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究竟地方政府從土地中刨出了多少“金娃娃”,？雖然從未見到公開的確定性結(jié)論，但綜合國家統(tǒng)計局和財政部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算,，2012年中國房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元,，土地出讓收入28517億元，占比達(dá)45.3%,，如果加上中央政府土地稅收的部分返還和轉(zhuǎn)移支付,，地方政府至少每年從土地出讓中切走了一半有余的蛋糕。若拉長時間段,，國人能更完整地看到地方政府從土地中淘金的鏡像,。粗略統(tǒng)計，從2008年到2012年,，地方政府土地出讓總收入超過11萬億,，扣除成本性支出，地方政府從土地出讓中獲得的純收入至少4萬億元,。
值得玩味的是,，盡管中央政府不斷出臺調(diào)控房價的舉措，“土地財政”非但不見有任何被沖淡的跡象,，相反在不斷加強(qiáng),。中原地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月,，全國主要的十三個一二線城市合計土地出讓金高達(dá)3067.66億元,，相比去年同期上漲125%；其中京滬穗深四個一線城市土地出讓金合計高達(dá)1411.8億元,，比去年同期上漲350%,。
自然，土地價值盛宴并非地方政府獨自享用,，這其間有稅收,，地產(chǎn)商的后續(xù)開發(fā)收益等等,。因此，深入研究不難發(fā)現(xiàn),，圍繞著土地蛋糕的切分,，地方政府與后兩者之間會發(fā)生不同程度的利益糾纏與博弈關(guān)系。
一個是賣方,，一個是買方：對地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系顯然是一種此消彼長的零和游戲。由于地價的高低直接決定地方政府最終實際所得,，地方政府當(dāng)然希望競拍市場拍出的土地價格越高越好,。分析發(fā)現(xiàn)，一宗經(jīng)營性地塊的出讓過程會出現(xiàn)評估價,、底價,、標(biāo)底(起叫價、起始價)和競買價(成交價)等多種價格,。政府在委托相關(guān)機(jī)構(gòu)評估地塊價格后,，會根據(jù)估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等綜合確定出讓底價,。據(jù)國土部專家測算,，地方政府設(shè)定的底價會比成本價高出25%左右。換言之,，只要該地塊最終能出讓,，即便是以底價成交，也相當(dāng)于會有超過25%的純收益,。
必須承認(rèn)這些年來各地方政府超強(qiáng)的土地營銷能力,。一方面，如果在土地出讓過程中最終競買價低于底價,，則意味著該地塊流標(biāo)或流拍,，但地方政府會從多種渠道釋放出收緊土地供給的信息，以倒逼流標(biāo)之后的開發(fā)商相應(yīng)提高對地塊的測算價格,。另一方面,，為了讓土地賣一個好價錢，地方政府往往會精心選擇推地時間和方式,。一個基本規(guī)律是,，樓市銷售火爆時段，往往是土地加速和密集上市的旺季,。以今年的最新土地市場生態(tài)為例,，1、2月,，舉國樓市異常紅火,，推地盛宴相應(yīng)頻繁出現(xiàn),，兩個月地方政府土地收金接近去年的一半；3月“國五條”出臺后房市暫時沉寂,，全國土地零出讓,；進(jìn)入4、5月之后,，一線城市商品房量價齊升,，京、滬,、穗等地不約而同地推出多個優(yōu)質(zhì)地塊紛紛“搶收”,。
相對于在地產(chǎn)商面前表現(xiàn)出強(qiáng)勢而言，地方政府面對中央政府自然要收斂和低調(diào)得多,，兩者之間太極推拿式游戲也若隱若現(xiàn),。按照中央政府的要求，地方必須從土地出讓純收益中提取一定比例用于農(nóng)業(yè),、水利和保障房等建設(shè),，其中包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障，不低于15%的比例用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā),，10%用于農(nóng)田水利建設(shè),，以及10%用于教育等。為了盡可能地提高自主處置資金的比重,，地方政府遂在降低計提土地純收益或減少上述項目的開支上動起了心思,。通過操縱成本收益賬目表，做高土地出讓的成本以規(guī)避資金上繳就是一種行之有效的“合規(guī)”方式,。如一條道路的修建原本應(yīng)由財政出資,，但土地部門可將之放入土地出讓的一級開發(fā)過程中，這就變成了成本,。土地出讓后看似純收益降低,，但實際上地方借此減少了財政支出，相當(dāng)于增加了財力,。并且,，地方也可以據(jù)此減少對上述四大支出項目的提成。
在筆者看來,，在近兩年來土地出讓純收入不斷下降的趨勢中,，不排除有地方政府為防止資金過多上繳給上級政府而有意識地“打埋伏”。
如果說地方政府與房地產(chǎn)公司以及中央政府之間存在著深淺不同的利益博弈色彩,，那么其與具有城市融資平臺性質(zhì)的域內(nèi)地產(chǎn)商之間則具有十分密切的共生共榮關(guān)系,，兩者之間長期心照不宣地進(jìn)行著背靠背的雙贏游戲。作為對沖央行不允許地方政府從金融機(jī)構(gòu)直接貸款之規(guī)定的重要手段,，各地方政府普遍成立了各種準(zhǔn)政府性質(zhì)的地產(chǎn)公司,，以此通過土地出讓和抵押來獲取間接融資,，而對于這些盡心效力的域內(nèi)地產(chǎn)公司，地方政府往往會以提供城市與工程建設(shè)項目作為回報,。為了做大城市投融資平臺,，以更大手筆地從金融機(jī)構(gòu)取得信貸資源，通過名下的地產(chǎn)公司大量收儲土地是地方政府的習(xí)慣性作為,。據(jù)《2012年中國國土資源公報》,，截至去年底，全國84個重點城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬公頃,，抵押貸款總額5.95萬億,，同比分別增長15.7%和23.2%。需要特別強(qiáng)調(diào)的是,，地方政府通過土地抵押所帶來的隱形收益，長期以來并未被計入土地財政,。
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