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本輪樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了4年之久,，但從效果上評(píng)估,，可能并未實(shí)現(xiàn)當(dāng)初抑制房?jī)r(jià)上漲的目的。因?yàn)橹T多關(guān)鍵性指標(biāo)顯示,，在這4年中,，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)火爆,，房?jī)r(jià)連續(xù)40多個(gè)月上漲。今年上半年,，全國(guó)商品房銷售面積和住宅投資增速分別達(dá)28．7％和20．8％,。在這一背景下，作為二線城市樓市風(fēng)向標(biāo)之一的溫州市，放寬對(duì)購(gòu)買第二套住房的限制,，其導(dǎo)向作用值得觀察,。
8月9日，溫州放開(kāi)了對(duì)購(gòu)買第二套住房的限制,，允許本地?fù)碛幸惶鬃》康膽艏丝谫?gòu)買第二套住房,，而在2011年3月實(shí)行的限購(gòu)中，溫州是不允許本地居民購(gòu)買第二套家庭用房的,。作為我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū),，由于近年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)步履維艱，溫州民資轉(zhuǎn)向樓市,，導(dǎo)致前幾年房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛,。因此，有種看法認(rèn)為,，溫州此舉是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑后房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)的跡象,。
溫州停止二套房限購(gòu)政策，是否會(huì)形成骨牌效應(yīng),？目前看可能性不大,。但即使有這種趨勢(shì)，也不奇怪,。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用至關(guān)重要,。
不過(guò)，從溫州自身來(lái)說(shuō),，其放寬對(duì)購(gòu)買二套房的限制,，有著自己的特殊考慮。如前所述,，由于過(guò)去幾年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大,，溫州的樓市調(diào)控政策較其他多數(shù)城市更為嚴(yán)厲，其他城市僅限制本地戶籍家庭購(gòu)買第三套住房,。正因此,，在推出該政策后，溫州是全國(guó)唯一一個(gè)房?jī)r(jià)自2011年8月以來(lái)連續(xù)出現(xiàn)22個(gè)月同比下降的城市,。而限購(gòu)令放寬后,，溫州的規(guī)定與其他城市差不多。這種情況是其他城市不曾有的,。
不管溫州此舉表達(dá)了一種什么含義,，有一點(diǎn)基本明確，即中國(guó)的樓市調(diào)控政策已走到拐點(diǎn),。幾年前基于4萬(wàn)億刺激計(jì)劃和寬松貨幣政策而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)猛漲,，迫使政府采取了被稱為史上最嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控組合措施，包括針對(duì)購(gòu)房者的限購(gòu)和信貸限制以及上調(diào)首付比例，針對(duì)房地產(chǎn)公司的股票和債券發(fā)行限制,，乃至針對(duì)銀行的信貸投放限制,。然而，這一系列以限制市場(chǎng)交易為特點(diǎn)的調(diào)控政策實(shí)施下來(lái),，從民眾的角度看,，效果卻未必如意。一方面,，房?jī)r(jià)仍在快速上漲,，買不起房的人照樣買不起；另一方面,，有改善住房需求的居民特別是所謂剛需一族卻被限制購(gòu)買,，致使他們無(wú)法改善生活，也直接導(dǎo)致國(guó)家的經(jīng)濟(jì)受到限購(gòu)政策的影響,。
這種近乎三輸——至少?zèng)]有贏家——的局面是需要我們反思的,，樓市調(diào)控效果不彰的癥結(jié)到底出在哪個(gè)環(huán)節(jié)，是否有必要重構(gòu)調(diào)控政策,？我們認(rèn)為，政府限制房?jī)r(jià)上漲的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該沒(méi)有錯(cuò),，但這種以限為主,、一限了之的做法卻有簡(jiǎn)單化之嫌�,？疾炷壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆的原因,，正如一些分析所說(shuō)，既有土地價(jià)格的因素,，也有貨幣流量,、信貸規(guī)模和財(cái)政體制等因素。從貨幣政策來(lái)說(shuō),，市場(chǎng)上的超發(fā)貨幣必然要有出處,。在股票市懲債券市場(chǎng)低迷的情況下，房地產(chǎn)就成為主要的集中地,，而錢來(lái)得多,，商品價(jià)格自然就高。再?gòu)男刨J來(lái)看,，銀行貸款,，總要追求利息收益，而住房貸款就是一個(gè)相對(duì)高收益的領(lǐng)域,。此外,，信貸推動(dòng)房?jī)r(jià)，也是多年來(lái)一直存在的事實(shí)。還有,，地方政府沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源,，卻承擔(dān)比較繁重的公共支出責(zé)任，推高地價(jià)獲得更多的收入是不得已而為之,。從保障房的角度來(lái)說(shuō),，它只能在解決中低收入人群住房方面起到托底的作用，甚至一些保障房因?yàn)榻ㄔ谄У胤�,，交通和配套設(shè)施不完善,，建成后一直空置，連托底作用都未起到,，何況,，保障房還可能推高地方的商品房土地出讓價(jià)格，進(jìn)而推高商品房?jī)r(jià)格,。
所以,，新的樓市調(diào)控政策要有新的思路，本質(zhì)上講,，只要管住了貨幣和信貸,，頂多再加上一個(gè)房產(chǎn)稅收政策，就不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,。
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