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在表面冷靜的背后,，其實(shí)醞釀著更大的布局,。這或許透露出：中央力圖改變過去被房地產(chǎn)牽著走的被動(dòng)局面,，以更大的改革視角,，更宏觀更全面的調(diào)控手段,，力圖馴服房地產(chǎn)這頭桀驁不馴的“怪獸”,。
從2003年以來，政府發(fā)布與房地產(chǎn)直接相關(guān)的調(diào)控措施多達(dá)43次,。房地產(chǎn)調(diào)控政策之多,、手段之嚴(yán)厲，以至于有人戲稱,，就差使用軍事手段進(jìn)行強(qiáng)制性管制,。
自去年年底開始，中國的房價(jià)再次出現(xiàn)了連續(xù)上漲的勢頭,。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年8月份，全國100個(gè)城市中,，有71個(gè)城市房價(jià)較上月上漲,，且漲幅有所擴(kuò)大。房價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)再次刺痛了普通民眾的心,，管理層也一再表態(tài),，正準(zhǔn)備建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，從根源上解決房價(jià)只漲不跌的問題,。
應(yīng)該說,，這種表態(tài)確實(shí)與以往的調(diào)控思路有所不同。2003年,，中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè),。也就是從這年開始，中國的房地產(chǎn)市場開始步入了由慢跑逐漸加速,、并日益陷入瘋狂邊緣的境地,。
與房價(jià)地價(jià)飆升同步，房地產(chǎn)調(diào)控也層層加碼,，從最初的道義上的勸告,，到現(xiàn)在的“限購、限貸,、限價(jià),、限外”多管齊下的嚴(yán)密的調(diào)控網(wǎng)絡(luò)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，從2003年以來,，政府發(fā)布與房地產(chǎn)直接相關(guān)的調(diào)控措施多達(dá)43次。房地產(chǎn)調(diào)控政策之多、手段之嚴(yán)厲,，以至于有人戲稱,，就差使用軍事手段進(jìn)行強(qiáng)制性管制。
可是,，就是在這樣“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策壓力下,，房價(jià)地價(jià)卻絲毫未見下降，反而陷入了“越調(diào)控越漲價(jià)”的亢奮怪圈之中,。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí),，再加上過去調(diào)控政策的失靈，導(dǎo)致新一屆政府需重新審視過去調(diào)控的得失,，反思調(diào)控成敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，這可能是新政府上臺(tái)后遲遲未就房地產(chǎn)市場明確表態(tài)的直接原因。
不過,，在表面冷靜的背后,，其實(shí)醞釀著更大的布局。這或許透露出：中央力圖改變過去被房地產(chǎn)牽著走的被動(dòng)局面,，以更大的改革視角,，更宏觀更全面的調(diào)控手段，力圖馴服房地產(chǎn)這頭桀驁不馴的“怪獸”,。
沒行動(dòng)不表示不行動(dòng),，沒調(diào)控不表示不調(diào)控。從這個(gè)意義上來講,，中央的房地產(chǎn)調(diào)控思路和手段將走入一個(gè)新的發(fā)展階段,，即從過去強(qiáng)調(diào)短期的、應(yīng)急式的調(diào)控方式向注重長期的,、預(yù)防和防范式的調(diào)控方式轉(zhuǎn)變,。具體來說，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制包括了以下一些內(nèi)容：
首先,，厘清房地產(chǎn)行業(yè)的政府與市場關(guān)系,。這包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是政府與土地要素的關(guān)系,，中國的房地產(chǎn)市場從來就不是一個(gè)純粹的房地產(chǎn)市場,，主要原因就是土地要素的國有壟斷制。按照簡政放權(quán),、清晰界定政府與市場邊界的原則,，政府有可能放松對(duì)土地要素市場化的管制。
二是政府與國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系,。在政企關(guān)系方面,，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定位不清,，主業(yè)扭曲，與民爭利,，爭當(dāng)“地王”,，成為拉高地價(jià)房價(jià)的主力。因此,，對(duì)于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，不僅應(yīng)嚴(yán)格要求非主業(yè)的企業(yè)必須全面退出，而且還應(yīng)對(duì)國有房企的開發(fā)性質(zhì)做出安排和規(guī)定,，應(yīng)將其主要力量放在建設(shè)保障房上面,，減少并最終從商品房建設(shè)領(lǐng)域里全身而退，將市場更多地讓給其他類型的企業(yè),，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的競爭性。
其次,，不走依靠銀行開閘放水,、刺激房地產(chǎn)以帶動(dòng)GDP增長的老路。在今年國民經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力增大,、銀行業(yè)普遍出現(xiàn)“錢荒”的時(shí)候,，中央并未像往常一樣向市場釋放流動(dòng)性。相反,，卻提出了去杠桿化,、調(diào)結(jié)構(gòu)的要求。
此外,，中國的利率市場化已邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐,。取消了貸款利率的下限，就意味著貸款利率理論上可以完全自由浮動(dòng),。隨著利率市場化的進(jìn)一步推進(jìn),，特別是存款利率如果能夠盡快實(shí)現(xiàn)市場化后，廉價(jià)貨幣的時(shí)代將終結(jié),，而且房地產(chǎn)保值的功能相對(duì)于銀行存款將不具備壓倒性優(yōu)勢,，房地產(chǎn)保值增值的功能將大大降低。有學(xué)者甚至預(yù)言,，如果利率市場化能夠盡快全面實(shí)現(xiàn)的話,，那么房地產(chǎn)的泡沫破滅也就為期不遠(yuǎn)。
再次,，加快財(cái)政體制改革,，改變地方政府的“土地財(cái)政”依賴癥。在十八大報(bào)告中,，提出了加快改革財(cái)稅體制,，健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制,，構(gòu)建地方稅體系，形成有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化,、社會(huì)公平的稅收制度,。
不久前，財(cái)政部長樓繼偉提出,，要調(diào)整中央政府和地方政府支出責(zé)任,，適當(dāng)增加中央政府的支出責(zé)任，保障市場更加統(tǒng)一,、公平和基本公共服務(wù)的全國均等化,。這就透露出財(cái)政體制改革的重點(diǎn)將圍繞著調(diào)整中央和地方財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等的問題來展開。
很顯然,，如果地方政府的事權(quán)負(fù)擔(dān)減輕的話,，那么財(cái)政壓力就會(huì)大大減輕，而且隨著地方穩(wěn)定稅源如房產(chǎn)稅,、資源稅等的擴(kuò)征,，那么地方的財(cái)力將會(huì)得到實(shí)質(zhì)性地增強(qiáng)，對(duì)土地財(cái)政的依賴癥也會(huì)隨之而消失,。
最后,，房地產(chǎn)調(diào)控從需求管理向供給管理轉(zhuǎn)變。在增加供給方面,，政府已經(jīng)開始行動(dòng),。減稅是刺激供給的有力政策工具，據(jù)估計(jì),，房價(jià)中有60%-70%的部分都通過稅費(fèi)方式流入政府腰包,。
根據(jù)安排，從今年8月1日起,，“營改增”改革將從區(qū)域試點(diǎn)擴(kuò)展到全國范圍,。而據(jù)中信證券的相關(guān)模擬估算，即使在17%的增值稅率下,，房地產(chǎn)行業(yè)減稅規(guī)�,？蛇_(dá)447億元，能夠增厚2012年利潤37.9%,。
在土地供應(yīng)方面,，政府也加大了供應(yīng)力度。國土部的數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年全國房地產(chǎn)用地8.24萬公頃,，同比增長近四成，大幅高于近五年同期水平,。
此外,，在保障房供給方面,，政府的建設(shè)力度也絲毫未減。更為重要的是,，政府正計(jì)劃將農(nóng)民的宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地引入房地產(chǎn)市場,，這將從根本上改變土地政府壟斷的格局，極大地增加土地供應(yīng)的數(shù)量和來源
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