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過去一年,，美國住宅市場打了一場漂亮的翻身仗,。先是投資者搶購供應(yīng)過剩的止贖房，后來又在租金上升,、抵押貸款利率下降和消費者信心改善等多重因素作用下釋放了被壓抑的購房需求,。美國房價目前已恢復到2003年年底的水平,，成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量,。但是，房價的快速上漲引起了一些經(jīng)濟分析人士的警覺,，他們擔心較低的抵押貸款利率可能催生房價泡沫,。
美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整后,，5月份房屋銷量較上月增長4.2%,，折合成年率為518萬套，創(chuàng)下2009年11月以來的最高水平,，較上年同期增長12.9%,。5月份房屋售價中值為208000美元，較上年同期上升15.4%,，也創(chuàng)下了2008年7月以來的最高水平,。與此同時，住宅建筑商信心指數(shù)也大幅上升,，今年6月份,，美國住宅建筑商信心指數(shù)環(huán)比上升8點至52，是2006年4月份以來首次超過門檻線50,。該協(xié)會主席里克?賈德森表示,，由于待售房屋庫存下降，而購房者仍在不斷增多,，這將推動新房建設(shè),。美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（房利美）在最新發(fā)布的報告中預(yù)測，美國今年新房開工量將增加23%,，達到95萬套,，盡管與2005年的峰值200萬套相比相距甚遠，但比2010年的低谷高出60%,。
由于房地產(chǎn)是許多美國家庭最主要的金融資產(chǎn),，房價上漲將有望提振消費者信心和總體經(jīng)濟。房價上漲還將改變許多業(yè)主的負資產(chǎn)狀況,，給住宅市場以支撐,。最近數(shù)月有不少買家抱怨合適的房源太少，開發(fā)商則借此機會提高房價,。如果房價的上升促使更多賣主入市,，新的供應(yīng)不僅能提高房屋成交量，還將起到房價減壓閥的作用,。
房價的快速反彈引起經(jīng)濟學家的激烈爭論,，爭論的焦點在于低利率是否人為造成了房價的高位企穩(wěn)，特別是在舊金山,、洛杉磯和圣迭戈這樣過去一年里房價上漲兩位數(shù)的城市,。美國加利福尼亞州房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會近日公布最新住宅市場數(shù)據(jù)表明,，由于高價位房屋銷售數(shù)量增加，加上房屋供應(yīng)短缺,，5月份加州中間房價比去年同期增長31.9%,，創(chuàng)下33年來最大漲幅。
一些經(jīng)濟學家擔心較低的抵押貸款利率催生的房價上升不可持續(xù),。他們認為,，雖然從歷史的角度衡量,，房價并不算高,，但是房價的上漲可能完全依靠抵押貸款利率的降低，廉價信貸嚴重扭曲了這個市場,。聯(lián)邦住房抵押貸款公司（房地美）數(shù)據(jù)顯示,，截至6月20日，與10年期美國國債收益率密切相關(guān)的30年期定息抵押貸款平均利率為3.93%,。有市場分析人士認為,，按照目前的利率，即使房價再上漲20%,，對購房者而言仍然負擔得起,，但如果抵押貸款利率回到7%，泡沫將被擠破,。也有一些分析人士認為房價出現(xiàn)泡沫的說法是“過早的緊張”,，房價上漲主要是受到比較基數(shù)偏低的影響。雖然房價上漲必然會導致下一個泡沫,，但現(xiàn)在還沒有到那一步,。
圍繞美國住房市場復蘇長度和強度的爭論也在升溫�,！翱礉q派”與“看空派”圍繞美國的人口格局展開辯論,。“看漲派”稱,，住房市場仍在反彈初期,，應(yīng)該能夠持續(xù)數(shù)年時間，因為美國房屋建筑量不足以支持這個國家的增長,；經(jīng)濟衰退以及止贖危機導致新建住宅和組建家庭數(shù)量大幅減少,，但人口并沒有停止增長，反而是家庭成員增長了一倍,，選擇與家里人同住的人數(shù)增加,。“看空派”則反駁稱,，近期房價大幅上漲的景象可能只是曇花一現(xiàn),，因為貸款的難度在增加,，消費者負債水平在上升，住宅市場過于依賴投資者,；雖然住宅市場目前不會再次崩盤,，持續(xù)復蘇能夠為經(jīng)濟增長作出一定貢獻，但是房價和房屋銷售所形成的“動能”不可能持久,，無法持續(xù)而強勁地擔當引領(lǐng)經(jīng)濟增長的火車頭,。
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