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一座座拔地而起的豪華辦公大樓,，一個個比闊賽奢的高爾夫球場,，一場場規(guī)模空前的博覽盛會……這些年來，地方政府財大氣粗的不凡形象通過各種各樣可視的物理資產(chǎn)淋漓盡致地體現(xiàn)出來,，而維系大手筆的重要管道就是土地資產(chǎn)源源不斷的“肥水”供應(yīng)。統(tǒng)計資料顯示,，自2003年以來,，土地出讓純收入占地方財政收入比重，除了2012年為9.49%外,，其他年份都超過了兩位數(shù),，2010年更超過了38%。
“土地財政”與“地王”乃一個硬幣的兩面,，已是公眾普遍認可的客觀事實,。一方面，“地王”是“土地財政”的必然需求,，因為地價越高,，地方政府從中獲利就會越多；不僅如此,，“地王”的頻現(xiàn)還助長了地方政府以地生財?shù)念A(yù)期,。自然，在時間周期中,，“土地財政”和“地王”是兩個保持著高度共振的經(jīng)濟元素,。如2013年前5個月，全國300個城市成交樓面均價上漲至每平方米1190元,，同比漲幅超過78%,，與此相呼應(yīng)，地方政府實現(xiàn)了“土地財政”打破歷史紀錄的進賬,。
“土地財政”讓“地王”分享到高房價盛宴的結(jié)果,，必然是房價的進一步上漲和地產(chǎn)泡沫的堆積。一方面,，由于地價一般占到房價的30%至60%,，開發(fā)商從地方政府手中高價購得土地，必然會將溢價成本打到房價中去,；另一方面,，房企敢于高價出手拿地，賭的就是未來房價一定會進一步上漲,，這種推理性思維很容易蔓延到買方市場層面,，在誘導(dǎo)和強化消費者對房價上漲的預(yù)期。但房地產(chǎn)商在導(dǎo)演“地王”大戲的同時,，也可能正一步步將自己送入財務(wù)風險的泥潭,。最新的統(tǒng)計顯示，今年前5個月，以萬科,、保利等為陣容的國內(nèi)十大標桿房企共向土地競買市場投放了660.6億元的真金白銀,，同比大幅增長；與此同時,，許多地方或二線房地產(chǎn)企業(yè)的拿地豪情絲毫不遜于龍頭房地產(chǎn)商,，深圳佳兆業(yè)僅前5個月在上海、廣州,、杭州拿地共支出81億元,，遠超2012年全年45億的拿地金額。無獨有偶,，重慶旭輝地產(chǎn)的年銷售額剛超百億,，但該公司今年以來拿地開銷已逾70億。需要特別提醒的是,，房企拿地金額占當年銷售金額的40%左右，風險算是可控的,，否則就可能埋下財務(wù)隱患,。
早些天國內(nèi)著名地產(chǎn)商雅戈爾迫于資金壓力而不得不終止到手多年的地塊開發(fā)，可以成為以上分析和推論的現(xiàn)實佐證,。據(jù)悉,，雅戈爾于2010年底共計出資24.21億元拿下了杭州申花地塊，打破之前該地塊樓面地價紀錄,。但如今雅戈爾終止開發(fā)后,，其已繳付土地款中作為履行合同的4.842億元將不予返還。分析人士認為,，雅戈爾退地可能并非房地產(chǎn)市場的個案,。一方面，隨著管理層收緊“銀根”,，“錢荒”的持續(xù)使得未來房企的融資渠道將進一步收窄,；另一方面，房地產(chǎn)市場是一個短周期市場,，升高與回落都很快,，鑒于目前房地價已處于高位、而且土地市場滯后于商品房市場的現(xiàn)實,，未來一旦商品房市場走弱且房價進入調(diào)整期,，更多地產(chǎn)商將面臨資金“撂荒”和“斷炊”之虞。
“土地財政”也將地方政府推到了財政與金融風險聚集的窘境之中,。據(jù)國家審計署日前發(fā)布的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果公告》顯示,，截至去年底，審計對象債務(wù)余額達38475.81億元,，增長12.94%,；其中11個省本級和13個省會城市中,，有4個省本級和8個省會城市債務(wù)增長率超過20%，另外9個省會城市的債務(wù)率超過100%,，債務(wù)率最高的達219.57%,。問題的關(guān)鍵在于，隨著中央一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地以及土地拆遷成本大幅上升,，地方政府所得的土地出讓收入正在不斷萎縮,，靠賣地還債的地方政府所面臨的財政壓力與日俱增。審計署審計結(jié)果顯示,，至去年底,，4個省本級、17個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額7746.97億元,，而上述地區(qū)當年以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315.73億元,，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍！
“土地財政”誘致百病叢生,，根治與廢止已時不我待,。目前可考慮的思路，筆者以為主要有兩條,；一是中央政府將本該歸國家所有的土地批租權(quán)從地方政府手中收回,，相應(yīng)的，地方政府賣地收入劃歸中央財政,。二是建立剝離政府的土地經(jīng)營管理職能,，建立國有土地資產(chǎn)管理公司，代表政府經(jīng)營土地,。與此同時,，當然必須開辟地方財政收入的多條替代性管道。一方面,，要加快深化財稅體制改革,，逐步建立以物業(yè)稅為主體稅種，以營業(yè)稅,、房地產(chǎn)稅、資源稅和環(huán)境保護稅為輔助稅種,，以企業(yè)所得稅為共享稅種的地方稅體系,，使地方政府獲得與事權(quán)相匹配的充分財權(quán)；另一方面,，要推動分級債務(wù)管理,，建立具有財政預(yù)算約束力的地方舉債融資機制和透明的債務(wù)管理框架。為使未來地方政府債券的發(fā)行陽光化與合法化，應(yīng)當盡快修訂《預(yù)算法》,。
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