|
7月全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅再創(chuàng)新高,，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的、持平的城市分別只有4個(gè),，上漲的有62個(gè),。以京,、滬,、穗、深為代表的一線城市同比漲幅強(qiáng)勁,，漲幅分別為18.3%,、16.5%、17.4%,、17%。如此高的漲幅,，簡(jiǎn)直就看不出調(diào)控房?jī)r(jià)的強(qiáng)力因素依然存在于這些一線大城市的樓市中,。而實(shí)際上這些一線大城市是堅(jiān)決執(zhí)行樓市調(diào)控政策的。相反,，溫州倒是在微調(diào)樓市政策,，房?jī)r(jià)反而有所下跌。這是否暗示著某些強(qiáng)力的限制市場(chǎng)部分作用的樓市行政調(diào)控手段會(huì)逐步退出市場(chǎng)了呢,？或者像有些論者所說的那樣,，國(guó)家還需繼續(xù)出臺(tái)更大力度的樓市調(diào)控政策？
自2010年出臺(tái)“限購(gòu)令”之后,，國(guó)家的行政力量強(qiáng)力干預(yù)了房地產(chǎn)市場(chǎng),，限制了商品房作為投資品的功能，同時(shí)也部分限制了貨幣自由交易的功能,。限購(gòu)令相當(dāng)程度上限制了樓市中的投資投機(jī)行為,，但也一時(shí)遏制了相當(dāng)一部分剛性需求，從而抑制了樓價(jià)的上漲,。
然而在此同時(shí),，因?yàn)樨泿诺某l(fā)，社會(huì)商品普遍上漲,，樓價(jià)不漲（或微漲）客觀上是在幫助樓市擠出原來(lái)的泡沫,。限購(gòu)令雖可阻止樓市的投資投機(jī)行為，但是樓市剛性需求只是被暫時(shí)遏制而已,，這又意味著樓市在積蓄著剛需的能量,，一旦爆發(fā)，樓價(jià)就會(huì)飆升,。
不過,，若拿7月各地樓價(jià)的漲幅與2010年以來(lái)社會(huì)商品價(jià)格漲幅相比，應(yīng)該說一線大城市樓價(jià)五分之一的漲幅并不算高,�,？墒牵�7月的房?jī)r(jià)仍然與那些剛需購(gòu)房者的收入太不相匹配,。但現(xiàn)在看來(lái),，依靠現(xiàn)行的限購(gòu),、限貸甚至限價(jià)等強(qiáng)力行政干預(yù)政策，想要使樓價(jià)能與普通購(gòu)房者的收入相匹配,，恐怕很難做到,。有人提議，繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控政策,，出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施,，譬如實(shí)行普遍的房產(chǎn)稅，那樣能不能使樓價(jià)回落呢,？
且不說房產(chǎn)稅其實(shí)是帶有物業(yè)稅含義的,，在世界其他國(guó)家和地區(qū)，物業(yè)稅的征收對(duì)象僅僅是物業(yè)擁有者,，而不是已付出了物業(yè)之下的土地購(gòu)置費(fèi)（或者土地使用費(fèi)）的物業(yè)擁有者,。更難辦的是，每當(dāng)樓價(jià)上行時(shí),，任何附加其上的費(fèi)用都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,。如果當(dāng)前出臺(tái)政策將房產(chǎn)稅試點(diǎn)推向全國(guó)范圍，非但不會(huì)使樓價(jià)回落反而會(huì)刺激樓價(jià)飆升,。7月各地樓價(jià)大漲,，傳言將要普遍征收房產(chǎn)稅未必不是主要原因之一。
有上述分析可知,，以行政手段為主的樓價(jià)調(diào)控方式的作用,，基本已經(jīng)用盡。現(xiàn)在應(yīng)該換一種樓價(jià)調(diào)控思路了,。
有人認(rèn)為,，未來(lái)房?jī)r(jià)必降。這對(duì)于三四線城市的商品房?jī)r(jià)格走向預(yù)判,，是十分正確的,。自限購(gòu)令以來(lái)，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)于三四線城市,，那里如今已經(jīng)囤積了大量商品房,，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生微妙的變化。在供求雙方數(shù)量發(fā)生變化的同時(shí),，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力的刺激,，供在一定程度上已經(jīng)大于求，所以溫州的樓價(jià)會(huì)回落,。而建立在市場(chǎng)供求關(guān)系上,，商品的價(jià)格最終可以回落到一個(gè)合理的程度，也就是說樓價(jià)是可以回落到與普通購(gòu)房者收入相匹配的價(jià)位。
毫無(wú)疑問,，在這種情況下,，限購(gòu)、限貸和限價(jià)等強(qiáng)力行政干預(yù)手段,，退出樓市比不退出更好,。未來(lái)房?jī)r(jià)必降的預(yù)判，對(duì)于一二線大城市的樓市來(lái)說則未必正確,。因?yàn)樵谥袊?guó)城市化進(jìn)程未完成之前,，一二線大城市的剛性需求始終旺盛。要使市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到平衡,，也就是能讓樓價(jià)與普通購(gòu)房者的收入相匹配,，更多恐怕還要在供應(yīng)上做文章。
目前一二線大城市無(wú)論商品房供應(yīng)數(shù)量和商品房?jī)r(jià)格高企的主要原因,，在于有限的土地供應(yīng)。如果能夠放開大城市的土地供應(yīng),，那么一二線大城市的樓市供求關(guān)系不是也能夠得到平衡嗎,？而全國(guó)一二十個(gè)一二線大城市土地供應(yīng)放開，只要政策得當(dāng),，是不會(huì)影響全國(guó)耕地的紅線的,。
當(dāng)然，無(wú)論可以先行退出行政干預(yù)樓市政策的三四線城市,，還是以后可以退出的一二線大城市,，為盡力控制市場(chǎng)必定會(huì)發(fā)生的波動(dòng)與震蕩，限貸和限價(jià)等強(qiáng)力行政干預(yù)手段的退出必須是漸進(jìn)的,、穩(wěn)妥的,。
|