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一座座拔地而起的豪華辦公大樓,，一個(gè)個(gè)比闊賽奢的高爾夫球場,，一場場規(guī)�,？涨暗牟┯[盛會(huì)……這些年來,，地方政府財(cái)大氣粗的不凡形象通過各種各樣可視的物理資產(chǎn)淋漓盡致地體現(xiàn)出來,，而維系大手筆的重要管道就是土地資產(chǎn)源源不斷的“肥水”供應(yīng),。統(tǒng)計(jì)資料顯示,，自2003年以來,，土地出讓純收入占地方財(cái)政收入比重,，除了2012年為9.49%外,，其他年份都超過了兩位數(shù)，2010年更超過了38%,。
“土地財(cái)政”與“地王”乃一個(gè)硬幣的兩面,，已是公眾普遍認(rèn)可的客觀事實(shí)。一方面,，“地王”是“土地財(cái)政”的必然需求,，因?yàn)榈貎r(jià)越高，地方政府從中獲利就會(huì)越多,；不僅如此,，“地王”的頻現(xiàn)還助長了地方政府以地生財(cái)?shù)念A(yù)期。自然,，在時(shí)間周期中,，“土地財(cái)政”和“地王”是兩個(gè)保持著高度共振的經(jīng)濟(jì)元素。如2013年前5個(gè)月,，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)上漲至每平方米1190元,，同比漲幅超過78%，與此相呼應(yīng),，地方政府實(shí)現(xiàn)了“土地財(cái)政”打破歷史紀(jì)錄的進(jìn)賬,。
“土地財(cái)政”讓“地王”分享到高房價(jià)盛宴的結(jié)果，必然是房價(jià)的進(jìn)一步上漲和地產(chǎn)泡沫的堆積,。一方面,，由于地價(jià)一般占到房價(jià)的30%至60%，開發(fā)商從地方政府手中高價(jià)購得土地,，必然會(huì)將溢價(jià)成本打到房價(jià)中去,；另一方面，房企敢于高價(jià)出手拿地,，賭的就是未來房價(jià)一定會(huì)進(jìn)一步上漲,，這種推理性思維很容易蔓延到買方市場層面，在誘導(dǎo)和強(qiáng)化消費(fèi)者對房價(jià)上漲的預(yù)期,。但房地產(chǎn)商在導(dǎo)演“地王”大戲的同時(shí),，也可能正一步步將自己送入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的泥潭,。最新的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月,，以萬科,、保利等為陣容的國內(nèi)十大標(biāo)桿房企共向土地競買市場投放了660.6億元的真金白銀，同比大幅增長,；與此同時(shí),，許多地方或二線房地產(chǎn)企業(yè)的拿地豪情絲毫不遜于龍頭房地產(chǎn)商，深圳佳兆業(yè)僅前5個(gè)月在上海,、廣州,、杭州拿地共支出81億元，遠(yuǎn)超2012年全年45億的拿地金額,。無獨(dú)有偶,，重慶旭輝地產(chǎn)的年銷售額剛超百億，但該公司今年以來拿地開銷已逾70億,。需要特別提醒的是,，房企拿地金額占當(dāng)年銷售金額的40%左右，風(fēng)險(xiǎn)算是可控的,，否則就可能埋下財(cái)務(wù)隱患,。
早些天國內(nèi)著名地產(chǎn)商雅戈?duì)柶扔谫Y金壓力而不得不終止到手多年的地塊開發(fā)，可以成為以上分析和推論的現(xiàn)實(shí)佐證,。據(jù)悉,，雅戈?duì)栍?010年底共計(jì)出資24.21億元拿下了杭州申花地塊，打破之前該地塊樓面地價(jià)紀(jì)錄,。但如今雅戈?duì)柦K止開發(fā)后,，其已繳付土地款中作為履行合同的4.842億元將不予返還。分析人士認(rèn)為,，雅戈?duì)柾说乜赡懿⒎欠康禺a(chǎn)市場的個(gè)案,。一方面，隨著管理層收緊“銀根”,，“錢荒”的持續(xù)使得未來房企的融資渠道將進(jìn)一步收窄,；另一方面，房地產(chǎn)市場是一個(gè)短周期市場,，升高與回落都很快,，鑒于目前房地價(jià)已處于高位、而且土地市場滯后于商品房市場的現(xiàn)實(shí),，未來一旦商品房市場走弱且房價(jià)進(jìn)入調(diào)整期,，更多地產(chǎn)商將面臨資金“撂荒”和“斷炊”之虞。
“土地財(cái)政”也將地方政府推到了財(cái)政與金融風(fēng)險(xiǎn)聚集的窘境之中,。據(jù)國家審計(jì)署日前發(fā)布的《36個(gè)地方政府本級政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告》顯示,，截至去年底,，審計(jì)對象債務(wù)余額達(dá)38475.81億元，增長12.94%,；其中11個(gè)省本級和13個(gè)省會(huì)城市中，有4個(gè)省本級和8個(gè)省會(huì)城市債務(wù)增長率超過20%,，另外9個(gè)省會(huì)城市的債務(wù)率超過100%,，債務(wù)率最高的達(dá)219.57%。問題的關(guān)鍵在于,，隨著中央一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地以及土地拆遷成本大幅上升,，地方政府所得的土地出讓收入正在不斷萎縮，靠賣地還債的地方政府所面臨的財(cái)政壓力與日俱增,。審計(jì)署審計(jì)結(jié)果顯示,，至去年底，4個(gè)省本級,、17個(gè)省會(huì)城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額7746.97億元,，而上述地區(qū)當(dāng)年以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315.73億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍,！
“土地財(cái)政”誘致百病叢生,，根治與廢止已時(shí)不我待。目前可考慮的思路,，筆者以為主要有兩條,；一是中央政府將本該歸國家所有的土地批租權(quán)從地方政府手中收回，相應(yīng)的,，地方政府賣地收入劃歸中央財(cái)政,。二是建立剝離政府的土地經(jīng)營管理職能，建立國有土地資產(chǎn)管理公司,，代表政府經(jīng)營土地,。與此同時(shí)，當(dāng)然必須開辟地方財(cái)政收入的多條替代性管道,。一方面,，要加快深化財(cái)稅體制改革，逐步建立以物業(yè)稅為主體稅種,，以營業(yè)稅,、房地產(chǎn)稅、資源稅和環(huán)境保護(hù)稅為輔助稅種,，以企業(yè)所得稅為共享稅種的地方稅體系,，使地方政府獲得與事權(quán)相匹配的充分財(cái)權(quán)；另一方面,，要推動(dòng)分級債務(wù)管理,，建立具有財(cái)政預(yù)算約束力的地方舉債融資機(jī)制和透明的債務(wù)管理框架,。為使未來地方政府債券的發(fā)行陽光化與合法化，應(yīng)當(dāng)盡快修訂《預(yù)算法》,。
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