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對(duì)于“城鎮(zhèn)化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區(qū)隔，是這一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃編制的一大難點(diǎn)所在�,！按蟛鸫蠼ā彪m然難免,，但也絕不應(yīng)再重蹈“房地產(chǎn)化”覆轍
最近,，一些體制內(nèi)學(xué)者趕在城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案出臺(tái)之前密集調(diào)研、上書，核心內(nèi)容是房地產(chǎn)如何融入新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)如何當(dāng)好新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃的“配角”,。
“城鎮(zhèn)化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區(qū)隔，正是這一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃編制的一大難點(diǎn)所在,。對(duì)此,，國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣有一個(gè)形象的比喻：城鎮(zhèn)化是“把10套房分給10個(gè)人”，“房地產(chǎn)化”是“把10套房分給1個(gè)人”,。城鎮(zhèn)化注重公共資源的均等化,，強(qiáng)調(diào)房子的社會(huì)、民生屬性,；房地產(chǎn)化則以投機(jī),、暴利為訴求，片面追求房子的經(jīng)濟(jì)屬性,。
避免“房地產(chǎn)化”,，并不是說要從根本上否定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就相當(dāng)于城鎮(zhèn)化的“硬件”,。它并非僅僅是在建住宅,、蓋商廈,，同時(shí)也是在建設(shè)城市,。中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不僅表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口及其所占比重的增加上，而且還表現(xiàn)為城市固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成和基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)上,。
中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮[微博]有一個(gè)論斷：當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際上是在為過去的城市建設(shè)失誤“補(bǔ)課”,。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，“先生產(chǎn)后生活、先治坡后治窩”的城市發(fā)展理念,，漸漸導(dǎo)致城市化滯后于工業(yè)化,。
陳淮認(rèn)為，近年來在房地產(chǎn)問題上形成的諸如拆遷,、征地,、房?jī)r(jià)以及“泡沫”、“暴利”等爭(zhēng)議,，很大程度上是在“補(bǔ)課”過程中,、伴隨城市化的“加速運(yùn)動(dòng)”疊加出現(xiàn)的。而要解決這一系列矛盾,，別無(wú)他途,，唯有“堅(jiān)持推進(jìn)城鎮(zhèn)化”。
未來10到20年,，中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍將快速增長(zhǎng),。數(shù)億農(nóng)民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”,。盡管中國(guó)每?jī)赡臧氲淖》拷ㄔO(shè)總量就相當(dāng)于新建一個(gè)紐約或者倫敦,，但未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，許多城市仍將會(huì)處于住房供應(yīng)短缺的狀態(tài),。
但“大拆大建”也絕不應(yīng)再重蹈泡沫泛濫,、投機(jī)盛行、以土地財(cái)政為核心價(jià)值取向的“房地產(chǎn)化”覆轍,。房地產(chǎn)在未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,，必須要走出一條糾偏、去偽的新路,。
有別于昔日以“土地的城鎮(zhèn)化”為主角的“房地產(chǎn)化”,，新型城鎮(zhèn)化的主角應(yīng)該是“人口的城鎮(zhèn)化”。在此進(jìn)程中,，房地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其配套價(jià)值——為農(nóng)民融入城市,、農(nóng)民工市民化以及公共服務(wù)均等化提供硬件支持。
作為新型城鎮(zhèn)化的配角,，房地產(chǎn)至少要在三個(gè)“規(guī)”字上與昔日劃清界限,。首先是做好規(guī)劃。未來人們不能再容忍生活在睡城,、臥城和鬼城,，飽受大城市病對(duì)幸福指數(shù)的摧殘；不能容忍城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃“兩張皮”造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞,；也不能容忍工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),、騰籠換鳥后留下的人去樓空——當(dāng)下江浙一帶出現(xiàn)的“房地產(chǎn)空心化”已令人堪憂,。
其次是定好規(guī)則。過去人們形容房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎,、發(fā)動(dòng)機(jī),。但遺憾的是，這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)只裝了“油門”,，卻沒有“剎車”,。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸,，難以馴服,。近幾年來，房?jī)r(jià)每每是越調(diào)控越高漲,，根源在于房地產(chǎn)的制度建設(shè)捉襟見肘,，“規(guī)則”沒有定好。比如久為詬病的“國(guó)家基本住房制度”,，至今尚未立法明確,。相應(yīng)的配套政策，諸如房地產(chǎn)稅制,、住房金融,、土地供應(yīng)和住房保障等，均未形成完備體系,。這些,，無(wú)疑都是下一步房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的作業(yè)空間。
此外,，還應(yīng)尊重規(guī)律,。好的城鎮(zhèn)化模式必然要尊重一個(gè)客觀規(guī)律，那就是充分實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的三化同步,、三化融合。如果三化不同步,、不協(xié)調(diào),，城鎮(zhèn)化就很難健康發(fā)展�,！按蟛鸫蠼ā币仓徊贿^會(huì)造就更多的貧民窟,，將城市內(nèi)部的貧富差距拉得更大；馬路越修越寬,，交通卻越來越堵,；城市越攤越大，幸福卻越來越遠(yuǎn)。
從學(xué)者調(diào)研中捕捉的跡象表明,，此前的城鎮(zhèn)化規(guī)劃草案征求意見稿中,，就“如何做好城鎮(zhèn)化規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展銜接”的問題顯然還沒提出令人滿意的方案,。因而值得期待,，不日即將出臺(tái)的城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案中，對(duì)此會(huì)如何運(yùn)墨,。
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