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內(nèi)蒙古鄂爾多斯和江蘇常州已成為中國(guó)住宅市場(chǎng)過(guò)熱的標(biāo)志,。從這兩個(gè)城市部分地方的圖片可以看到荒涼的街區(qū)和冷清的街道,，還有與之相隨的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰故事。然而,，圖片并不是總能講述故事的全部。我們的研究表明,，鄂爾多斯和常州是一個(gè)特例,，而不是中國(guó)眾多中小城市住宅市場(chǎng)的典型例子。
要評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)今年整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響,，了解小城市的現(xiàn)狀正變得愈發(fā)重要,。這些小城市不像中國(guó)的諸多較大城市，有著自己的建筑,、交易和房屋庫(kù)存統(tǒng)計(jì),，所以要獲得相關(guān)信息非常困難，但我們還是深入研究了為數(shù)不多的公共數(shù)據(jù),，并發(fā)現(xiàn)小城市的情況并不都像鄂爾多斯那么糟糕,。由于銷售復(fù)蘇程度弱于大城市，房屋庫(kù)存水平似乎沒(méi)有下降,。與此同時(shí),，很多中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在購(gòu)入土地，這表明他們?nèi)韵鄬?duì)看好房地產(chǎn)行業(yè)的前景,。
我們的第一個(gè)指標(biāo)是中小城市可售房屋的庫(kù)存水平,。此數(shù)據(jù)模型是以過(guò)去數(shù)年的土地成交量減去房屋銷售量計(jì)算得出的。
該模型表明二線城市的供應(yīng)足以遏制房?jī)r(jià)劇烈上漲,，一些二線城市的房?jī)r(jià)上漲似乎還沒(méi)有成為問(wèn)題,。二線城市的庫(kù)存仍維持高位，約為15至17個(gè)月的房屋銷售量,，這意味著其房?jī)r(jià)上漲壓力在未來(lái)一年左右的時(shí)間內(nèi)將十分有限,。
三線城市房屋庫(kù)存似乎并未成為問(wèn)題。三線城市的房屋庫(kù)存在2011年下半年至2012年上半年間曾達(dá)到頂峰,，此后逐漸下降,，2013年二季度,，庫(kù)存降低到約為5到6個(gè)月的房屋銷售量。
我們的庫(kù)存模型表明,，中國(guó)的房屋供給問(wèn)題或許主要集中在二線城市,。“城市越小,，庫(kù)存越糟糕”的說(shuō)法顯然不成立,，至少就30個(gè)大城市的數(shù)據(jù)而言是這樣。
我們的第二組數(shù)據(jù)是40個(gè)城市的可售住宅面積,，該數(shù)據(jù)由搜房網(wǎng)提供,。40個(gè)城市中包含4個(gè)一線城市、6個(gè)二線城市和5個(gè)三線城市,，另增加了25個(gè)“新的”中小城市,。可售住宅面積包含已獲得銷售或預(yù)售許可的住宅面積,，包括在建房和竣工住房,。
今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的350萬(wàn)平方米下降至2013年6月的340萬(wàn)平方米,。三線以下城市月均可售住宅面積在此期間基本持平,，過(guò)去18個(gè)月保持在260萬(wàn)平方米。換句話說(shuō),，中小城市似乎正被庫(kù)存所困擾,，盡管并未看到小城市庫(kù)存增加的跡象。
不過(guò),，我們不能排除一些房屋沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng),，以避免出現(xiàn)令人緊張的高庫(kù)存的可能性。也就是說(shuō),，如果開(kāi)發(fā)商感覺(jué)市場(chǎng)不能夠消化他們的現(xiàn)有庫(kù)存,，他們可能會(huì)推遲申請(qǐng)銷售許可,。
最后一組是土地成交量數(shù)據(jù),，也是現(xiàn)有的唯一一組涵蓋超過(guò)300多個(gè)城市的數(shù)據(jù)。小城市的土地市場(chǎng)似乎恢復(fù)良好,，小城市土地成交量自2012年初觸底之后,，2013年5月至6月間同比增長(zhǎng)50%。土地市場(chǎng)的狀況表明,，開(kāi)發(fā)商正試圖增加在中小城市的土地儲(chǔ)備,，這暗示在中小城市供應(yīng)過(guò)量并不是普遍存在的問(wèn)題。
在中國(guó)650多個(gè)設(shè)市城市中,，其中約有300個(gè)城市推動(dòng)著全國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng),。如此龐大的基數(shù),，各種情況都有可能發(fā)生，包括像鄂爾多斯那樣的情況,。然而,，除卻個(gè)別的“鬼城”以外，中小城市整體情況仍然較有彈性,。部分城市的庫(kù)存仍然居高不下——這將使那里的開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂,。然而，土地市場(chǎng)活動(dòng)表明開(kāi)發(fā)商們擁有足夠的現(xiàn)金和信心購(gòu)進(jìn)更多土地,，可售住宅面積表明,，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)整體上保持著穩(wěn)定。這表明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比鄂爾多斯展現(xiàn)出的情況更加健康,。
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