|
近日,，溫州房價(jià)“一支獨(dú)降”,、遭到“腰斬”的“溫州現(xiàn)象”等描述頻頻見諸報(bào)端，溫州房地產(chǎn)市場的風(fēng)聲鶴唳讓業(yè)內(nèi)觸目驚心,，加上萬科董事長王石借用日本房地產(chǎn)泡沫的先例來發(fā)出警告,，有些人就認(rèn)為溫州的領(lǐng)跌是中國房地產(chǎn)市場崩潰的信號,。
其實(shí)，溫州并不具備標(biāo)桿的作用,，溫州房價(jià)的持續(xù)下跌并不意味著全國的房價(jià)會(huì)跟著一起跌,。原因很簡單，任何商品的價(jià)格變化在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中都必然遵循供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場也不例外,，“優(yōu)質(zhì)城市”就處在供不應(yīng)求的長期趨勢中,。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特?蒙代爾認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的價(jià)格變化在供求規(guī)律的影響下,，供大于求,，則房價(jià)下跌，供不應(yīng)求,，則房價(jià)自然上漲,。“北上廣”這樣的一線城市,，有著全國無與倫比的優(yōu)勢資源：教育,、醫(yī)療、就業(yè)機(jī)會(huì)等等,，對人口的集聚效應(yīng)非常顯著,，人口的凈流入推高了對商品房的需求，然而供給有限,，那么房價(jià)自然不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模下跌狀況,。此外，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要來看,，政府只會(huì)逐步收緊土地供應(yīng),，伴隨而來的必然是土地價(jià)格的上漲，在需求并沒有發(fā)生明顯變化的情況下,，這將直接影響到建立在土地價(jià)格之上的住房價(jià)格,。
城市向心力是造成房地產(chǎn)市場分化的根本因素，而城市向心力的塑造又與城市本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、資源集聚有著天然的聯(lián)系,，房價(jià)漲跌與否，其實(shí)印證了城市經(jīng)濟(jì)的景氣預(yù)期,。所以,，雖然溫州曾經(jīng)是我國“炒房團(tuán)”發(fā)端、房地產(chǎn)價(jià)格飆升的領(lǐng)頭羊,，但是其房地產(chǎn)價(jià)格仍然需要需求來決定,，目前溫州尚未從小貸危機(jī)的泥淖中掙脫出來，很多中小企業(yè)主“跑路”不斷,，其實(shí)體經(jīng)濟(jì)很不景氣,，經(jīng)濟(jì)的不景氣既表明其不具備投資價(jià)值，也表明對人口集聚的吸引程度較低,，而這一點(diǎn)對“北上廣”等一,、二線城市來說,，并不具有參考意義。
目前可以達(dá)成共識(shí)的是,，中國房地產(chǎn)區(qū)域分化非常嚴(yán)重,，一、二線城市漲幅過快,，而三,、四線城市卻相對萎縮，出現(xiàn)了很多“空城”,、“鬼城”的現(xiàn)象,。原因就在于供過于求，大量造城,，但是城市資源卻沒有同步發(fā)展,，就業(yè)、醫(yī)療,、教育等資源相對匱乏,，不能滿足人口集聚效應(yīng)的需求，導(dǎo)致出現(xiàn)城市“空心化”的現(xiàn)象,。在2011年前，房地產(chǎn)信貸額度非常大,，使得大部分城市房價(jià)高企,，而限貸之后，隨著經(jīng)濟(jì)放緩,，房價(jià)已經(jīng)難以在高位維持,。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，我國一線城市和二,、三線城市房價(jià)變動(dòng)差異較大,。8月份，盡管70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè),，但漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個(gè)別二,、三線城市：“北上廣”等一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個(gè)二線城市同比上漲大都在7%至10%之間,，唐山等35個(gè)三線城市同比平均上漲6%左右,。在國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑之外，據(jù)記者了解,，很多四線城市的房價(jià)已經(jīng)開始下滑了,，而且，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及季節(jié)性流動(dòng)性收緊的約束下,，目前一些二線城市,，比如西安,、武漢的房價(jià)漲幅也開始趨緩，信貸緊張已經(jīng)造成了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈吃緊,，房價(jià)難以維持高位的情況已經(jīng)向二線城市縱深,。
另外，房價(jià)是一個(gè)中央政府和地方政府相互博弈的過程,。如果地方房價(jià)居高不下,，或者因?yàn)榉艑捳{(diào)控而有較大幅度反彈的預(yù)期，那么中央政府就會(huì)進(jìn)行一定的干預(yù),，比如最近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談7個(gè)房價(jià)上漲最快的城市就是一個(gè)例子,。畢竟，房價(jià)上漲造成的輿論壓力是非常大的,。
|