國(guó)務(wù)院近日出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》,,提出“鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域,,開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”,,由此將“以房養(yǎng)老”(或稱(chēng)“倒按揭”)的話(huà)題推向了輿論的風(fēng)口浪尖,。說(shuō)起來(lái),,此前我國(guó)也曾推行過(guò)這個(gè)辦法,,但事實(shí)是這種在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)較為流行的養(yǎng)老模式,在我國(guó)水土不服,。一些推行此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行,,生意清淡,甚至乏人問(wèn)津,。究其原因,,國(guó)人的傳統(tǒng)觀念、土地使用權(quán)70年時(shí)限,、相關(guān)法規(guī)有待配套等阻礙是重要原因,。此外,我們認(rèn)為,,在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大,、銀行業(yè)亟待盤(pán)活存量的當(dāng)下,推行老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)時(shí)機(jī)也并不合適,。 作為一項(xiàng)住房反向抵押融資業(yè)務(wù),,以房養(yǎng)老的順利推行,非得與此項(xiàng)金融服務(wù)的供需雙方無(wú)縫對(duì)接不可:一方面,,有住房的老人愿意將住房抵押給銀行以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流供養(yǎng)老之用,;另一方面,銀行得有利可圖,,愿意提供住房倒按揭金融服務(wù),。而在當(dāng)下乃至未來(lái)幾年內(nèi),以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)未必有內(nèi)在動(dòng)力開(kāi)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù),,甚至于從比較利益和風(fēng)險(xiǎn)控制角度看,,在商言商,銀行還會(huì)盡量避而遠(yuǎn)之,。 鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大,,以房養(yǎng)老的倒按揭抵押品的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)莫測(cè)。過(guò)去十年,,我國(guó)樓市價(jià)格持續(xù)大漲,,目前,京,、滬,、穗等一線城市的房?jī)r(jià)比已超過(guò)紐約、倫敦,,而這些城市居民的收入?yún)s不及紐約,、倫敦的十分之一,,由此將絕大部分真正有居住需求的人擠出了市場(chǎng),只留下投資性和透支性消費(fèi)者唱主角,。國(guó)內(nèi)三四線城市眼下已出現(xiàn)住房供過(guò)于求乃至泡沫開(kāi)始破滅的跡象,。最突出的是,鄂爾多斯樓市泡沫破滅,,變成了名副其實(shí)的鬼城,;而溫州樓市在連續(xù)23個(gè)月下跌、諸多樓盤(pán)房?jī)r(jià)腰斬之后,,已出現(xiàn)大量房主放棄在銀行做抵押的住宅,、經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),讓銀行成了大房東的情形,。最近有傳出眾多地方的銀行暫停房貸的消息,,這一方面折射出了銀行資金的緊張,也反映出國(guó)內(nèi)銀行已開(kāi)始高度警惕房貸的風(fēng)險(xiǎn),,此時(shí)試行以房養(yǎng)老,,若一旦房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向熊市周期,倒按揭抵押房屋價(jià)值將嚴(yán)重縮水,,無(wú)疑會(huì)加大銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),。 以房養(yǎng)老的一般模式是:老人將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu),借以定期領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金,,老人過(guò)世后,,房產(chǎn)由金融機(jī)構(gòu)處置變現(xiàn)。因此,,對(duì)于銀行而言,,抵押房屋是否能方便地變現(xiàn)及以什么價(jià)格變現(xiàn)是最關(guān)鍵的問(wèn)題。老人離世后,,由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是不能持有資產(chǎn)的,,需要通過(guò)拍賣(mài)或者其他方式就抵押房屋變現(xiàn)以抵償已支付的養(yǎng)老金。而住房屬于不動(dòng)產(chǎn),,主要限于條塊分割的區(qū)域市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài),,不易變現(xiàn),特別是在追漲殺跌的市場(chǎng)環(huán)境下,,房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中通常伴隨著成交量的大幅萎縮,,使銀行面臨的不僅有抵押品減值風(fēng)險(xiǎn),更有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),。而伴隨著中國(guó)家庭人口結(jié)構(gòu)的變化及人口老齡化趨勢(shì)的進(jìn)一步加劇,,15至20年后(即現(xiàn)有倒按揭項(xiàng)目需要變現(xiàn)抵押品時(shí)),每對(duì)年輕的夫婦都將繼承上兩輩的多套住房,開(kāi)展倒按揭的銀行將面臨處理存量房的難題,,由此將進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)下跌和房產(chǎn)變現(xiàn)難問(wèn)題,。此外,中國(guó)銀行業(yè)當(dāng)下面臨的一個(gè)重大課題是要盤(pán)活存量資產(chǎn),,而倒按揭業(yè)務(wù)與此相悖,,勢(shì)必會(huì)加劇銀行的存量負(fù)擔(dān),特別是當(dāng)銀行可能因此成為眾多房屋的房東難以變現(xiàn)的時(shí)候,。 再?gòu)你y行的角度看,倒按揭業(yè)務(wù)較之正按揭(一般的房屋按揭貸款業(yè)務(wù))屬于比較劣勢(shì)業(yè)務(wù),。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),,一般的正按揭貸款項(xiàng)目的壞賬風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著時(shí)間的推移而越來(lái)越小,而倒按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)則隨著時(shí)間的推移而越來(lái)越大——銀行需要支付的養(yǎng)老金額及房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)皆因時(shí)間的推移而增加,。不僅于此,,倒按揭的抵押房屋最終都需要變現(xiàn)才能抵償貸款(養(yǎng)老金支付),而正按揭貸款只有在貸款人違約情況下才需要處置抵押品,。因此,,就風(fēng)險(xiǎn)控制而言,銀行會(huì)更傾向于做正按揭業(yè)務(wù),,而對(duì)倒按揭業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度,。 綜上所述,我們的看法是,,作為一種房產(chǎn)抵押的商業(yè)養(yǎng)老模式,,以房養(yǎng)老只適合作為諸多養(yǎng)老模式中的一種補(bǔ)充。而產(chǎn)權(quán),、理念,、房?jī)r(jià)波動(dòng)等難點(diǎn),都還需要從政策框架上給出解決方法,。
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