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打算在近期通過貸款實現(xiàn)住房夢,、想當“房奴”的人可能要失望了,，因為暫停房貸的浪潮已經(jīng)從中小銀行、股份制銀行蔓延到國有大銀行,，大有全面停貸之勢,。而即便是開展房貸業(yè)務的銀行，也要求借款人支付基準利率上浮5%-10%的利率水平才能獲得貸款,。從開展住房按揭貸款業(yè)務以來,，我國商業(yè)銀行如此大面積停止住房按揭貸款尚屬首次。
而對于大面積停止住房按揭貸款,，所有銀行無一例外的解釋就是“額度緊張”,。而之所以出現(xiàn)“額度緊張”的問題，直接原因就是臨近中秋,、季末存貸比考核大限來臨,，流動性壓力再次襲來。為了避免“錢荒”增加融資成本和招致監(jiān)管部門的懲罰,，短期內最有效的手段就是停止長期資金利用對流動性的占用,，而期限超長的住房按揭貸款首當其沖成為犧牲品。
追根溯源的話,，流動性壓力之所以屢次襲來,，一個最重要的原因就是在2009年擴大內需以來，銀行將資金大量直接或間接投入到期限長,、利潤高的房地產(chǎn),、地方投融資平臺等業(yè)務領域，而今年以來,，隨著表內信貸的緊縮,、二三線房地產(chǎn)風險的暴露，這些領域的貸款出現(xiàn)了償還難和展期的問題,，銀行資金循環(huán)的鏈條受阻,，被迫走上“短借長用”的路子，即所謂的流動性錯配,。而在“短借”（資金來源）這一端,，由于實際存款利率水平長期為負，金融創(chuàng)新和金融脫媒不斷，導致利率管制被變相突破,，存款大量進入支付實際利率水平為正的影子銀行,，銀行“短借”更多的是以理財產(chǎn)品等高成本負債滾動的形式來獲得。只要能滾動得下去,，不僅可以自如應對流動性風險和監(jiān)管考核,，還能維持原來的高利潤水平，這是利率管制被突破后銀行繼續(xù)維持“天然利差”的如意算盤,。
這樣的話,，邏輯鏈條便清晰了：銀行為了獲得更高的利潤水平，將資金大量通過影子銀行曲線投入房地產(chǎn)開發(fā)和政府投融資平臺,。在存款出現(xiàn)“搬家”到影子銀行和存貸比,、資本充足率嚴厲考核的背景下，為了應對流動性風險,，銀行一方面靠理財產(chǎn)品等短期資金滾動來維持流動性需求,，并確保最大利潤空間，另一方面盡可能壓縮低利潤長期資金的占用,，而按揭貸款就屬于后者,。
看來，銀行之所以犧牲掉以往一直被認為是質優(yōu)業(yè)務的按揭貸款,，還是從利潤最大化角度看待的,，即便是同為房地產(chǎn)貸款，銀行親“開發(fā)”而疏按揭的態(tài)度相當鮮明,。事實上,，我國住房按揭貸款是各類貸款中風險最低的，今年6月底,，銀監(jiān)會主席尚福林在陸家嘴論壇上指出，中國人是講信用的,，住房按揭貸款的不良率非常低,，不良貸款率遠低于1%，但即便如此也沒有影響銀行犧牲按揭貸款行為,。但是,，如果我們仔細梳理一下銀行業(yè)務運營的邏輯，不難發(fā)現(xiàn),，不管是過去存款利率管制下“天然利差”帶來的高利潤,，還是銀行利用理財產(chǎn)品滾動獲得的高利潤，事實上都離不開廣大存款居民的貢獻,，或者說銀行的高利潤是存款居民所成就的,。中國國民儲蓄率達到52%，而家庭居民儲蓄率達到了30%多，在全球各國是最高的,。
商業(yè)銀行在社會中本來就是一個中介服務組織,，發(fā)揮的作用僅僅是把資金盈余者和資金短缺者聯(lián)系起來，以平衡社會資金供求,。過去,，銀行單位業(yè)務的利潤水平應當界定在中介服務費，即社會平均利潤水平下的存貸款利差,。近年來,，盡管金融出現(xiàn)衍生化、復雜化,，商業(yè)銀行賺取的利潤要合理反映其風險管理水平,，即對借款人的風險識別和風險管理。但是,，在我國國家對銀行,、地方政府和國有企業(yè)風險全面兜底的情況下，銀行盈利絕大部分反映的并非是其風險管理水平的高低,，而是利率管制下的“天然利差”,、“資產(chǎn)價格”上漲周期下的坐享利潤。因此,，我國的商業(yè)銀行應當在很大程度上是公共金融服務組織,，其來源資金也應當是公共金融資源。
既然具有公共的性質,，商業(yè)銀行首要服務的對象就是貢獻廉價資金來源的老百姓,。相比國外居民，我國居民對于個人金融的需求種類很少,，主要集中在住房按揭貸款和少量消費貸款（如信用卡消費,、汽車消費信貸等）。因此,，對于老百姓正常的住房按揭貸款需求,，商業(yè)銀行有義務去滿足，特別是合理的住房需求,。在西方國家,，專門針對居民住房貸款業(yè)務的金融機構很普遍，比如美國的儲貸協(xié)會,、加拿大的按揭和住房公司,、日本的住宅金融公庫、德國的住宅互助儲金信貸社等,，這些機構基本上能滿足居民低成本的住房貸款需求,。在我國,，類似機構是住房公積金中心，但住房公積金普遍存在著個人繳存比例太低（5%左右）,、互助性作用沒有體現(xiàn)的問題,，在高房價的背景下，對于居民貸款買房起到的作用也僅限于“錦上添花”,，而不能起到像新加坡中央公積金制度那樣具有“雪中送炭”的重大意義,。因此，我國居民想要貸款買房,，只能求助于商業(yè)銀行,。
自1985年我國商業(yè)銀行開展住房按揭貸款業(yè)務以來，成千上萬的城鎮(zhèn)居民通過住房按揭貸款實現(xiàn)住房夢,。到2012年,，全國主要金融機構上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍,。但是,，縱觀近年來銀行住房按揭貸款政策的變化，發(fā)現(xiàn)其并不取決于居民按揭貸款需求的強弱,，而取決于按揭貸款的利潤水平和銀行流動性狀況,。2003年以來的這波房價上漲周期，各大銀行紛紛將按揭貸款作為優(yōu)質業(yè)務來大力推廣,。2011年以來,，由于影子銀行貸款利率具有極大的誘惑性，再加上房地產(chǎn)長周期下行風險,、貨幣政策緊縮,，造成了銀行流動性緊張的常態(tài)化,，銀行便紛紛將資金變相投向了高利潤的房地產(chǎn)開發(fā)和地方融資平臺，而犧牲掉了按揭貸款業(yè)務,。值得注意的是，2011年以來是我國房價上漲最為迅速的時期,，也是居民購房需求最為強烈的時期,，顯然這一點沒有列入銀行貸款業(yè)務發(fā)展范圍內。
近年來,，在同樣面臨房價快速上漲的韓國,，有一條明確的法律規(guī)定，就是任何人都有一次以低成本獲得按揭貸款的權利,。因此,，我國應當確認商業(yè)銀行和貸款資金具有公共機構和資源的性質，居民也有獲得按揭貸款的權利,。一段時間以來，各界都在研究如何讓金融更好地服務實體經(jīng)濟,。筆者這里提出的是金融服務實體經(jīng)濟應當首先從服務老百姓做起，因為沒有老百姓就沒有銀行的資金來源和貸款業(yè)務,。
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