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上期專欄發(fā)表于《證券時(shí)報(bào)》后,，陸續(xù)有熱心讀者反映文章有話沒說完之嫌。的確,，買房這個(gè)大到國(guó)計(jì)民生、細(xì)到家家戶戶的話題,，何止是短短幾段筆墨能說清道盡的,。本期，筆者借個(gè)人購(gòu)房經(jīng)歷,，談?wù)劽绹?guó)買房三元素——房子,、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及按揭貸款——中的首要元素：房子。
在美國(guó),，根據(jù)產(chǎn)權(quán)形式的不同,，住宅類房地產(chǎn)可粗略分為三類：共管公寓、聯(lián)排別墅以及獨(dú)棟別墅,。而這種法律形式的清晰定義,，亦從側(cè)面反映了其社會(huì)法律架構(gòu)之健全與規(guī)章制度之完善。美國(guó)住房的產(chǎn)權(quán)形式與中國(guó)有很大區(qū)別,。國(guó)內(nèi)購(gòu)買的商品房通常享有的是70年的土地使用權(quán),，而最終所有權(quán)屬于國(guó)家。而在美國(guó),，所購(gòu)房屋及其土地的所有權(quán)都屬于私人,。不過，權(quán)利與義務(wù)通常是形影不離的,，有了房屋土地所有權(quán),，就得交地產(chǎn)稅。此稅項(xiàng)由地方政府根據(jù)每年房產(chǎn)估值,，乘以法定稅率,，依法收取,。年稅率各州縣市不同，為百分之一左右不等,，而市區(qū)稅率普遍高于郊區(qū),。所以，房產(chǎn)稅也是美國(guó)買房必須考量的重要保有成本之一,。
所謂共管公寓（condo）,，就是國(guó)內(nèi)民眾再熟悉不過的公寓建筑，多建于地段較好的鬧市,。其產(chǎn)權(quán)特性是購(gòu)房者對(duì)本公寓四壁內(nèi)有完全處置權(quán),，但公寓外的所有公共空間統(tǒng)一由業(yè)主協(xié)會(huì)委托專人管理。此協(xié)會(huì)類似于國(guó)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì),，理事由業(yè)主選舉產(chǎn)生,。此類型住宅的優(yōu)點(diǎn)是省事，大到建筑外觀維護(hù),，小到剪草澆花,，都有專人打點(diǎn)。但缺點(diǎn)是每月管理費(fèi)用不菲,，少則每月上百美元,。另外，此類住宅的業(yè)主委員會(huì)常常設(shè)立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度,，約束一切對(duì)房屋外觀有影響的活動(dòng),。買房時(shí)必須簽署合同，同意遵守業(yè)主委員會(huì)制定的各項(xiàng)條款,。在此嚴(yán)格制度約束下,，連不及時(shí)把門口每周回收一次的垃圾桶搬回家的小事都逃不過鄰居的法眼，如前一陣北京某住宅頂樓上蓋假山別墅事件,，若在美國(guó)是不可想象的,。
與共管公寓大不同的便是獨(dú)棟別墅（detached
home），也就是我們?cè)凇督^望主婦》及其他美式家庭影視劇里看到的一塊草地一棟洋房式的建筑,。此類型住房多建于市郊（suburb）或農(nóng)村地帶,，是美國(guó)人成家養(yǎng)子之首選。在此不得不插一句,，市郊（suburb）一詞在中美文化字典里有截然不同的定義,。在國(guó)內(nèi),，談及郊區(qū),，大家不禁會(huì)聯(lián)想到城鄉(xiāng)結(jié)合部,、治安差、基礎(chǔ)建設(shè)不全,、閑散流動(dòng)人口等負(fù)面描述,。而美國(guó)恰恰相反,，市郊是“城市向外擴(kuò)張、中產(chǎn)階級(jí)追求前院后院,、樓在中間,、老婆孩子一條狗”式的美國(guó)夢(mèng)的必然產(chǎn)物。成熟的市郊社區(qū)不乏完善的醫(yī)療教育資源,，生活便利,，從星巴克到沃爾瑪，應(yīng)有盡有,。但這種攤大餅式的城市發(fā)展模式伴隨著不可避免的交通問題,。公共交通是稀有資源，私家車是必需品,。開車上班,，通勤時(shí)間在一小時(shí)上下，是再常見不過的,。
回歸正題,。此類獨(dú)棟別墅的好處就是私人空間充足，業(yè)主可充分發(fā)揮個(gè)性,。房屋的產(chǎn)權(quán),，從地下能挖出來的石油天然氣，到上蓋建筑,，統(tǒng)統(tǒng)屬于業(yè)主。院子里是種花還是種菜,，哪天心血來潮決定在后院挖個(gè)泳池,，亦或是在車庫上加蓋一間房，都任由主人,。而某些擁有豐富自然資源的地區(qū),，地下的石化能源資源、地上的森林也都在主人名下,。而更大的空間也有其相應(yīng)的保有成本,，定期給草坪澆水剪草掃落葉等“農(nóng)活”，也是所謂別墅居民周末的必修課,。由于人力成本高昂,，美國(guó)人是不會(huì)輕易把此類家務(wù)事交給外人打點(diǎn)。另外,，在享受草坪綠地蔭天大樹碧藍(lán)泳池之余,，業(yè)主也得對(duì)所有財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)。譬如所建泳池,，假如因未安裝圍欄而導(dǎo)致鄰家小童不慎溺亡,，業(yè)主很可能將因此承擔(dān)法律責(zé)任,。再比如自家的大樹，因惡劣天氣倒在鄰居房頂所造成的損失,，也得算在樹主人頭上,。總之,，持有此類住宅,，從種花剪草到大興土木，即便不親力親為也得為瑣事操心,，也算是美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)幸福的煩惱,。
介于獨(dú)棟別墅與共管公寓之間的是聯(lián)排別墅（townhouse），外觀結(jié)構(gòu)上就是一棟棟房子骨肉相連排排站,，
左鄰右舍僅一墻之隔,。其特性綜合了共管公寓及獨(dú)棟別墅的利弊。即便不處于鬧市,，也多建于交通便利離市中心較近的市郊,。
總而言之，美國(guó)不同類型的住宅,，空間越大,，業(yè)主自由發(fā)揮的余地越大，但與之伴隨而來的麻煩也越多,。借用電影《蜘蛛俠》里“能力越大,、責(zé)任越大”的經(jīng)典臺(tái)詞，“房子越大,、責(zé)任越大”是美國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)法則,。
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