|
內(nèi)蒙古鄂爾多斯和江蘇常州已成為中國住宅市場過熱的標(biāo)志,。從這兩個城市部分地方的圖片可以看到荒涼的街區(qū)和冷清的街道,，還有與之相隨的房地產(chǎn)市場崩潰故事。然而,，圖片并不是總能講述故事的全部,。我們的研究表明，鄂爾多斯和常州是一個特例,，而不是中國眾多中小城市住宅市場的典型例子,。
要評估房地產(chǎn)行業(yè)對中國今年整體經(jīng)濟增長的影響，了解小城市的現(xiàn)狀正變得愈發(fā)重要,。這些小城市不像中國的諸多較大城市,，有著自己的建筑、交易和房屋庫存統(tǒng)計,，所以要獲得相關(guān)信息非常困難，但我們還是深入研究了為數(shù)不多的公共數(shù)據(jù)，并發(fā)現(xiàn)小城市的情況并不都像鄂爾多斯那么糟糕,。由于銷售復(fù)蘇程度弱于大城市,，房屋庫存水平似乎沒有下降。與此同時,，很多中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商正在購入土地,，這表明他們?nèi)韵鄬春梅康禺a(chǎn)行業(yè)的前景。
我們的第一個指標(biāo)是中小城市可售房屋的庫存水平,。此數(shù)據(jù)模型是以過去數(shù)年的土地成交量減去房屋銷售量計算得出的,。
該模型表明二線城市的供應(yīng)足以遏制房價劇烈上漲，一些二線城市的房價上漲似乎還沒有成為問題,。二線城市的庫存仍維持高位,，約為15至17個月的房屋銷售量，這意味著其房價上漲壓力在未來一年左右的時間內(nèi)將十分有限,。
三線城市房屋庫存似乎并未成為問題,。三線城市的房屋庫存在2011年下半年至2012年上半年間曾達(dá)到頂峰，此后逐漸下降,，2013年二季度,，庫存降低到約為5到6個月的房屋銷售量。
我們的庫存模型表明,，中國的房屋供給問題或許主要集中在二線城市,。“城市越小,，庫存越糟糕”的說法顯然不成立,，至少就30個大城市的數(shù)據(jù)而言是這樣。
我們的第二組數(shù)據(jù)是40個城市的可售住宅面積,，該數(shù)據(jù)由搜房網(wǎng)提供,。40個城市中包含4個一線城市、6個二線城市和5個三線城市,，另增加了25個“新的”中小城市,。可售住宅面積包含已獲得銷售或預(yù)售許可的住宅面積,，包括在建房和竣工住房,。
今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的350萬平方米下降至2013年6月的340萬平方米,。三線以下城市月均可售住宅面積在此期間基本持平,，過去18個月保持在260萬平方米。換句話說,，中小城市似乎正被庫存所困擾,，盡管并未看到小城市庫存增加的跡象,。
不過，我們不能排除一些房屋沒有進(jìn)入市場,，以避免出現(xiàn)令人緊張的高庫存的可能性,。也就是說，如果開發(fā)商感覺市場不能夠消化他們的現(xiàn)有庫存,，他們可能會推遲申請銷售許可,。
最后一組是土地成交量數(shù)據(jù)，也是現(xiàn)有的唯一一組涵蓋超過300多個城市的數(shù)據(jù),。小城市的土地市場似乎恢復(fù)良好,，小城市土地成交量自2012年初觸底之后，2013年5月至6月間同比增長50%,。土地市場的狀況表明,，開發(fā)商正試圖增加在中小城市的土地儲備，這暗示在中小城市供應(yīng)過量并不是普遍存在的問題,。
在中國650多個設(shè)市城市中,，其中約有300個城市推動著全國住宅房地產(chǎn)市場。如此龐大的基數(shù),，各種情況都有可能發(fā)生,，包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而,，除卻個別的“鬼城”以外,，中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下——這將使那里的開發(fā)商擔(dān)憂,。然而,，土地市場活動表明開發(fā)商們擁有足夠的現(xiàn)金和信心購進(jìn)更多土地，可售住宅面積表明,，中小城市的房地產(chǎn)市場動態(tài)整體上保持著穩(wěn)定,。這表明中國的房地產(chǎn)市場比鄂爾多斯展現(xiàn)出的情況更加健康。
|