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隨著房價的一再升溫,，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,，呼聲日趨高漲,。《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》最新披露消息稱,，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案,。該草案正在有關(guān)部委,、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見,。但推出時機(jī)尚未確定。
新一屆政府上臺后,，在房地產(chǎn)方面,，并未急于出臺短期應(yīng)對房價上漲的調(diào)控政策，而是將焦點鎖定在建立房地產(chǎn)中長期調(diào)控政策,。今年以來,，有關(guān)建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制的信息明顯增加,。國務(wù)院辦公廳2月26日印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）明確提出,，要加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制,。
7月20日,，在莫斯科出席20國集團(tuán)財長和央行行長會議的財政部部長樓繼偉表示,，國務(wù)院還需要繼續(xù)研究房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制,。
7月24日,，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上明確指出,，當(dāng)下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求,。要解決這部分需求,，需要從長遠(yuǎn)的、外圍的改革來解決,。
一個重要的信號是,，中央政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實就是為了穩(wěn)定樓市情緒,，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,，同時也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機(jī)制建設(shè)做過渡性的籌劃,。
在筆者看來,，討論建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制時,，不得不考慮一個背景：當(dāng)前地方政府財政收支矛盾空前嚴(yán)重,。從已發(fā)布的地方財政收入數(shù)據(jù)看,，除廣東、浙江等東部沿海省份依靠土地財政實現(xiàn)逆勢回升外,，中西部省份財政收入增速出現(xiàn)不同程度的下滑,。貴州、湖南和江西三省地方財政收入去年上半年分別增長了36．36％,、29．1％和32．3％,，而今年上半年則分別增長
18．5％、16．2％和19％,。資源主導(dǎo)的省份面臨的困難更大,。與此同時，在財政收入和中央轉(zhuǎn)移支付減少的情況下,，地方民生支出只增不減,，地方財政收支矛盾加劇。此外,，各地大量的地方債也需要資金注入。
吊詭的是,，財政收入吃緊,，地產(chǎn)市場卻很火爆。國土部法律中心日前發(fā)布中國土地市場指數(shù)顯示,，2013年上半年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)8．24萬公頃,，同比增加38．8％，與2011年同期相比,，增加17．3％,，創(chuàng)歷史新高。上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻(xiàn)率在10％左右,，拉動GDP增長近2個百分點,，地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟(jì)增長中的地位并未明顯改變。二季度市場規(guī)模,、供應(yīng)結(jié)構(gòu),、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚，土地市場需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢,；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29．5％,，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減,，市場反彈壓力逐漸增大,。
然而,，中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心和調(diào)控的方向并沒有改變，抑制投機(jī),、投資性需求依然是今后的主要目標(biāo),。但房價“越調(diào)越漲”的怪圈使建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng),、不動產(chǎn)登記等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下,，從土地、金融,、財稅等方面進(jìn)行改革,，而改革方向便是調(diào)控更加市場化。
土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革,，應(yīng)建立土地出讓長效機(jī)制,，對土地類別與作用劃分更加細(xì)化，供地可選年租形式收取土地價款,。另外,，由于中國的土地二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易,，在土地資源稀缺的背景下,，應(yīng)改變土地供應(yīng)模式，減少用地閑置,，增加土地有效供應(yīng),。
金融政策方面，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式,，加大企業(yè)直接融資比重,，從而使銀行風(fēng)險降低。
財稅方面,，要改變現(xiàn)階段以賣地為主要收入來源的地方財政體系,，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點。當(dāng)然,，建立長效機(jī)制,，還需要進(jìn)一步完善保障房體系。作為解決中低收入家庭居住困難的有效途徑,，保障房建設(shè)的提速將有助于“市場歸市場,、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制的建立。這也有助于解決房地產(chǎn)市場的亂象,。
總之,，當(dāng)前應(yīng)加快研究出臺長效機(jī)制，逐步解決房地產(chǎn)市場長期面臨的問題,，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,。
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