當(dāng)前二手住房交易稅費過高。有時，一項交易需要支付的營業(yè)稅,、契稅,、個人所得稅、中介服務(wù)費等各項稅費,，總計可以達(dá)到住房總價的20%以上,。高交易稅費不僅未能起到抑制投機(jī)、平抑房價的作用,，反而增加了普通民眾的購房負(fù)擔(dān),。在當(dāng)前住房市場供求矛盾突出的條件下，亟須盡快降低二手房交易稅費,。
高交易稅費與限購政策存在重疊與矛盾
為了抑制投機(jī)投資性購房,，各直轄市、計劃單列市,、省會城市和部分房價上漲過快城市按中央要求,，出臺了相應(yīng)的住房限購政策。政策規(guī)定,，本地戶籍居民家庭不允許購買第三套住房,，能夠提供相應(yīng)納稅或社保繳納證明的外地戶籍居民家庭不允許購買第二套住房，無法提供上述證明的外地戶籍居民家庭不允許購房,。
限購政策與高稅費政策的重疊與矛盾在于,，既然限購政策已經(jīng)通過行政手段禁止了投機(jī)性購房(購買第三套及以上)，就沒有必要再利用高稅收去懲罰并不存在的住房投機(jī)行為,；反之,，既然認(rèn)為本地居民擁有二套以內(nèi)住房屬于合理需求并許可購買，就應(yīng)當(dāng)在稅收上給予相應(yīng)的支持,，而不宜繼續(xù)采取懲罰性的高稅收政策,。這樣造成的結(jié)果是，迫切需要自住或改善住房條件的普通購房者,，卻咬牙承受針對投機(jī)者設(shè)計的高稅收,。
高交易稅費妨礙住房改善與人口遷移
過高的交易稅費使住房改善變得極為困難。假設(shè)一對新參加工作的夫妻,，因收入限制購60平方米住房一套,。三年后,，收入增長，孩子出生,，急需將現(xiàn)有住房售出,，換購一套90平米住房。雖然需求非常合理,，但卻要面臨住房出售款的20%以上都將化為稅費的尷尬局面,，住房改善的成本遠(yuǎn)高于初次購房，極大限制改善能力,。
高交易稅費政策刺激住房超前消費,。在住房改善成本極高的條件下，一個理性的購房者即使沒有足夠的錢,，也要不惜四處大量舉債去購買大戶型,，力求實現(xiàn)一步到位。高交易稅費還大大增加人口遷移成本,，阻礙了人口流動,。假設(shè)一個北京就業(yè)者欲轉(zhuǎn)移到上海工作，他要出售北京的住房,，同時新購上海住房,。盡管一買一賣住房數(shù)量不變，卻可能因此損失住房總價款20%以上的稅費,，大大增加購房負(fù)擔(dān),。
住房供求矛盾將長期存在高交易稅費無法降房價
當(dāng)初設(shè)計高交易稅費可能出于以下考慮：住房市場投機(jī)行為充斥，投機(jī)性購房是高房價的罪魁禍?zhǔn)�,。通過提高交易稅費,，可以增加住房投機(jī)的成本，使住房投機(jī)行為的收益降低,、難度加大,，從而達(dá)到消除市場泡沫的目的。
顯然,，我國當(dāng)前的高房價現(xiàn)象并不是簡單的投機(jī)泡沫問題�,，F(xiàn)階段中國城市高房價的根本原因是：中國經(jīng)濟(jì)騰飛與城鎮(zhèn)化加速所形成的住房需求增長呈弱爆發(fā)性態(tài)勢，住房市場供應(yīng)增長無法跟上需求增長,，造成長期供不應(yīng)求的局面,。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)都是今后數(shù)十年的大趨勢,，難以逆轉(zhuǎn),。從這個角度看，大中城市高房價現(xiàn)象將長期存在,。投機(jī)性需求只是推動房價上漲的一個非基本因素,，并不會對高房價問題起決定性作用,，房價自然也不會因高交易稅費而下降。
實施了嚴(yán)厲的行政性限購政策后,，房價仍出現(xiàn)強(qiáng)勁上漲,，也證明了我國城市住房真實需求十分強(qiáng)勁。在大中城市住房供求矛盾長期存在的條件下,，稅制設(shè)計無論如何精巧,，高額的交易稅費也必然將轉(zhuǎn)嫁給真實的住房需求者。城鎮(zhèn)化帶來的新增人口,，以及因收入增長想改善居住條件的人,，才是高交易稅費的真正承擔(dān)者。
大城市新房供應(yīng)不足急需松綁二手房
由于近兩年來開發(fā)商與消費者誤判市場形勢,，導(dǎo)致2011-2012年住房交易清淡,、開發(fā)投資增速下滑嚴(yán)重，新增住房供給量不足,，為目前大城市住房市場供求的緊張局勢埋下了伏筆,。
從新房供給方面看，2013年在北京等大城市,，短期新房供應(yīng)嚴(yán)重不足,，不僅購房重新需要排號搖號，甚至有不少普通住宅樓盤要求購房者事先提供50萬存款證明,，開盤當(dāng)天才予以接待,。而幾乎所有樓盤，都沒有懸念地在開盤當(dāng)天全部售完,，購房者連詢價考慮的機(jī)會都沒有,；從二手房供給方面看，由于二手房稅費過高,，雖然房價近年漲幅不小,，但是扣除稅費實際獲利不大，導(dǎo)致房主惜售或轉(zhuǎn)售為租,；從購房者角度看,，購買二手房稅費過高，驅(qū)使購房者轉(zhuǎn)向新房市場,，導(dǎo)致二手房交易萎縮,，加劇了新房市場供求緊張。
綜上所述,，在新房市場供求矛盾突出的條件下,，當(dāng)務(wù)之急是大幅降低二手房交易稅費、給存量房入市松綁。通過活躍二手房交易,，以緩解新房供應(yīng)短期嚴(yán)重不足的局面,。
稅費政策調(diào)整四點建議
第一，擴(kuò)大契稅優(yōu)惠,，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取,。按現(xiàn)行政策，個人購買普通商品住房一般征收3%契稅,；如果購買的普通商品住房屬于家庭唯一住房的,，按優(yōu)惠稅率征收1.5%契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房,，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減按1%稅率征收契稅。
第二,，取消5年限制,，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅。按現(xiàn)行政策,，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,，按其銷售收入全額征收5%的營業(yè)稅，同時按營業(yè)稅稅額繳納7%的城建稅(城市市區(qū))和3%的教育費附加,，綜合稅率為總價的5.5%,；個人購買超過5年(含5年)的非普通住房轉(zhuǎn)手交易的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅,。
第三,，取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅,。按現(xiàn)行政策,，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管,、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，免征個人所得稅。
第四,，設(shè)置中介費率強(qiáng)制性最高標(biāo)準(zhǔn),，將住房買賣中介費綜合費率標(biāo)準(zhǔn)降至總房款1%以下或單宗交易總費用降至5000元以下，二者取其低,。中介費標(biāo)準(zhǔn)存在區(qū)域差別,，以目前北京市標(biāo)準(zhǔn)為例,，個人買賣二手房需要支付約2.5%的中介費。在總房款動輒高達(dá)數(shù)百萬的條件下,，2.5%的中介費標(biāo)準(zhǔn)過高。在降低中介費標(biāo)準(zhǔn)的同時,，取消進(jìn)入住房中介行業(yè)的各種門檻,，增加行業(yè)競爭力度。
(作者單位：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院)