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繼去年9月北京國土局公布了首批清理小產(chǎn)權(quán)房名單后，近日又公布了第二批名單,，力爭實(shí)現(xiàn)新增小產(chǎn)權(quán)房項目零增長,。針對小產(chǎn)權(quán)房,，北京展開了“史上最嚴(yán)”的專項整治,。
小產(chǎn)權(quán)房近年來在整治聲中逆勢生長,，雖然于法理不容，但卻因裹挾了眾多購房者和農(nóng)民利益而成了一道待解的社會難題,。北京此番祭出重拳整頓，固然會使小產(chǎn)權(quán)房熱“降溫”,，但想要真正化解其“灰色”身份,，恐怕還需從夯實(shí)保障房市場、加速農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革等制度層面予以厘清,。
近年來,，在我國城鄉(xiāng)接合部、城中村等區(qū)域,，大批附著在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有土地上的房屋被推向了市場,，為了與正規(guī)商品房做出區(qū)分,，業(yè)界將其稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。雖然沒有房產(chǎn)證,、交易行為也不受法律保護(hù),，但在夾縫中生存的小產(chǎn)權(quán)房仍呈現(xiàn)出欣欣向榮之景。此前有估算稱,，小產(chǎn)權(quán)房在一般城市的比重已達(dá)10%至40%,，而在供求雙方的強(qiáng)力推動下，這一占比仍在逐年攀升,。一方面,，受到土地流轉(zhuǎn)改革滯后的束縛，農(nóng)村集體土地的市場價值難以得到體現(xiàn),，借由小產(chǎn)權(quán)房銷售突破制度瓶頸,，農(nóng)民可獲得可觀的經(jīng)濟(jì)收入，分享樓市繁榮的一杯羹,；另一方面,，由于小產(chǎn)權(quán)房與同區(qū)域商品房相比具有突出的價格優(yōu)勢，且無需繳納土地出讓金及各種手續(xù)費(fèi),，這些房源遂成為城鎮(zhèn)中低收入家庭滿足住房需求的通道,。顯然，供求雙方對小產(chǎn)權(quán)房均具有客觀現(xiàn)實(shí)訴求,，行政硬性規(guī)制根本無法從根本上遏制其交易沖動,。據(jù)報，在北京明確清理小產(chǎn)權(quán)房之后,，雖然有些項目已停工停建,，但也不乏打著“種植園”名義繼續(xù)地下施工的現(xiàn)象。
小產(chǎn)權(quán)房雖然具有存在的市場基礎(chǔ),，但畢竟帶著太多隱患,，極易引發(fā)社會矛盾�,？陀^而言,，目前的小產(chǎn)權(quán)房的低價優(yōu)勢，是由農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策相對空白,、流轉(zhuǎn)范圍被限制而造成的,。而從長期看，這部分產(chǎn)權(quán)獲得流轉(zhuǎn)地位乃大勢所趨,，價差消失將是必然的,。當(dāng)初的“賤賣”，會使得售房農(nóng)民未能享受與市場定價相匹配的利益，土地稀缺性不能得到合理體現(xiàn),，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益很可能因此無法完全兌付,。與此同時，從“小產(chǎn)權(quán)房”的稱謂可以看出其產(chǎn)權(quán)的不完全的特性,。小產(chǎn)權(quán)房只能一次性付款,，不能獲得產(chǎn)權(quán)證明，不能借此房產(chǎn)落戶,，購房者更沒有法律認(rèn)可的轉(zhuǎn)讓,、處置、收益等權(quán)利,。一旦涉及拆遷賠償?shù)仁乱�,，受益方仍然是農(nóng)民房主，而非實(shí)際居住人,。恰因此,，小產(chǎn)權(quán)房市場亂象紛呈。
按理,，小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方均屬于社會中低收入群體,，其本身都應(yīng)得到救濟(jì)性政策的傾斜性扶持，不能簡單以經(jīng)濟(jì)與法律思維論斷,，“一刀切”式的打壓難以切中問題肌理,。換個角度說，小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上可視為當(dāng)前房價高企不下的“副產(chǎn)品”,，
并意外承擔(dān)起了保障房的供給功能,。故而，如若保障房的斷腿能得到及時修復(fù),，中低收入家庭能通過正規(guī)渠道實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢想,，就不會甘冒違法風(fēng)險購置小產(chǎn)權(quán)房了。從供給角度看,，城鄉(xiāng)土地“同地不同價”是形成小產(chǎn)權(quán)房價格洼地的制度原因,，一旦農(nóng)村土地市場實(shí)現(xiàn)合理流轉(zhuǎn)，那么資源要素的自由流動將會抹平這種價格差異,，消弭“小產(chǎn)權(quán)”概念滋生的根基,。當(dāng)然，這些釜底抽薪之舉目前都面臨著現(xiàn)實(shí)瓶頸：各地保障房建設(shè)大都面臨著資金缺血困境,，需要以創(chuàng)新式思維打開社會化融資大門,；而農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革也需要邁過“確權(quán)”這道坎，讓原本模糊的“集體土地”明晰,、公平地劃歸向農(nóng)民個體,。這些改革舉措需要多部門聯(lián)手配合推進(jìn)，難以在朝夕間輕松獲得突破,。
整頓小產(chǎn)權(quán)房市場,，牽涉利益眾多，應(yīng)從制度化層面予以根本性引導(dǎo),。否則,，小產(chǎn)權(quán)房“愈挫愈勇”的現(xiàn)象難以真正得到抑制。
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