近年來,，我國大部分中小城市房價(jià)平穩(wěn),，而部分大城市房價(jià)漲幅較大，這顯然是由于不同城市的供求關(guān)系不同。同樣是大城市,，房價(jià)漲幅可能相差很大；同一時(shí)期,，不同區(qū)域的房價(jià)卻很不一致,。這些都表明，房價(jià)并不決定于貨幣供應(yīng)量,，而決定于房地產(chǎn)供求關(guān)系,。
有人說高房價(jià)是印出來的，這是不準(zhǔn)確的,。與其說高房價(jià)是“印出來的”,，確實(shí)還不如說是“炒出來的”。從全球范圍看,，貨幣與房價(jià)上漲并不總保持一致,。
當(dāng)某一商品價(jià)格大幅上漲時(shí)，往往有人將其歸因于貨幣供應(yīng)的增加,。無論是石油價(jià)格上漲,、黃金價(jià)格上漲，還是房價(jià)的上漲,，都出現(xiàn)過類似的議論,。這種議論的錯(cuò)誤在于混淆了單一商品價(jià)格與價(jià)格總水平的決定因素。
單一商品的價(jià)格取決于該商品的供需狀況，而貨幣供給影響價(jià)格總水平,。這本來是一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,，遺憾的是，很少有人專門論述這一問題,，甚至有人(包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家)有意無意地拋棄了這一基本原理,。
一、單一商品價(jià)格取決于該商品的供需狀況
影響商品供給的因素主要有：該商品的自身價(jià)格,、生產(chǎn)的成本,、生產(chǎn)的技術(shù)水平、相關(guān)商品的價(jià)格,、生產(chǎn)要素的擁有量,、生產(chǎn)者對未來的預(yù)期等。影響商品需求的因素主要有：商品自身價(jià)格,、替代品與互補(bǔ)品的價(jià)格,、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好,、消費(fèi)者的預(yù)期等,。
商品價(jià)格由商品供需關(guān)系決定。供大于求,，價(jià)格下降,；求大于供，價(jià)格上升,；供求平衡,，價(jià)格穩(wěn)定�,！肮荣v傷農(nóng)”是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)范例,。它指的是在豐收年份，糧食供應(yīng)增加,，糧價(jià)下降,，甚至?xí)䦟?dǎo)致農(nóng)民收入減少；而在歉收年份,，糧食供應(yīng)減少,，糧價(jià)會較快上漲，農(nóng)民收入可能反而高于豐收年份,。
從金融危機(jī)史看,，即使在金屬本位的年代也會出現(xiàn)金融泡沫和某些商品價(jià)格的暴漲暴跌。1636年,，荷蘭出現(xiàn)郁金香投機(jī)泡沫,。當(dāng)時(shí)的荷蘭處在金融發(fā)展的初級階段,，銀行信貸不發(fā)達(dá)，商品交易可以分期付款,。購買一磅普通的郁金香,，當(dāng)場付款需要4頭奶牛，下一年支付則需要525荷蘭盾,。此外,，還可以使用土地,、房屋,、家具、金銀器皿,、油畫,、衣服等物品分期付款。形成泡沫的主要原因是當(dāng)時(shí)的郁金香投機(jī)熱加劇了人們的價(jià)格上漲預(yù)期,，投機(jī)需求被過度夸大,。(金德爾伯格、阿利伯,，《瘋狂,、驚恐和崩潰—金融危機(jī)史(第五版)》，中國金融出版社,，2011年4月,。)
1720年英國南海泡沫也是由于投機(jī)過熱引起的。南海公司股價(jià)由1720年初的120英鎊急升至同年7月的1000英鎊,。隨著炒股熱潮減退,，9月股價(jià)又暴跌到190英鎊以下，不少人血本無歸,，連大科學(xué)家牛頓也感嘆“我可以測算出天體的運(yùn)動規(guī)律,，卻無法估計(jì)人類的瘋狂”。
貨幣本身并不產(chǎn)生投機(jī),，而只是投機(jī)活動使用的交易工具,。貨幣賦予所有商品同等機(jī)會。穩(wěn)定的貨幣供給可能會抑制投機(jī)的發(fā)展,，但不能避免投機(jī)的產(chǎn)生,。當(dāng)某一商品的需求遠(yuǎn)大于供給時(shí)，即使貨幣不增加,，該商品價(jià)格也會大幅上漲,。而投機(jī)泡沫最終破滅了，說明任何一種商品,，無論如何炒作,，終有供給大于需求、從而價(jià)格下跌的時(shí)候。
二,、貨幣供給影響價(jià)格總水平
價(jià)格總水平是全社會所有商品和服務(wù)的加權(quán)平均價(jià)格,。價(jià)格總水平的百分比變動被稱為通貨膨脹率。貨幣是一般等價(jià)物,，可以用來交換所有商品,。貨幣增長，會擴(kuò)大全社會的名義總需求,，并在一定條件下影響價(jià)格總水平,。
消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)、GDP縮減指數(shù)(GDP
deflator)等常被用來衡量價(jià)格總水平的變化,。CPI反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)居民所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格變動程度,。GDP縮減指數(shù)以經(jīng)濟(jì)中生產(chǎn)的全部商品和服務(wù)的價(jià)格為測算對象。CPI與GDP縮減指數(shù)主要有三個(gè)方面的不同,。
一是CPI統(tǒng)計(jì)的商品和服務(wù)種類短期內(nèi)一般不發(fā)生變動,，各商品權(quán)重變動也較小，而GDP縮減指數(shù)中各商品的權(quán)重隨每年的產(chǎn)出狀況變化,。二是GDP縮減指數(shù)涉及的范圍更廣,，包含全部社會最終產(chǎn)出。三是CPI還包括進(jìn)口商品的價(jià)格,，而GDP縮減指數(shù)只衡量國內(nèi)產(chǎn)出的價(jià)格,。
CPI與GDP縮減指數(shù)的變動在短期內(nèi)可能并不相同，但在較長時(shí)間里,，兩者對價(jià)格總水平變動趨勢的反映是比較接近的,。由于CPI的統(tǒng)計(jì)頻率更高，數(shù)據(jù)更易獲得,，同時(shí)其變化也較準(zhǔn)確地反映了價(jià)格總水平的變動,，很多央行將CPI作為衡量貨幣政策效果的重要指標(biāo)。2001-2012年,，中國CPI年均上漲2.4%,，GDP縮減指數(shù)年均上漲4.2%。
由于貨幣是商品的計(jì)價(jià),、交易手段,，名義貨幣供應(yīng)量的增加可能引起商品的貨幣價(jià)格上升，也就是價(jià)格總水平的上漲,。經(jīng)濟(jì)學(xué)說史上有一個(gè)著名的“交易方程式”MV=PT(費(fèi)雪：《貨幣的購買力》(The
purchasing Power of
Money),，1911。),。式中,，M代表流通中的貨幣量,，V代表貨幣流通速度，P代表一般物價(jià)水平,，T代表全社會商品交易量,。
交易方程式本身是一個(gè)在任何情況下都能成立的恒等式。這個(gè)恒等式只有在一定的假設(shè)條件下才能顯示出它的理論意義,。費(fèi)雪認(rèn)為,，V和T不受M變動的影響，V決定于人們的支付習(xí)慣,、信用發(fā)達(dá)程度,、運(yùn)輸及通訊條件等，T則決定于資本,、勞動力以及自然資源的供給狀況等非貨幣因素,。因此,，根據(jù)交易方程式,，M的變動決定P的變動(注意，P代表一般物價(jià)水平,，也就是價(jià)格總水平,，而絕不是單一商品的價(jià)格)。
誠然,，現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為貨幣量變動會影響貨幣流通速度,，也會影響產(chǎn)出，從而影響商品交易量,，但我們依然不能否定貨幣量對價(jià)格總水平的作用,。這就如同全世界的平均海平面(P)一樣，海水量(MV)增加雖然會擴(kuò)大海洋總面積(T),，但同時(shí)也會引起平均海平面(P)的上升,。從這個(gè)角度看，通貨膨脹就是一個(gè)貨幣現(xiàn)象,。
需要指出的是,，在MV=PT這一恒等式中，T是全社會的商品交易量,，而不是總產(chǎn)出或者GDP,。因?yàn)橛糜诮灰椎牟粌H僅是當(dāng)期產(chǎn)出，在一定條件下,，社會交易量可能大于總產(chǎn)出或者GDP,。所以用M2與GDP之比來衡量貨幣寬松程度是不精確的。
無論依據(jù)CPI還是GDP縮減指數(shù),，我國近年來的通脹率都不高,。我國的貨幣供應(yīng)盡管保持較高增速,，但與社會交易需求是基本一致的。我國的社會交易需求迅速擴(kuò)大,，主要原因在于,，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長、貨幣化進(jìn)程加快,、增加值率(總增加值/總產(chǎn)出)降低(根據(jù)投入產(chǎn)出表,，我國增加值率從2002年的0.39下降至2007年的0.32，而美國的增加值率在2002-2010年間,，基本在0.5左右徘徊,。說明產(chǎn)生相同的增加值，目前我國需要更多的產(chǎn)出,，也就是需要交易更多的商品,。)、住宅商品化,、資本市場從無到有等導(dǎo)致我國商品交易量增加,。
同時(shí)，由于我國國民儲蓄率高,、直接融資占比低,、金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一等原因，貨幣的周轉(zhuǎn)效率下降,，即貨幣的交易流通速度(交易方程式中的“V”)降低,，于是相同的名義商品交易量PT，就需要更多的貨幣M,。
三,、單一商品價(jià)格與價(jià)格總水平的變動可能不一致
在價(jià)格總水平快速上升的時(shí)期，某一商品價(jià)格可能上漲較慢甚至下降,。在價(jià)格總水平增長較慢的時(shí)期,，某一商品價(jià)格可能快速上漲。
資產(chǎn)和大宗商品價(jià)格與物價(jià)走勢并不完全一致,。歷史上,，美國的住房及能源價(jià)格變動都曾經(jīng)與CPI走勢不一致。1983-1992年,，美國CPI年均上漲3.8%,，能源價(jià)格僅年均上漲0.6%；2003-2012年,，美國CPI年均上漲2.5%,，能源價(jià)格卻年均上漲8.2%。
從長期趨勢看,，近三十年,，美國CPI漲幅有所回落,，但能源價(jià)格漲幅卻迅速上升。美國的住房價(jià)格與CPI走勢也不完全一致,。2001-2006年,，美國CPI年均上漲2.7%，房價(jià)(美國聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室(OFHEO)房屋價(jià)格指數(shù))年均上漲達(dá)7.8%,。2007-2012年,，美國CPI年均上漲2.2%，房價(jià)卻年均下降2.8%,。其中,，2008年美國CPI上漲3.9%，漲幅比上年提高1個(gè)百分點(diǎn),；房價(jià)卻下降6.4%,，降幅比上年增加5.6個(gè)百分點(diǎn)。
圖1：美國的CPI,、能源價(jià)格,、服裝價(jià)格(%)，數(shù)據(jù)來源：WIND
日本的住房和能源價(jià)格與CPI走勢也不盡相同,。1991-2000年,，日本CPI年均上漲0.8%,，住房價(jià)格(日本首都圈新建公寓樓平均單價(jià),。)卻年均下降5.2%，汽油價(jià)格年均下降1.8%,。2001-2012年,，日本CPI年均下降0.2%，汽油價(jià)格卻年均上漲1.7%,，住房價(jià)格年均上漲1.6%,。其中，2007年CPI漲幅為零,，住房價(jià)格卻上漲10.6%,；2012年CPI漲幅為零，汽油價(jià)格上漲4%,。
中國的情況也是如此,。2003年，我國CPI上漲1.2%,，車用燃料及零配件價(jià)格上漲8.3%,。2007年，我國CPI上漲4.8%,，漲幅比2006年提高3.3個(gè)百分點(diǎn),，但車用燃料及零配件價(jià)格僅上漲3.5%,，漲幅比2006年回落9.2個(gè)百分點(diǎn)。2010
年,，我國CPI上漲3.3%,，住房(中國70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù))價(jià)格卻上漲12.2%。
圖2：中國的CPI,、住房價(jià)格與交通通訊價(jià)格(%),，數(shù)據(jù)來源：WIND。
普通商品價(jià)格也會偏離CPI走勢,。2000-2008年,，美國CPI年均上漲2.9%，但服裝價(jià)格卻年均下降1.1%,。1995年日本CPI下降0.1%,，糯米價(jià)格卻下降34.5%。2004年,，日本CPI零增長,，但糯米價(jià)格上漲42%。2005年,，日本CPI下降0.3%,，糯米價(jià)格下降27.8%。近十年來,，中國CPI最高漲幅為5.9%(2008年),，最低為-0.8%(2002年)，而通信工具價(jià)格均同比下降10%以上,。
四,、不應(yīng)將單一商品價(jià)格的大幅上升歸因于貨幣因素
將單一商品價(jià)格的大幅上升歸因于貨幣因素，不是缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基本知識,，就是有意混淆視聽,、轉(zhuǎn)移視線，于事無補(bǔ),。貨幣供應(yīng)并不是單一商品價(jià)格快速上漲的決定因素,，任何單一商品的價(jià)格都決定于該商品的供需狀況。
這就像海水總量增加只會提高平均海平面,，而不能決定哪里的浪高,、哪里的浪低。浪高,、浪低與當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)向,、風(fēng)力等密切相關(guān)。海水總量的多少也不能決定哪個(gè)區(qū)域的海平面高,，哪個(gè)區(qū)域的海平面低,。某個(gè)區(qū)域海平面的高低與這一區(qū)域特定的地貌,、氣候、季節(jié)等相關(guān),。某一地區(qū)海水泛濫,，并不意味著全球海水量增加，而是由于一系列因素引起該區(qū)域的海水在短期內(nèi)突然增加,。
石油等大宗商品價(jià)格的變動并不總是與貨幣供應(yīng)密切相關(guān),。二十世紀(jì)下半葉的三次石油危機(jī)源于石油供給的迅速下降，其導(dǎo)火索是戰(zhàn)爭,，而不是貨幣供應(yīng)的變化,。
1973年10月第四次中東戰(zhàn)爭爆發(fā)，石油輸出國組織(OPEC)宣布石油禁運(yùn),，暫停出口,，原油價(jià)格在兩個(gè)月內(nèi)從每桶3美元漲到12美元。
1978年底,，伊朗爆發(fā)伊斯蘭革命,，隨后又發(fā)生兩伊戰(zhàn)爭，引發(fā)第二次石油危機(jī),。世界石油產(chǎn)量從每天580萬桶驟降至100萬桶以下,，打破了原油市場的供求平衡。原油價(jià)格從1979年的每桶15美元左右漲到1981年2月的39美元,。
1990年海灣戰(zhàn)爭爆發(fā),，伊拉克原油供應(yīng)中斷，原油價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)從每桶14美元,，漲到40美元以上,。需要指出的是，西方國家并沒有通過減少貨幣供應(yīng),，而是通過改善石油的供需關(guān)系平抑其價(jià)格波動。美,、德及日本等國逐步建立起戰(zhàn)略性石油儲備,。美國宣布進(jìn)入“緊急狀態(tài)”，對所有的石油產(chǎn)品實(shí)行全國配給,，并鼓勵(lì)使用高能效的汽車,。
不僅一般商品的價(jià)格波動與貨幣供應(yīng)無直接聯(lián)系，而且黃金這一作為一般等價(jià)物的特殊商品也并不總是與貨幣供應(yīng)密切相關(guān),。
1973年,，布雷頓森林體系崩潰，加上西方國家連續(xù)遭遇石油危機(jī),，黃金的保值需求不斷提高,，黃金年平均價(jià)格從1972年的46.91美元/盎司,，升至1981年的570美元/盎司。危機(jī)緩解后,，黃金價(jià)格趨于下降,。(倫敦黃金現(xiàn)貨價(jià)格，年平均價(jià)格為各交易日黃金價(jià)格的簡單平均,。)黃金價(jià)格從1988年的459美元/盎司降至2002年的269美元/盎司,，而同期，美國貨幣供應(yīng)量仍然保持了年均4.7%的增長速度,。
2002年后,，新興市場國家經(jīng)濟(jì)騰飛，2007年末又爆發(fā)了全球性金融危機(jī),，黃金的儲備和保值需求上升,，而各國央行很少賣出黃金，致使黃金缺口增大,。黃金價(jià)格從2002年的269美元/盎司提高到2012年的1673美元/盎司,。當(dāng)然，世界主要國家相對寬松的貨幣信貸政策可能對黃金價(jià)格起到了推波助瀾的作用,，但貨幣發(fā)生作用的前提是黃金本身供不應(yīng)求,。
近期，黃金價(jià)格大幅下降,，白銀,、銅等貴金屬價(jià)格也同時(shí)下跌，而歐美國家的量化寬松貨幣政策并未改變,，日本更是罕見地大量投放基礎(chǔ)貨幣,。可見,，單一商品價(jià)格的劇烈波動并不源于貨幣供應(yīng)量,。
五、房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲主要源于其供需失衡
人口增長,、國民收入增加,、城市化發(fā)展、國際需求等因素都會提高房地產(chǎn)市場的需求,，同時(shí)房地產(chǎn)又受稀缺性,、壟斷性、基本價(jià)值的不確定性等供給因素的制約,。人口的快速增長曾經(jīng)是芝加哥房地產(chǎn)泡沫的主要原因,。(盛松成、劉斌，《經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房價(jià)長期走勢的決定作用》,，財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),，2007年第8期。)從1833-1926年,，芝加哥土地價(jià)值從16.9萬美元飆升至50億美元,，比1925年美國23大州所有農(nóng)場的總價(jià)還要高。主要原因在于,，芝加哥的總?cè)丝趶?833年的350人增長到1930年的338萬人,。(霍默-霍伊特，《房地產(chǎn)周期百年史：1830-1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價(jià)值》,，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,，2011年)
最近幾十年來，世界上多數(shù)大樓蓋于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的區(qū)域,。20世紀(jì)80年代末,，世界上近一半的高樓建設(shè)在東京，而到了90年代中期,，摩天大樓建設(shè)轉(zhuǎn)移到了上海,、北京、廣州,。20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)價(jià)格飚升,，源于日本經(jīng)濟(jì)的長期增長，社會積累了大量財(cái)富,，居民住房需求迅速提高,。日本銀行信貸快速增長為房地產(chǎn)泡沫提供了資金支持，但經(jīng)濟(jì)長期繁榮,、房地產(chǎn)供不應(yīng)求才是房地產(chǎn)投機(jī)的根本原因,。
因此，有人說高房價(jià)是印出來的,，這是不準(zhǔn)確的,。與其說高房價(jià)是“印出來的”，確實(shí)還不如說是“炒出來的”,。從全球范圍看,，貨幣與房價(jià)上漲并不總保持一致。
首先,，兩者的漲幅差異很大。1990-2012年,，美國M2增長了2.2倍,，而房價(jià)(OFHEO房價(jià)指數(shù))只增長了92%。同期，韓國M2增長了11.6倍,，而房價(jià)(韓國房屋購買價(jià)格指數(shù))只上漲了55%,。日本M2增長了65%，而房價(jià)(首都圈新建公寓平均單價(jià))卻下降了31%,。
其次,，兩者的變動方向可能完全相反。2000-2012年,，美國,、日本的房價(jià)增速與M2增長都是負(fù)相關(guān)關(guān)系(-23%、-40%),。2007-2012年,，美國M2年均增速達(dá)6.8%，比前六年的平均增速高0.6個(gè)百分點(diǎn),，而房價(jià)卻連續(xù)六年下降,，年均增速比前六年低10.6個(gè)百分點(diǎn)。
2003-2008年,，日本M2年均增速為1.7%,，比1991-2002年平均增速低0.8個(gè)百分點(diǎn)，而房價(jià)卻年均上漲4.1%,，結(jié)束了日本1991-2002年房價(jià)連續(xù)12年負(fù)增長的歷史,。2009-2012年，日本M2年均增速達(dá)到2.8%,，而房價(jià)卻再次出現(xiàn)負(fù)增長,。韓國也出現(xiàn)了類似情況，韓國近二十年的最高M(jìn)2增速(23.7%)和最大房價(jià)降幅(-12.4%)均出現(xiàn)在1998年,。
左：圖3-美國M2與房價(jià)增速比較,，右：圖4-日本M2與房價(jià)增速比較，數(shù)據(jù)來源：WIND
近十年,，我國M2和房價(jià)都保持了較快增長速度,，但由于我國住房商品化時(shí)間還不長，還未經(jīng)歷一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期,，我們不能從表象判斷我國房價(jià)上漲由M2高增長導(dǎo)致,。
事實(shí)上，我國M2與房價(jià)也會出現(xiàn)背離,。首先,，我國房價(jià)上漲最快的時(shí)期，并不是M2增速最高的時(shí)期,。從全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)看,，我國房價(jià)漲幅超過10%的年份是2004年(10.3%)和2007年(10.4%),。而2004年M2增長14.6%，比上年回落5個(gè)百分點(diǎn),；2007年M2增長16.7%,，比上年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
其次,，全國范圍內(nèi)貨幣完全自由流通,，但各個(gè)區(qū)域的房價(jià)漲幅不盡相同。近年來,，我國大部分中小城市房價(jià)平穩(wěn),，而部分大城市(并非全部大城市)房價(jià)漲幅較大，難道是這些大城市貨幣供應(yīng)多,，而其他城市貨幣供應(yīng)少嗎,？顯然不是，而是由于不同城市的房地產(chǎn)供求關(guān)系不同,。同樣是大城市,，房價(jià)漲幅可能相差很大；同一時(shí)期,，不同區(qū)域的房價(jià)卻很不一致,。這些都表明，房價(jià)并不決定于貨幣供應(yīng)量,，而決定于房地產(chǎn)供求關(guān)系,。
北京和上海的房價(jià)在全國(大陸31個(gè)省市)排名前兩位，但兩者的上漲周期不完全相同,。(各省市房價(jià)數(shù)據(jù)采用該省房屋平均銷售價(jià)格,，房價(jià)增長速度為房屋平均銷售價(jià)格增長速度。)北京房價(jià)漲幅較高的年份是2005,、2006,、2007和2010年，上海房價(jià)則在2003和2009年漲幅較高,。
上海房價(jià)上漲的年份,，我國M2增速較高，而北京房價(jià)上漲的年份恰好是M2增速小幅回落的年份,。即使西藏房價(jià)在中國排名靠后(2011年全國排名倒數(shù)第四),，房價(jià)漲幅也曾經(jīng)遠(yuǎn)快于北京。
2000-2004年,，西藏房價(jià)年均上漲15.9%,，位居全國第一。同期,，北京房價(jià)年均下降2.2%,，在全國排名倒數(shù)第一,。
2005-2011年,，這一情況完全逆轉(zhuǎn),。西藏房價(jià)僅年均上漲3.4%，排名全國倒數(shù)第一,。同期,，北京房價(jià)卻年均上漲18.8%，位居全國第二,，僅次于海南,。
另外，在北京,、上海等地區(qū)房價(jià)快速上漲的同時(shí),，遼寧、黑龍江,、云南,、廣西等省份房價(jià)上漲卻相對平穩(wěn)。
圖5：M2同比與區(qū)域房價(jià)增長速度(%),，數(shù)據(jù)來源：WIND
再者,，各區(qū)域的房價(jià)漲幅與區(qū)域存款增長速度也不完全一致。2005-2011年,，我國本外幣存款年均增速排名前三位省份是青海(24.7%),、內(nèi)蒙古(24.6%)、西藏(24.3%),，而同期這三個(gè)省的房價(jià)上漲幅度在全國處于偏低水平,。同樣這七年時(shí)間里，我國房價(jià)上漲幅度最高的三個(gè)省市分別是海南(20.6%),、北京(18.8%),、浙江(17.9%)，而同期這三個(gè)省存款的年均增速分別為21.4%,、17.7%,、19.3%，處于全國中等水平,。
六,、物價(jià)總水平的基本穩(wěn)定是我國貨幣政策的主要目標(biāo)之一
可以把單一商品價(jià)格上漲的原因大致分為兩個(gè)部分。與通脹率相等的那一部分是貨幣因素,，而超出通脹率的那一部分則是非貨幣因素,。也就是，如果所有商品的供求關(guān)系都是均衡的,，那么所有商品的價(jià)格變動與價(jià)格總水平變動是一致的,，此時(shí),，單一商品價(jià)格的變動可以歸因于貨幣因素。
如果單一商品價(jià)格變動與價(jià)格總水平變動不一致,，則應(yīng)把不一致的部分視為由非貨幣因素引起的,。當(dāng)某一商品價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)高于通脹率時(shí)，貨幣總量的調(diào)節(jié)對該商品價(jià)格的影響是有限的,。
衡量貨幣供應(yīng)量是否合適的主要標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)濟(jì)增長與物價(jià)水平,，而不是任何一種特定商品價(jià)格的高低。當(dāng)物價(jià)總水平并不很高而某一商品價(jià)格的漲幅較大時(shí),，緊縮貨幣未必能抑制該商品的價(jià)格,，反而可能導(dǎo)致通貨緊縮、傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì),，因?yàn)榫o縮貨幣會抑制總需求,，而不能直接抑制對某一商品的需求。結(jié)果可能是,，該商品的需求并未減少,，而總需求卻下降了。也就是,，人們通過減少對其他商品的需求,，維持了對該商品的需求。
就像盛夏天,，減少外出孩子的零花錢,，并不能使孩子少買飲用水，而會使孩子減少其它方面的支出,。所以此時(shí)想要抑制飲用水的價(jià)格,，比較有效的辦法是增加飲用水的供應(yīng)，而不是讓人們少用零花錢,。我國建國初期,，解決部分城市棉紗等物資的投機(jī)和漲價(jià)問題，用的就是這個(gè)方法,。當(dāng)然,，今天住房的供需關(guān)系，從而住房價(jià)格的問題,，比當(dāng)年棉紗等商品的價(jià)格問題復(fù)雜得多,。
2007年末全球性金融危機(jī)爆發(fā)后，中央銀行的視野已不再局限于通脹率,，央行開始監(jiān)測房地產(chǎn),、股票等資產(chǎn)價(jià)格。貨幣政策也更強(qiáng)調(diào)與宏觀審慎措施相協(xié)調(diào),。很多央行被賦予維護(hù)國家金融穩(wěn)定的職責(zé),。
從近年來央行實(shí)踐看,，各國貨幣政策對資產(chǎn)價(jià)格更多的是“關(guān)注”，貨幣政策更重要的目標(biāo)依然是價(jià)格總水平,。2009年4月到2013年3月,，美國道瓊斯平均工業(yè)指數(shù)上漲91.6%，年均上漲17.7%,，同期CPI年均上漲1.8%,。由于物價(jià)壓力不大，而失業(yè)率較高,，美國執(zhí)行0-0.25%的低利率政策，并連續(xù)四次實(shí)施量化寬松貨幣政策,。2012年7月到2013年3月,，日本東京證券交易所加權(quán)平均股價(jià)上漲41.1%，但由于物價(jià)漲幅不高,，而經(jīng)濟(jì)增長壓力較大,，日本銀行仍然連續(xù)實(shí)施量化寬松政策。
我國貨幣政策同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)增長與穩(wěn)定物價(jià),，而針對房價(jià)的是結(jié)構(gòu)性信貸政策,。2009、2010年,，我國房價(jià)漲幅高于物價(jià)漲幅,，但由于通脹率不高，而保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的壓力較大,，人民銀行實(shí)施了適度寬松的貨幣政策,。
對于房價(jià)的上漲，人民銀行則配合相關(guān)行業(yè)政策,，通過結(jié)構(gòu)性信貸政策加以調(diào)控,，比如提高二套房首付比例以及提高二套房貸款利率等。2011年和2012年,，人民銀行連續(xù)兩年實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,，有效遏制了物價(jià)快速上漲的勢頭，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行結(jié)構(gòu)性信貸政策調(diào)控房價(jià),。2011年,，CPI上漲5.4%，漲幅比2010年提高2.1個(gè)百分點(diǎn),，房價(jià)同比上漲4.2%,，漲幅比2010年回落8個(gè)百分點(diǎn)。2012年,，CPI同比上漲2.6%,，房價(jià)同比下降0.6%,。2010-2012年，人民銀行運(yùn)用相同的結(jié)構(gòu)性信貸政策調(diào)控房價(jià),，但由于這幾年的物價(jià)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況有所不同,，貨幣政策取向也不相同。
總之,，我國貨幣政策的主要目標(biāo)之一是物價(jià)總水平的基本穩(wěn)定,，而不是任何一種特定商品價(jià)格的穩(wěn)定。任何一種特定商品的價(jià)格(包括房價(jià))脫離一般物價(jià)趨勢的劇烈波動都源于該商品的供求失衡(當(dāng)然,，這一失衡的背后可能是一系列深層次的矛盾),，而不是貨幣供應(yīng)的變化。
因此,，抑制任何一種特定商品價(jià)格(包括房價(jià))的有效方法是改善該商品的供求狀況,，而不是從貨幣供應(yīng)方面找原因，因?yàn)樨泿殴⿷?yīng)影響價(jià)格總水平,，而不能決定任何單一商品的價(jià)格,。