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當(dāng)前不斷發(fā)酵但并不缺錢的流動(dòng)性“不足”,，正考驗(yàn)著吸金重地的房市,。地產(chǎn)板塊最近要么全天大跌，要么反彈弱不禁風(fēng),。
中國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)確實(shí)在上升,，不斷壘高的房?jī)r(jià)收入比,、收入償付比……當(dāng)然，如同煤電領(lǐng)域,，房市是一個(gè)缺乏交易自由度的市場(chǎng),，土地市場(chǎng)被地方政府獨(dú)占性壟斷，樓市在限購(gòu)等高交易成本下人為調(diào)劑供需等,，使樓市很難借市場(chǎng)邏輯來(lái)識(shí)辨,，即人們可清晰觸摸泡沫和坐看泡沫膨脹,，但要確切預(yù)言其何時(shí)消腫并不容易。
今年樓市亢奮反映其是典型的資金市,。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速回落,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)真實(shí)信貸需求萎靡，而社會(huì)總?cè)谫Y總額居高不下,，大量資金集中在金融地產(chǎn)領(lǐng)域“空轉(zhuǎn)”,，并為5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比快速上漲儲(chǔ)備了糧草，助推了5,、6月份多地次第出現(xiàn)“新地王”,。
其亢奮實(shí)質(zhì)凸顯的是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的張力，與去杠桿,、防風(fēng)險(xiǎn)之間的張力,。國(guó)家審計(jì)署新近數(shù)據(jù)顯示，18個(gè)省會(huì)和直轄市,，有17個(gè)承諾以土地出讓收入來(lái)償債比例超過(guò)95%,，而2012年6000億元的土地出讓凈收入連支付地方債的年利息都不夠。這不難理解,，地方以土地出讓金為抵押或償債來(lái)源,，旨在借此加杠桿撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)，而在可資動(dòng)用的土地資源捉襟見(jiàn)肘背景下,，倚重央企和地方國(guó)企制造新地王在情理之中,，同時(shí)新地王會(huì)推高周邊現(xiàn)售樓價(jià)，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)水漲船高的收益,。房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互幫扶,，導(dǎo)致樓市成為吸附市場(chǎng)流動(dòng)性的蓄水池，加劇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)去實(shí)體化和加速泡沫化,，并制造新的失衡和矛盾,，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
而當(dāng)前國(guó)內(nèi)外融資渠道的收窄正使樓市越發(fā)接近懸崖之邊,。其一,，“激活貨幣信貸存量，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的新宏調(diào)基調(diào),，無(wú)疑將在地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生“控增量,、降存量”效應(yīng)，樓市面臨高庫(kù)存和流動(dòng)性緊俏壓力,，從而無(wú)需出臺(tái)新調(diào)控就讓熾熱的樓市自發(fā)降溫,。事實(shí)上，今年一季度上市房企合計(jì)存貨1.56萬(wàn)億元，同比上漲22.83%,，預(yù)示房企已面臨去庫(kù)存化煎熬,。
其二，美聯(lián)儲(chǔ)逐步退出QE的市場(chǎng)預(yù)期將增加地方政府與房企境外融資的難度,，抬高其境外融資成本,。國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)泡沫早已為國(guó)際市場(chǎng)熟知，并正抬高境外投資者的避險(xiǎn)偏好,，這意味著今后即便部分地方政府和房企能融到資金,，不斷趨高的融資成本也將令其知易行難。
其三,，目前國(guó)內(nèi)資金外流趨勢(shì)日益凸顯,，放松資本項(xiàng)目管制或在醞釀，旨在合理引導(dǎo)資金從正規(guī)渠道有序流出,，以強(qiáng)化國(guó)際收支的監(jiān)測(cè),。而隨今后內(nèi)資外流成本下降，國(guó)內(nèi)投資者可基于資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)特征而配置資源,，國(guó)內(nèi)金融壓抑有所舒緩,，房地產(chǎn)等將不再是居民配置資源的最優(yōu)選擇，房產(chǎn)的保值增值將變得相當(dāng)脆弱,。
由此可見(jiàn),，國(guó)內(nèi)樓市盛宴或?qū)⒔咏猜暎^續(xù)延續(xù)地價(jià)/房?jī)r(jià)互撬的游戲,，將進(jìn)一步把房市推向懸崖之邊，房市需主動(dòng)迎接去杠桿周期,，目前最應(yīng)克服的問(wèn)題是明知已到懸崖之邊,，卻反而在懸崖邊上繼續(xù)蓋房子，并以“戈壁景觀房”的概念繼續(xù)販?zhǔn)叟c泡沫共舞理念,。當(dāng)然,，樓市去杠桿雖會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定沖擊，但這既是必須承受之重,，又不能高估和夸大其對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊,，只要加快打破壟斷推進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革，填補(bǔ)壟斷行業(yè)一直面臨的供給缺口和提升服務(wù)效率,，將可抵消部分地產(chǎn)泡沫理性回歸的沖擊,。
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