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近年來,，隨著擴大內(nèi)需、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,、城（市）鎮(zhèn)化加速和大消費時代的到來,，在政績驅(qū)動下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間和炒作熱度被過分地制造和夸大,，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與實體經(jīng)濟需求的鴻溝也在不斷被拉大,。
2008年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速,，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購,、限貸政策實施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達到了30%,，高于房地產(chǎn)行業(yè)投資平均增速,；2011年商業(yè)地產(chǎn)投資達到7424億元，同比增長31%,；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩,，但增幅依然達到了25%。2013年及未來相當(dāng)長的一段時期,，將是我國商業(yè)地產(chǎn)前所未有的,、一撥接一撥的供應(yīng)高峰期,。2013年，一二線城市新增零售物業(yè)將達到400~500萬平方米,；2014年二線城市零售物業(yè)將達到近800萬平方米,。2013年北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米,，是2012年開業(yè)量的2.9倍,，遠遠大于零售商開店速度和國內(nèi)零售額增長速度。
但是,，后續(xù)大規(guī)模供應(yīng)還在持續(xù),，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米，而7大城市中的武漢,、重慶,、成都等二線城市將增長至少1.5倍；世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2013~2016年14個主要的大城市寫字樓存量將比2012年增長80%,。目前，全球在建購物中心面積排名前十的城市中7個來自中國,，主要集中在積聚能力差的二線城市,。即便如此，商業(yè)地產(chǎn)用地供應(yīng)的步伐并未放緩,，K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，2013年1~6月，全國百城共推出土地3.9億平方米,。其中,，商業(yè)辦公用地供應(yīng)增幅最大，同比增長達到42%,，成交量達到4969萬平方米,，同比增長45%，供應(yīng)和成交增幅遠超住宅地產(chǎn),。同時,，保利、華潤,、綠地等一線房企在2011年以來紛紛將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例增加至20%~60%,，而今年“新國五條”落地后仍有企業(yè)宣稱將進軍商業(yè)地產(chǎn)，仲量聯(lián)行2012年7月份的一份調(diào)查顯示,，未來3年85%的受訪企業(yè)將增加對辦公空間的投資、77%將增加對商鋪的投資,、67%的將增加對工業(yè)廠房的投資,。
過剩供應(yīng)不斷累積將惡化既有的問題,。截至2012年底，內(nèi)地14個大城市5000萬平方米的甲級和乙級寫字樓存量中,，18%即900萬平方米為過去兩年內(nèi)完工,。一線城市尚能維持供求平衡，而二線城市已顯露出供大于求的跡象,。目前,，全國二線城市寫字樓平均空置率從2010年的17%上升到目前的21%；而各地購物中心運營情況來看,，沈陽,、鄭州、北京和成都的空置率分別達到24.3%,、20.7%,、12.7%和12.6%，而2011年這些城市寫字樓空置率還停留在5%左右,；工業(yè)地產(chǎn)空置問題也很嚴(yán)重,，突出的表現(xiàn)就是，隨著LED,、光伏,、多晶硅、風(fēng)力發(fā)電等政府支持的高新技術(shù)行業(yè)走向產(chǎn)能過剩,，行業(yè)盈利能力嚴(yán)重下滑,，很多所謂的高新技術(shù)園區(qū)企業(yè)借樓宇出租收益來補貼經(jīng)營虧損，做起了“二房東”,。商業(yè)地產(chǎn)高空置率的另一面是回報率的不斷下降,，2012年A股上市房企中，除持有寸土寸金核心地段商業(yè)物業(yè)的陸家嘴和外高橋等少數(shù)房企外,，大多房企租金收入/營業(yè)收入的比重平均在5%左右,。中國房地產(chǎn)報統(tǒng)計，北京甲級寫字樓毛收益率從2001年14%的頂點一路下滑到2012年的6.1%,。
商業(yè)地產(chǎn)不存在住宅地產(chǎn)中才有的剛性需求,、改善性需求，而且除少部分零散商鋪炒作外,，也基本不存在“低買高賣”的投資炒作需求,，個體購買商鋪的盈利模式主要表現(xiàn)為“購買-持有-出租-經(jīng)營-回收”，單位需求空間要小于住宅地產(chǎn),。因此,，即使是本世紀(jì)以來商業(yè)地產(chǎn)進入井噴發(fā)展期，其最終也必然要與居民收入,、消費增長,、實體工商業(yè)等完全對接,。
不僅如此，對于商業(yè)地產(chǎn)運營軟實力的要求要高于住宅地產(chǎn),。對于住宅地產(chǎn),，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格,。但商業(yè)地產(chǎn)卻不同,，如果沒有一套懂商業(yè)地產(chǎn)運營的班子，沒有發(fā)動資源完成“定位,、策劃,、設(shè)計、招商,、銷售,、經(jīng)營”這套流程的能力，不僅無法兌現(xiàn)高回報,，而且會出現(xiàn)招商困難,、經(jīng)營困難、回報率低甚至虧損等,。這就是為什么我們經(jīng)�,？吹剑庺[市,，有的商業(yè)地產(chǎn)（如購物中心,、綜合體或底層商鋪）人聲鼎沸，而有的卻門可羅雀,。
但是,，我國商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展恰恰偏離了實體經(jīng)濟需求，對經(jīng)營管理重視度也不夠,，反而一味地靠炒作商業(yè)概念來運營土地,，最終通過套現(xiàn)來獲得地價上漲收益。國內(nèi)開發(fā)商一窩蜂地進軍商業(yè)地產(chǎn)是2009年住宅類地產(chǎn)實施限購政策以后的事情,。也就是說,，驅(qū)動的直接力量并非是如城市化、老齡化,、消費時代自然引致的需求,，而是地產(chǎn)上行周期中誘人的增值收益。開發(fā)模式也千篇一律,，大多數(shù)開發(fā)商靠一個項目設(shè)計圖紙在不同城市和區(qū)域原版復(fù)制,，沒有自己獨特的商業(yè)經(jīng)營競爭力。即便是像萬達、蘇寧,、SOHO,、紅星美凱龍等開發(fā)商，其在商業(yè)地產(chǎn)上的成績很大程度上也是享受了地產(chǎn)升值的溢價,，而非自身主業(yè)競爭實力或在商業(yè)運營和管理上的能力所引致。反觀,，麥當(dāng)勞之所以被稱為“擁有全球最大的商業(yè)地產(chǎn)王國”,，并非是其具備跑馬圈地的能力，而是其科學(xué)合理的快餐制造程序迎合了工業(yè)化,、城市化時代快節(jié)奏工作和生活的需求,，加上其知名品牌和自持、連鎖經(jīng)營模式在人口集聚方面極具競爭力,。
中購聯(lián)租售型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)論壇上的報告顯示,，78%的國內(nèi)開發(fā)商采取租售結(jié)合方式進行商業(yè)地產(chǎn)項目運作，這意味著近8成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)拋棄了只租不售的模式,，這就加大了商業(yè)地產(chǎn)后期運營管理的難度,，造成招商品牌低端化、開發(fā)商,、小業(yè)主與租戶之間三重矛盾爆發(fā),、陷入糾紛、關(guān)門歇業(yè)情況時有發(fā)生,。
由于外需長期回落,、地產(chǎn)下行周期的開啟、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的困境,、金融貨幣周期的反轉(zhuǎn)等金融經(jīng)濟大環(huán)境的變化,，可能將暴露和擠壓商業(yè)地產(chǎn)泡沫，而由于商業(yè)地產(chǎn)與實體經(jīng)濟休戚相關(guān),，其過剩問題和泡沫的破滅也可能將先于住宅地產(chǎn),，這可能是我國去泡沫和去杠桿過程中亟待需要解決的問題。
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