隨著房價的一再升溫,建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,呼聲日趨高漲,�,!�21世紀經(jīng)濟報道》最新披露消息稱,,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案,。該草案正在有關(guān)部委、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見,。但推出時機尚未確定,。 新一屆政府上臺后,在房地產(chǎn)方面,,并未急于出臺短期應(yīng)對房價上漲的調(diào)控政策,,而是將焦點鎖定在建立房地產(chǎn)中長期調(diào)控政策。今年以來,,有關(guān)建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的信息明顯增加,。國務(wù)院辦公廳2月26日印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)〔2013〕17號)明確提出,要加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制,。
7月20日,,在莫斯科出席20國集團財長和央行行長會議的財政部部長樓繼偉表示,國務(wù)院還需要繼續(xù)研究房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制,。
7月24日,,住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲?21世紀房地產(chǎn)論壇上明確指出,當(dāng)下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求,。要解決這部分需求,,需要從長遠的、外圍的改革來解決,。 一個重要的信號是,,中央政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”,其實就是為了穩(wěn)定樓市情緒,,穩(wěn)定經(jīng)濟增長,,同時也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機制建設(shè)做過渡性的籌劃,。 在筆者看來,,討論建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制時,不得不考慮一個背景:當(dāng)前地方政府財政收支矛盾空前嚴重,。從已發(fā)布的地方財政收入數(shù)據(jù)看,除廣東,、浙江等東部沿海省份依靠土地財政實現(xiàn)逆勢回升外,,中西部省份財政收入增速出現(xiàn)不同程度的下滑。貴州,、湖南和江西三省地方財政收入去年上半年分別增長了36.36%,、29.1%和32.3%,而今年上半年則分別增長
18.5%、16.2%和19%,。資源主導(dǎo)的省份面臨的困難更大,。與此同時,在財政收入和中央轉(zhuǎn)移支付減少的情況下,,地方民生支出只增不減,,地方財政收支矛盾加劇。此外,,各地大量的地方債也需要資金注入,。 吊詭的是,財政收入吃緊,,地產(chǎn)市場卻很火爆,。國土部法律中心日前發(fā)布中國土地市場指數(shù)顯示,2013年上半年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃,,同比增加38.8%,,與2011年同期相比,增加17.3%,,創(chuàng)歷史新高,。上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻率在10%左右,拉動GDP增長近2個百分點,,地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟增長中的地位并未明顯改變,。二季度市場規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu),、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚,,土地市場需求呈進一步擴大態(tài)勢;地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5%,,顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下,,以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減,市場反彈壓力逐漸增大,。 然而,,中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心和調(diào)控的方向并沒有改變,抑制投機,、投資性需求依然是今后的主要目標,。但房價“越調(diào)越漲”的怪圈使建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng),、不動產(chǎn)登記等長效機制的基礎(chǔ)工作下,,從土地、金融,、財稅等方面進行改革,,而改革方向便是調(diào)控更加市場化,。 土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革,應(yīng)建立土地出讓長效機制,,對土地類別與作用劃分更加細化,,供地可選年租形式收取土地價款。另外,,由于中國的土地二元結(jié)構(gòu),,農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易,在土地資源稀缺的背景下,,應(yīng)改變土地供應(yīng)模式,,減少用地閑置,增加土地有效供應(yīng),。 金融政策方面,,應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式,加大企業(yè)直接融資比重,,從而使銀行風(fēng)險降低,。 財稅方面,要改變現(xiàn)階段以賣地為主要收入來源的地方財政體系,,逐步擴大房產(chǎn)稅試點,。當(dāng)然,建立長效機制,,還需要進一步完善保障房體系,。作為解決中低收入家庭居住困難的有效途徑,保障房建設(shè)的提速將有助于“市場歸市場,、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制的建立,。這也有助于解決房地產(chǎn)市場的亂象。 總之,,當(dāng)前應(yīng)加快研究出臺長效機制,,逐步解決房地產(chǎn)市場長期面臨的問題,確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,。
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