近期,，國內(nèi)各大銀行個人住房抵押貸款業(yè)務出現(xiàn)的“額度荒”,、利率上浮，甚至停貸的問題,，與今年三月份“新國五條”出臺前后趕“政策末班車”而出現(xiàn)需求超前釋放,、貨幣政策緊縮(今年廣義貨幣供應增速控制在13%以內(nèi))、住房購置需求超預期增長(前三季度商品房銷售額同比增長34%)和二季度以來對公貸款增加(基建項目審批加速)有關,。因此,，很多媒體指出,，當前個人房貸業(yè)務的緊縮更多的是周期性的，而非長期趨勢,，明年伊始新的額度就會釋放出來,，周期性的緊縮現(xiàn)象也就會自動消除。近日,，針對媒體對多家商業(yè)銀行收緊房貸的報道,，央行也回應說，房地產(chǎn)信貸政策方向沒有變,，今年房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持了快速增長,。前三季度，累計新增個人住房貸款12492億元,，占各項貸款新增額的17.2%,。而9月底個人住房貸款余額也達到8.7萬億元，同比增長20.9%,。
但是媒體和央行的看法沒有認識到銀行業(yè)務經(jīng)營環(huán)境的變化,，以及這種變化對個人房貸業(yè)務的影響。中國銀行業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模從2008年底的62萬億迅速膨脹到2013年一季度末的131萬億,，是同期美國銀行業(yè)的2倍左右,，信貸擴張的速度和規(guī)模在世界經(jīng)濟史上是前所未有的�,？梢哉f,，近幾年相對高速的經(jīng)濟增長是以巨額粗放的信貸增長為代價的，但持續(xù)高速的信貸擴張顯然是不可持續(xù)的,，2011年貨幣當局以來開始逐漸收緊信貸投放,，通過強化資本充足率、存貸比和額度控制來限制貸款增速,，貨幣環(huán)境長周期緊縮的時代已經(jīng)開啟,。
但與此同時，一直不為銀行所眷顧的民營企業(yè)和中小企業(yè),，以及近期受銀行貸款限制的房地產(chǎn)企業(yè)和一些地方政府融資平臺對信貸有強勁的需求,，而這些資金需求方往往愿意支付市場化的貸款利率。于是,，銀行紛紛通過影子銀行(銀信合作,、理財產(chǎn)品等)的形式來規(guī)避緊縮性的監(jiān)管措施。目前,，影子銀行業(yè)務的絕大部分是與銀行密切相關的,，甚至是銀行主導的。比如，近幾年迅速發(fā)展的銀信合作,、銀證合作,、委托貸款，其主導力量無一例外都是銀行,�,？梢院敛豢鋸埖卣f，中國的影子銀行業(yè)務的主導力量是銀行,，而產(chǎn)品主要是銀行貸款的簡單替代物,。
在貸款利率市場化的同時，盡管存款利率仍舊存在上限管制,，但由于2004年以來中國一直存在存款實際負利率的情況,，再加上資金投入上高收益的誘惑，銀行業(yè)金融機構(gòu)資金來源競爭日益加劇,，低成本的存款越來越少,，儲戶對理財產(chǎn)品和貨幣市場基金等新型貨幣型投資產(chǎn)品越來越青睞，銀行“脫媒”現(xiàn)象日益嚴重,，存款利率名義上的管制在近年來被沖擊的七七八八了,，這個情況與美國銀行業(yè)在上世紀70年代末的情況非常類似。
市場倒逼的利率市場化使得銀行的負債成本和資產(chǎn)收益越來越市場化,。市場化的一個表現(xiàn)就是資金來源成本和資金投資收益的中樞上了一個臺階,，存貸款基準利率已經(jīng)被遠遠地拋在身后，這對傳統(tǒng)的個人住房按揭貸款來說是一個趨勢性的挑戰(zhàn),。
首先,，個人住房按揭貸款屬于長期貸款，貸款期限一般都在10年以上,，大多數(shù)都在20年左右,，甚至達到30年，但貸款利率定價只有5年以上這一檔(6.55%)可參照,。其中，首套住房按揭貸款利率還要在6.55%的基礎上打折,，即使二套及以上可以上浮利率,，上浮幅度也只能在20%以內(nèi)，這樣的資產(chǎn)收益與銀行通過銀信合作,、城頭債等形式獲得的資產(chǎn)收益(多數(shù)在10%以上)差距非常大,。因此，在收益考核的體制下,，銀行降低個人住房貸款業(yè)務比重,，甚至停止住房貸款發(fā)放是可以理解的;其次，在貸款資產(chǎn)無法證券化的情況下，個人住房按揭貸款要占用銀行資金往往長達20-30年,，而資金來源往往是短期的理財產(chǎn)品,，業(yè)務期限錯配問題非常嚴重，今年6月份由“錢荒”引爆的流動性風險,，根本原因就在于此,。在原來央行無條件釋放流動性來施救的情況下，期限錯配的問題沒有暴露出來,，但今年以來央行加強對影子銀行的監(jiān)管,，期限錯配不僅加大了銀行短期融資成本(隔夜拆借成本最高達到30%)，而且未來會招致了監(jiān)管層嚴厲的懲罰,。個人住房按揭貸款屬于期限最長的貸款,，對銀行期限錯配和應對流動性風險的短融成本的沖擊最大。未來,，監(jiān)管層不再對銀行的流動性施救或無條件施救,，要維持資金對高收益資產(chǎn)的支持，只能砍掉期限長,、收益低的資產(chǎn),，個人按揭貸款首當其沖是被“拿掉”的考慮對象。
盡管今年二季度末,，銀行資金開始趨于緊張,，彼時監(jiān)管層強調(diào)銀行要保持對于首套住房購置的貸款支持。但隨后,，各大城市房價進入快速反彈期,，而各大城市數(shù)據(jù)顯示，首套住房及改善性住房購置的占比達到了85%以上,，這意味著市場對于房價繼續(xù)上漲的預期非常強烈,，合理需求加速涌入市場，但這部分需求中很大一部分具有從眾性,、盲目性,。此時，繼續(xù)強調(diào)銀行對于合理購房的支持,，必然產(chǎn)生過度的杠桿利用,，不利于穩(wěn)定房價預期。因此,，二季度以來,，監(jiān)管層也沒有對銀行支持合理住房需求繼續(xù)做出表態(tài)。在此背景下,，當前個人住房貸款緊縮的態(tài)勢將會在第四季度繼續(xù)延續(xù),，這對于緩減大城市的供求矛盾和房價上漲預期是有幫助的，預計四季度房價難以保持三季度的上升態(tài)勢，而成交量下滑則是必然的事情,。
明年初,，即使銀行額度周期性地恢復，“額度荒”,、利率上浮將緩減或者自動消失,，但個人住房貸款業(yè)務整體發(fā)展的大環(huán)境將日趨惡化，房貸業(yè)務難以保持過去持續(xù)增長的態(tài)勢,。同時,，盡管銀行對房地產(chǎn)直接的風險暴露一直沒有超過總貸款的20%，但包括地方政府平臺融資(以土地抵押),、企業(yè)直接或間接以土地為抵押的貸款和個人住房貸款在內(nèi)的貸款占據(jù)了銀行貸款規(guī)模的40%左右,。可以說,，我國房地產(chǎn)風險如果爆發(fā)的話,，首先沖擊的就是銀行。去年以來,，房地產(chǎn)泡沫和風險的輿論甚囂塵上,，之所以管理層特別強調(diào)防止發(fā)生局部性和系統(tǒng)性風險，考慮的問題就是房地產(chǎn)泡沫對于財政危機,、金融危機的影響,。近期，資產(chǎn)證券化再次被提上改革日程,，也屬出于此方面的考慮,。因此，未來銀行個人住房按揭貸款規(guī)模的增速下降也在情理之中,，建議重點保留首套房貸,，但適度降低利率優(yōu)惠幅度，同時取消二套房貸業(yè)務,，這將是控制需求過度增長的重要手段,。