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當前溫州正在經(jīng)歷著劇烈的樓市風(fēng)暴。由于房價持續(xù)下跌,，溫州房屋成交價不足償還銀行貸款的“倒掛”現(xiàn)象愈演愈烈,。據(jù)報道，一些之前高位買進的商品房價格如今僅高出銀行最大貸款一兩成,，若房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再降10%左右,，理論上這些商品房將陸續(xù)面臨“倒掛”風(fēng)險。報道援引一位溫州基層法院副院長的話說,，自2011年民間借貸危機以來因銀行起訴被該院查封的房屋超過3000套,。溫州房價調(diào)整促發(fā)的個人“棄房”或“跑路”案例，已引起輿論對社會信用風(fēng)險的普遍擔憂,。
有輿論認為,，溫州應(yīng)該進行政策調(diào)整以阻止房價下跌甚至促成穩(wěn)中有漲，以消除銀行房貸風(fēng)險和保全社會信用體系,。無疑,，這是一個辦法。但遺憾的是,，這是以往房價屢調(diào)屢高邏輯下的心理慣性,，也是投資者、擔保者及相關(guān)銀行敢于不顧投資的風(fēng)險天性,、大資金高杠桿投資炒作房地產(chǎn)的心理盾牌,。因為他們知道,，只要敢做且做得越大，政府就越不敢嚴厲調(diào)控,，否則房價深跌的后果大家都背不起,。這種博弈心理是中國房地產(chǎn)調(diào)控的巨大障礙，時刻考驗著調(diào)控政策的持續(xù)性和有效性,。
中國樓市調(diào)控中道德風(fēng)險的嚴重性可見一斑,，但新一屆政府已表現(xiàn)出保持經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的不同尋常的政治決心，這可能會讓這些投資者的如意算盤失算了,。
房子是中國百姓消費規(guī)模最大的單項商品,，2012年商品房銷售額達6.4萬億，房地產(chǎn)消費占居民消費的比例高達34.2%,，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為巨大的居民財富“吸金器”,，把中低收入階層老百姓的財富基本吸光了，甚至變成房奴,。房地產(chǎn)業(yè)投資品屬性的畸形膨脹和以房地產(chǎn)為樞紐的居民財富——政府投資轉(zhuǎn)化模式已嚴重阻礙了新形勢下以內(nèi)需增長為方向的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級,。
在中國經(jīng)濟面臨內(nèi)外多重壓力下，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級,、改變舊的以房地產(chǎn)投資為樞紐的經(jīng)濟增長模式已迫在眉睫,，堅持樓市調(diào)控不僅僅是新一屆政府的民生和政治自覺，同時也是中國經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展的必須跨越之痛,。溫州房價出現(xiàn)深度調(diào)整是本輪調(diào)控的積極成果,，改寫了此前中國樓市投資只賺不賠的傳統(tǒng)。
筆者認為,，如今的溫州樓市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險教育的最好樣本,，在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵路口，溫州樓市的調(diào)整陣痛對中國經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型具有極其重要的深遠意義,。
首先,，溫州樓市高臺跳水造成斷供和棄房現(xiàn)象確實有所增多，但引起局部系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性不大,。占比較大的剛需和改善型購房貸款杠桿率低,，信貸質(zhì)量較好；產(chǎn)生“倒掛”的房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中,，炒房資金基本來自各種渠道的銀行貸款,，但對于這部分風(fēng)險，貸款的絕大部分還是能被房子覆蓋的,。一般房貸評估價按成交價八折,、最大抵押貸款按七成計算，可貸款額為房屋成交價的56%,，即使個別豪宅價格腰斬,，房貸的大部分仍被覆蓋,。與2010年調(diào)控前比較，今年7月份溫州新建商品房（不含保障房）價格平均下降17.9%,，對于那些跌幅較大的新建商品房,，價格比最高峰時下跌了30%-40%。
因此,，即使出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象,，銀行貸款的絕大部分還是有保障，不會引發(fā)局部金融風(fēng)險,。另據(jù)溫州銀行界人士表示,，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押＋擔�,！辟J款環(huán)節(jié),，這部分貸款總的占比要更小些。
其次,，溫州樓市風(fēng)險暴露有助于逐步化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險,。中國房地產(chǎn)業(yè)到底有多大泡沫仍有許多爭論，但一個基本共識是,，熱點地區(qū)房價太高了,，已遠遠超過普通居民購買力。在房價單邊上漲的情況下,，大量其他產(chǎn)業(yè)部門資金游離到房地產(chǎn)業(yè)，擔負儲蓄-投資轉(zhuǎn)化器的房地產(chǎn)業(yè)在不斷固化房地產(chǎn)及相關(guān)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的樞紐作用,，嚴重阻礙了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級,。
一個明顯的例證是，中國幾乎所有的重要性企業(yè)（例如央企）均或多或少或明或暗地涉及房地產(chǎn)業(yè),，而那些可能引領(lǐng)未來經(jīng)濟發(fā)展的新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)因風(fēng)險大,、前期投入多回報低，面臨嚴重的資金和制度短缺,。一方面是房地產(chǎn)價格增速明顯快于經(jīng)濟增長和居民收入增長,，一方面是新型產(chǎn)業(yè)裹足不前，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿κ艿絿乐赝{,。這種情況下,，快速上漲的房地產(chǎn)價格終有一日將失去經(jīng)濟和收入支撐，房地產(chǎn)業(yè)乃至整個金融系統(tǒng)性風(fēng)險也越來越大,。如今，溫州樓市風(fēng)險提前暴露,，是中國房地產(chǎn)業(yè)回歸健康發(fā)展和中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級必經(jīng)的坎,，也給如今頻出的“鬼城”,、“空城”敲響警鐘。
此外,，數(shù)據(jù)顯示，溫州多項經(jīng)濟指標因樓市調(diào)控從此前浙江前列滑至墊底,。在16個主要經(jīng)濟指標中,，2012年溫州人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）,、GDP增速、財政總收入等9項指標倒數(shù)第一,，另有4項倒數(shù)第二。這一方面表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在地方經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用,，另一方面也表明地方政府堅持樓市調(diào)控的一系列現(xiàn)實壓力,。經(jīng)濟指標逆轉(zhuǎn)也成為輿論呼吁溫州放松調(diào)控的一個重要理由。
在筆者看來,，這仍是唯GDP思維作祟,，讓地方政府承受如此壓力確實不易，好在新一屆政府已在著手優(yōu)化地方官員政績考核,，更傾向于環(huán)境、民生改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展,。
在經(jīng)濟持續(xù)回落的困難環(huán)境下，堅持樓市調(diào)控不放松彰顯了中央維持房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的堅定決心和信心。這將給敏感的溫州民營資本強烈信號,，開辟新的未來才是利益最大化的決策。溫州人民曾經(jīng)領(lǐng)中國改革開放風(fēng)氣之先,，成為中國民營企業(yè)發(fā)展大本營,，成為中國經(jīng)濟最具活力的地方,。筆者愿意相信，在新的政策引領(lǐng)下,，痛則思變,，首先嘗到轉(zhuǎn)型之苦的溫州將可能再次走在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的最前沿。
溫州樓市調(diào)整提醒樓市投資投機風(fēng)險已經(jīng)到來,。如今溫州樓市風(fēng)險樣本十分難得,。風(fēng)險是最好的投資者教育方式，那些熱衷“擊鼓傳花”的投機者們或許真正明白了,，收益與風(fēng)險相匹配是投資永遠的本質(zhì)規(guī)律,。只有讓各相關(guān)主體（投資投機者、擔保者和貸款銀行）真正承擔起投資損失風(fēng)險,，才能有效改善樓市投資投機氛圍，給中國樓市健康持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造一個良好環(huán)境,。
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