9月房價同比繼續(xù)領(lǐng)漲70個大中城市的北京，23日發(fā)布了《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》,�,！兑庖姟访鞔_北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房。在今年年底之前,，全市將完成2萬套自住型商品房供應(yīng),，明年預(yù)計完成5萬套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上,。
從制度設(shè)計透露的信息看,，北京的自住型商品房有如下幾個要點：一是供應(yīng)的對象為“中端人士”；二是自住型商品房的建設(shè)用地由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價,、競地價”等出讓方式公開競得,；三是銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定,；四是銷售對象為北京市有購房資格的所有家庭,；四是銷售方式上，采取搖號方式,，并且確定兩類優(yōu)先購買的群體,；五是明確規(guī)定原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
由此觀之,，北京推出的自住型商品房是一種具有政策保障性質(zhì)的商品房,，在定價原則上和北京一直推行的“兩限房”類似，而在轉(zhuǎn)讓的限制上,，又和經(jīng)濟適用房上繳收益的規(guī)定相類似,。可以說,，這種自住型商品房對于優(yōu)化北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，解決“夾心層”住房問題，無疑具有一定的價值和意義,。
自住型商品房最大的吸引力在于價格優(yōu)勢,，在目前北京商品房均價暴漲20%的情況下,，30%的價格優(yōu)惠空間之大，可想而知,。北京今年推出了多塊地用于集中建設(shè)或配建自住型商品房,。從目前這些項目的情況看，價格比周邊的優(yōu)惠幅度在幾千元,。按照北京市相關(guān)部門的設(shè)計,，自住型商品房的價格多為1萬至2.2萬元，而單套總價基本在200萬元以內(nèi),。
考慮到自住型商品房銷售的對象遠(yuǎn)大于經(jīng)濟適用房等保障房,，從供應(yīng)量而言，盡管7萬套住房占北京新增供應(yīng)的比例不小,，但相對于旺盛的需求,，可謂杯水車薪，也不會成為穩(wěn)定房價的利器,。在制度設(shè)計上,，通過要求上繳30%的收益，打消了一部分人的投資需求,，但巨大的價格優(yōu)勢,，使得尋租的空間很大，這對監(jiān)管部門提出了挑戰(zhàn),。
如何避免自住型商品房陷入和之前經(jīng)濟適用房一樣的監(jiān)管陷阱,，成為一些部門和個人牟利的工具，如何確保分配公平和透明,，都急需制度監(jiān)管細(xì)節(jié),。以銷售而言，《意見》雖然明確由開發(fā)商進行搖號,，并要公證,，相關(guān)部門還要監(jiān)督，但凡一個環(huán)節(jié)有漏洞,，都會使得有人有機可乘,。再比如，文件鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下,，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè),，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項目，很有可能重演當(dāng)年國有單位以經(jīng)濟適用房的名義建福利房,，侵占政策資源通道的歷史,。
政策無疑是好的，但好的政策,，只有確保執(zhí)行好,，監(jiān)管好,，才能真正發(fā)揮最大效用。在供需失衡的情況下,，筆者建議,，由于供應(yīng)量有限，能否縮小供應(yīng)范圍,，今年的2萬套只供應(yīng)已婚無房的家庭,，而不是覆蓋到全部人群。同時,，相關(guān)部門一定要在銷售環(huán)節(jié)設(shè)置嚴(yán)格的監(jiān)管程序,，管好入口,，同時,，切實抓好轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的收益上繳，不給牟利者任何空間,。如此,，方能確保善政真正惠民。