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近年來(lái),，隨著擴(kuò)大內(nèi)需,、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,、城（市）鎮(zhèn)化加速和大消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，在政績(jī)驅(qū)動(dòng)下,，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間和炒作熱度被過(guò)分地制造和夸大,，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的鴻溝也在不斷被拉大。
2008年以來(lái),，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速,，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購(gòu)、限貸政策實(shí)施后,，商業(yè)地產(chǎn)增速達(dá)到了30%,，高于房地產(chǎn)行業(yè)投資平均增速；2011年商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到7424億元,，同比增長(zhǎng)31%,；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然達(dá)到了25%,。2013年及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期,，將是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前所未有的,、一撥接一撥的供應(yīng)高峰期。2013年,，一二線城市新增零售物業(yè)將達(dá)到400~500萬(wàn)平方米,；2014年二線城市零售物業(yè)將達(dá)到近800萬(wàn)平方米。2013年北京,、上海等7大城市新推購(gòu)物中心將達(dá)到2034萬(wàn)平方米,，是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零售商開店速度和國(guó)內(nèi)零售額增長(zhǎng)速度,。
但是,，后續(xù)大規(guī)模供應(yīng)還在持續(xù)，上述7大城市未來(lái)5年購(gòu)物中心面積將至少翻一番達(dá)到8700萬(wàn)平方米,，而7大城市中的武漢,、重慶、成都等二線城市將增長(zhǎng)至少1.5倍,；世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2013~2016年14個(gè)主要的大城市寫字樓存量將比2012年增長(zhǎng)80%。目前,，全球在建購(gòu)物中心面積排名前十的城市中7個(gè)來(lái)自中國(guó),，主要集中在積聚能力差的二線城市。即便如此,，商業(yè)地產(chǎn)用地供應(yīng)的步伐并未放緩,，K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年1~6月,，全國(guó)百城共推出土地3.9億平方米,。其中，商業(yè)辦公用地供應(yīng)增幅最大,，同比增長(zhǎng)達(dá)到42%，成交量達(dá)到4969萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)45%,，供應(yīng)和成交增幅遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)。同時(shí),，保利,、華潤(rùn)、綠地等一線房企在2011年以來(lái)紛紛將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例增加至20%~60%,，而今年“新國(guó)五條”落地后仍有企業(yè)宣稱將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),，仲量聯(lián)行2012年7月份的一份調(diào)查顯示，未來(lái)3年85%的受訪企業(yè)將增加對(duì)辦公空間的投資,、77%將增加對(duì)商鋪的投資,、67%的將增加對(duì)工業(yè)廠房的投資,。
過(guò)剩供應(yīng)不斷累積將惡化既有的問題。截至2012年底,，內(nèi)地14個(gè)大城市5000萬(wàn)平方米的甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓存量中,，18%即900萬(wàn)平方米為過(guò)去兩年內(nèi)完工。一線城市尚能維持供求平衡,，而二線城市已顯露出供大于求的跡象,。目前，全國(guó)二線城市寫字樓平均空置率從2010年的17%上升到目前的21%,；而各地購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看,，沈陽(yáng)、鄭州,、北京和成都的空置率分別達(dá)到24.3%,、20.7%、12.7%和12.6%,，而2011年這些城市寫字樓空置率還停留在5%左右,；工業(yè)地產(chǎn)空置問題也很嚴(yán)重，突出的表現(xiàn)就是,，隨著LED,、光伏、多晶硅,、風(fēng)力發(fā)電等政府支持的高新技術(shù)行業(yè)走向產(chǎn)能過(guò)剩,，行業(yè)盈利能力嚴(yán)重下滑，很多所謂的高新技術(shù)園區(qū)企業(yè)借樓宇出租收益來(lái)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)虧損,，做起了“二房東”,。商業(yè)地產(chǎn)高空置率的另一面是回報(bào)率的不斷下降，2012年A股上市房企中,，除持有寸土寸金核心地段商業(yè)物業(yè)的陸家嘴和外高橋等少數(shù)房企外,，大多房企租金收入/營(yíng)業(yè)收入的比重平均在5%左右。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì),，北京甲級(jí)寫字樓毛收益率從2001年14%的頂點(diǎn)一路下滑到2012年的6.1%,。
商業(yè)地產(chǎn)不存在住宅地產(chǎn)中才有的剛性需求、改善性需求,，而且除少部分零散商鋪炒作外,，也基本不存在“低買高賣”的投資炒作需求，個(gè)體購(gòu)買商鋪的盈利模式主要表現(xiàn)為“購(gòu)買-持有-出租-經(jīng)營(yíng)-回收”,，單位需求空間要小于住宅地產(chǎn),。因此，即使是本世紀(jì)以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入井噴發(fā)展期,，其最終也必然要與居民收入,、消費(fèi)增長(zhǎng),、實(shí)體工商業(yè)等完全對(duì)接。
不僅如此,，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)軟實(shí)力的要求要高于住宅地產(chǎn),。對(duì)于住宅地產(chǎn)，沒有賣不出去的房子,，只有賣不出去的價(jià)格,。但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，如果沒有一套懂商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的班子,，沒有發(fā)動(dòng)資源完成“定位,、策劃、設(shè)計(jì),、招商,、銷售、經(jīng)營(yíng)”這套流程的能力,，不僅無(wú)法兌現(xiàn)高回報(bào),，而且會(huì)出現(xiàn)招商困難、經(jīng)營(yíng)困難,、回報(bào)率低甚至虧損等,。這就是為什么我們經(jīng)常看到,，同處鬧市,，有的商業(yè)地產(chǎn)（如購(gòu)物中心、綜合體或底層商鋪）人聲鼎沸,，而有的卻門可羅雀,。
但是，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展恰恰偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求,，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理重視度也不夠,，反而一味地靠炒作商業(yè)概念來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，最終通過(guò)套現(xiàn)來(lái)獲得地價(jià)上漲收益,。國(guó)內(nèi)開發(fā)商一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是2009年住宅類地產(chǎn)實(shí)施限購(gòu)政策以后的事情,。也就是說(shuō)，驅(qū)動(dòng)的直接力量并非是如城市化,、老齡化、消費(fèi)時(shí)代自然引致的需求,，而是地產(chǎn)上行周期中誘人的增值收益,。開發(fā)模式也千篇一律，大多數(shù)開發(fā)商靠一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙?jiān)诓煌鞘泻蛥^(qū)域原版復(fù)制,，沒有自己獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力,。即便是像萬(wàn)達(dá),、蘇寧、SOHO,、紅星美凱龍等開發(fā)商,，其在商業(yè)地產(chǎn)上的成績(jī)很大程度上也是享受了地產(chǎn)升值的溢價(jià)，而非自身主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力或在商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理上的能力所引致,。反觀,，麥當(dāng)勞之所以被稱為“擁有全球最大的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)”，并非是其具備跑馬圈地的能力,，而是其科學(xué)合理的快餐制造程序迎合了工業(yè)化,、城市化時(shí)代快節(jié)奏工作和生活的需求，加上其知名品牌和自持,、連鎖經(jīng)營(yíng)模式在人口集聚方面極具競(jìng)爭(zhēng)力,。
中購(gòu)聯(lián)租售型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)論壇上的報(bào)告顯示，78%的國(guó)內(nèi)開發(fā)商采取租售結(jié)合方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作,，這意味著近8成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)拋棄了只租不售的模式,，這就加大了商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)管理的難度，造成招商品牌低端化,、開發(fā)商,、小業(yè)主與租戶之間三重矛盾爆發(fā)、陷入糾紛,、關(guān)門歇業(yè)情況時(shí)有發(fā)生,。
由于外需長(zhǎng)期回落、地產(chǎn)下行周期的開啟,、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困境,、金融貨幣周期的反轉(zhuǎn)等金融經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，可能將暴露和擠壓商業(yè)地產(chǎn)泡沫,，而由于商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān),，其過(guò)剩問題和泡沫的破滅也可能將先于住宅地產(chǎn)，這可能是我國(guó)去泡沫和去杠桿過(guò)程中亟待需要解決的問題,。
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