|
“限地價(jià),、競公共服務(wù)設(shè)施（醫(yī)院或者保障性住房）”的模式,，不僅能改變政府以“一次性獲得最大收益為目的，而不管項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展”的短期化行為模式,，也能促成開發(fā)商改變囤地,、囤房的行為,，并通過優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)和多出項(xiàng)目精品來促成政府和開發(fā)商收益的共同成長。如果每一宗土地出讓均要求開發(fā)商配建一定比例的公共服務(wù)設(shè)施,，那么地方政府就不僅能獲得一次性的土地收入,，而且地方政府所有的建筑面積部分將能長期分享土地的增值收益,。
在當(dāng)下我國一線大城市土地市場延續(xù)了去年四季度以來的火熱態(tài)勢的同時(shí)，有個(gè)引人注目的新動向是,，近期在北京,、廣州和深圳等地市場化出讓的土地中，其出讓方式均沒有完全采取價(jià)高者得的“招拍掛”模式,，而是采取了“限地價(jià),、競公共服務(wù)設(shè)施（醫(yī)院或者保障性住房）”的模式。這種新的土地出讓模式,，正在產(chǎn)生多重效應(yīng),。
國土資源部去年做出規(guī)定，凡在土地“招拍掛”出讓中溢價(jià)率超過50%,、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地,，要通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)在線上報(bào)。如果將地價(jià)限定在不能突破一定水平,，同時(shí)將開發(fā)商愿意支付的,、超過這一限制水平的部分挪到公共服務(wù)設(shè)施上，則不僅可以在數(shù)字上規(guī)避了地王的刺眼,，給外界以“政府輕松收入囊中的土地出讓金并不高”的感覺,，而且還能夠?qū)㈩~外的部分用在公共服務(wù)設(shè)施的供給上。畢竟,，土地出讓收入多年來在預(yù)算外不規(guī)范運(yùn)行一直為社會各界所詬病,。例如，早在2007年國家為加強(qiáng)住房保障而發(fā)布的國發(fā)[2007]24號文中就規(guī)定,，土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)資金的比例不得低于10%,，之后財(cái)政部和建設(shè)部在2011年又聯(lián)合發(fā)文，將這一規(guī)定延伸到所有保障性住房,，但多年來,，絕大多數(shù)地方政府廉租住房建設(shè)資金比例連5%都沒有達(dá)到；此外,，采取新的土地出讓模式,，也是為了規(guī)避地價(jià)拉動房價(jià)的輿論效應(yīng)，改善房企的社會形象,。這些年來,，大家都看到了，高地價(jià)不僅意味著開發(fā)商對于房地產(chǎn)前景看好,，而且會明顯拉動所在區(qū)域的房價(jià),。此前誕生的很多地王，折算后的樓面地價(jià)甚至超過了片區(qū)在售新樓盤的價(jià)格,，由此產(chǎn)生了“面粉貴過面包”的倒掛現(xiàn)象,，對片區(qū)后續(xù)房價(jià)的拉動力非常顯著,，那些地王由此成了眾矢之的。
追溯起來,，限地價(jià),、競公共服務(wù)設(shè)施（主要是保障性住房）的出讓模式并非新創(chuàng)。早在2011年,，國土部在發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》中就提出,，各地可采取“限房價(jià)、競地價(jià)”,、“限地價(jià)、競房價(jià)”,、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種“招拍掛”創(chuàng)新做法,。房價(jià)壓力特大的北京、廣州和深圳就開始嘗試這種出讓模式了,。成都,、杭州和南京等城市的少部分地塊在該政策發(fā)布當(dāng)年做過試點(diǎn)，但沒能堅(jiān)持下去,。今年以來,，北京、廣州和深圳的經(jīng)營性地塊出讓,，幾乎全都采用了新模式,。之所以有這樣的變化，除了上面所說的規(guī)避地王效應(yīng)和適應(yīng)監(jiān)管要求外,，還有一個(gè)很重要的考慮就是,，這些城市在巨大的公共支出壓力下希望能探索土地未來增值收益的新分配方式。
目前,，各界對于我國未來人口流動方向的判斷已基本明晰,，即人口規(guī)模越大的城市越具有吸引新增人口流入的優(yōu)勢。這一點(diǎn)既為過去我國人口流動的方向所驗(yàn)證,，也是世界各國快速城市化時(shí)期的共性,。根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，珠三角,、長三角,、京津冀等三大城市群以2.8%的國土面積集中了全國18%的人口，創(chuàng)造了36%的國內(nèi)生產(chǎn)總值,；城市群內(nèi)核心城市人口集聚的優(yōu)勢遠(yuǎn)高于外圍城市,。目前，80%的流動人口集中在一線城市,，而環(huán)渤海地區(qū)除北京,、天津兩大城市外來人口比重超過20%外,，其他兩地的外來人口比重均未超過10%。根據(jù)世界各國的經(jīng)驗(yàn),，城鎮(zhèn)化率低于50%的時(shí)候,，人口遷移以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主；城鎮(zhèn)化率超過50%后,，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主,，農(nóng)村人口向城市遷移為輔；城鎮(zhèn)化率超過
70%后,，大城市成為全國城市的主要呈現(xiàn)形式,，人口遷移以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主，大城市郊區(qū)人口逐漸超過城區(qū)人口,。
新一屆政府之所以選擇了“核心城市+外圍城市（鎮(zhèn)）”的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式,，無疑也是遵從上述城鎮(zhèn)化規(guī)律的結(jié)果。這意味著,，在未來城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中,，我國三大城市圈內(nèi)部的核心城市（主要是一線城市和部分二線重點(diǎn)城市）將依舊是流動人口的首選，這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將趨向于輕型化,，即以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主,，土地的價(jià)值將在長期內(nèi)呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢。這就是管理層提出“新型城鎮(zhèn)化”以來,，開發(fā)商紛紛回歸一線城市,，不惜重金在這些城市血拼土地儲備、造成地王接二連三的主要原因,。
由于新一屆政府的政策著力點(diǎn)始終落在保障和改善民生上,，未來地方政府民生性財(cái)政支出的壓力有增無減，如社會保障,、棚戶區(qū)改造,、地下管網(wǎng)等，偏偏人口集中的一線和二線重點(diǎn)城市的財(cái)政收入由于經(jīng)濟(jì)增速下滑和結(jié)構(gòu)性減稅而進(jìn)入了“個(gè)位數(shù)增長”的時(shí)代,。面對這樣的現(xiàn)實(shí),，在產(chǎn)權(quán)上為國有的城市土地，如果依舊采取完全“招拍掛”的模式,，盡管可以一次性獲得不菲的收入,，但卻可能失去了未來持續(xù)的、可觀的增值收益,。短期看,，似乎地方政府獲益了，實(shí)際上卻低估了土地的長期增值收益,，從國有土地所有者的角度看,，地方政府事實(shí)上是損失的一方,。因?yàn)椋磥砜焖佘壍澜煌▽殉鞘腥簝?nèi)所有城市（鎮(zhèn)）完全連接起來,，核心城市的土地將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)數(shù)量級的價(jià)值增值,。這一過程中，隨著核心城市與外圍城市（鎮(zhèn)）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重構(gòu),，即核心城市產(chǎn)業(yè)輕型化（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）和外圍城市（鎮(zhèn)）產(chǎn)業(yè)重型化（生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)）的配套,，核心城市土地將會迎來再次價(jià)值重估，而這兩撥上漲收益均由于一次性的“招拍掛”與地方政府無緣,，這樣的損失及對地方財(cái)政的影響是難以估量的,。
如果每一宗土地出讓均要求開發(fā)商配建一定比例的公共服務(wù)設(shè)施，那么地方政府就不僅能獲得一次性的土地收入,，而且地方政府所有的建筑面積部分將能長期分享土地的增值收益,，同時(shí)政府將土地出讓收入的一部分投入公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)還將利在長遠(yuǎn)。而政府與開發(fā)商的收益綁定在一起,，不僅能改變政府以“一次性獲得最大收益為目的，而不管項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展”的短期化行為模式,，也能促成開發(fā)商改變囤地,、囤房的行為，并通過優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)和多出項(xiàng)目精品來促成政府和開發(fā)商收益的共同成長,。
|