房，建造的村集體,、購房的各色人等,，未必肯拿出幾百萬元為土地轉(zhuǎn)性。
現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性,，似乎對(duì)政府有益,。即使以每平方米千元土地出讓金算，政府可以增加萬億元的土地出讓金收入,，并且短期不會(huì)影響房價(jià),，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已有買主，不會(huì)造成新的低價(jià)供應(yīng),。如果日后小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性常態(tài)化,，那就會(huì)顛覆現(xiàn)有市場(chǎng)。
在做出重大決策之前,，我們必須想明白自己能否承擔(dān)市場(chǎng)變革的后果,。因?yàn)檠a(bǔ)償會(huì)造成無數(shù)糾紛，現(xiàn)有的土地財(cái)政需要由切實(shí)的房產(chǎn)稅,、消費(fèi)稅得到彌補(bǔ),。