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在股市上漲周期中預(yù)判頂點幾乎是不可能的任務(wù),，只有等到時鐘進(jìn)入下跌周期的那一刻,，我們才能知道頂點在哪里。房地產(chǎn)泡沫也一樣,，只有在其破滅和發(fā)生金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的那一刻,，我們才知道泡沫已累積到何種程度。在這之前,，沒有誰會相信泡沫會破滅,，因為房價一直上漲形成了房價將會繼續(xù)上漲的預(yù)期，而這種預(yù)期不斷地自我實現(xiàn)又加深了對于房價上漲的篤信,，這讓更多的人加入到了對房價上漲的預(yù)期中,，而這種預(yù)期也不斷被鞏固。
因此,，靜態(tài)地評估泡沫的大小是不科學(xué)的,，一定會低估泡沫的潛在威脅和可能的損失，而現(xiàn)在我們對于房地產(chǎn)泡沫的判斷就存在這個問題,。近期,，政界和學(xué)界都在評估房地產(chǎn)泡沫的大小和可能產(chǎn)生的損失，主要順著兩條線：一條線是泡沫破滅對于金融系統(tǒng)的影響,，主流的觀點是房地產(chǎn)泡沫對于銀行的沖擊有限,，理由是我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款一直堅持審慎的原則，房地產(chǎn)風(fēng)險暴露小于20%,、按揭貸款/抵押物價值小于70%,，不存在類似于美國次貸危機(jī)中過度杠桿利用的情況。而當(dāng)前銀行業(yè)1.26%和0.37%的房地產(chǎn)行業(yè)不良率和住房按揭貸款不良率也驗證了上述觀點,；另一條線是泡沫破滅對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,，主流的觀點認(rèn)為沖擊也有限，理由是我國當(dāng)前城鎮(zhèn)存量住房價值占GDP的比重在75%-120%之間,，低于次貸危機(jī)爆發(fā)時美國170%的水平,，也低于日本泡沫危機(jī)時的350%，2001-2011年間我國城鎮(zhèn)人均住房面積每年增長1平方米,，低于西班牙房地產(chǎn)泡沫發(fā)生至破滅時期人均1.5平方米的增長,。目前,，城鎮(zhèn)人均住房面積盡管達(dá)到了32平方米，但城鎮(zhèn)無房戶還很多,，住房問題是分配不均的問題,，而非供過于求和空置的問題。另外,，城鎮(zhèn)化還在加速,，改善性需求剛開始釋放，而存量房也需要更新,，真實住房需求還有很大空間,。
但是，房地產(chǎn)泡沫會走向哪里,，或者說房價頂點在哪里,，取決于目前推動房價上漲的所有動力將在后續(xù)房價走勢中扮演怎樣的角色。是通過政策調(diào)控和制度革新來減緩對房價的繼續(xù)推動,，還是在現(xiàn)有的政策環(huán)境下任由這些因素繼續(xù)推動房價上漲,？從政策調(diào)控來看，在行政性緊縮措施繼續(xù)嚴(yán)厲的情況下,，對于房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給逐步趨緊,，如對于開發(fā)商貸款的收緊、投資性杠桿利用的限制,、地方融資平臺的清理以及保障房建設(shè)等,。從制度革新來看，樓市調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建（房產(chǎn)稅的推出,、土地出讓制度改革）,、中央地方關(guān)系的財稅體制改革、疏導(dǎo)投資資金流向的匯率和資本管制制度改革等也在頂層設(shè)計和付諸實施中,。
上述措施能否減緩房價上漲和阻止泡沫進(jìn)一步累積,？我們至少在短期內(nèi)還沒有看出端倪。推動房價上漲的動力在繼續(xù)發(fā)揮作用,，而且這種推動遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的想象,。根據(jù)微觀調(diào)研的信息，我們最擔(dān)心的不是當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫有多大,，而是整個社會對于房地產(chǎn)的依賴到了需要泡沫來支撐的地步,，這讓房價上漲的預(yù)期成為不能打破的傳說，而這正是未來出現(xiàn)泡沫破滅的征兆,。事實上,，短期內(nèi)無恙會麻痹對于問題的長遠(yuǎn)認(rèn)識，也會耽擱問題解決的最佳時機(jī),。
目前,，假借中央地方財權(quán)事權(quán)不對等,，假借基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公共財政職能，地方政府將“土地財政”異化到了極致的地步,，有意徹底地綁架上層,，逼迫其不能收緊政策。一些地方政府操縱房價可謂令人瞠目,，例如,，東部某經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，2009年擴(kuò)大內(nèi)需時期國家發(fā)改委批復(fù)了兩個軌道交通建設(shè)的項目,，2011年下半年以來,，房地產(chǎn)市場回調(diào)造成該市土地市場遇冷，剛開始施工的1號線和仍舊處于開工前期的2號線全部停工,。2012年，為了激活土地市場,，政府不僅出臺措施來支持房地產(chǎn)二級市場交易,，而且要求本地媒體都要一致地報道“房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，市場回暖在即”,，鼓勵居民來買房,。
其實，這只是地方政府需要房地產(chǎn)泡沫化支撐運轉(zhuǎn)的冰山一角,。2008年以來,，地方政府對于房地產(chǎn)的依賴到了無以復(fù)加的地步。土地的一級開發(fā)基本上是由開發(fā)商（有的是融資平臺）來承擔(dān),，條件是讓予其他土地或承諾在土地二級市場交易上為其獲得土地“量身定做”,；政府重大項目（城市廣場、會展中心,、軌道交通,、博物館等）全部由開發(fā)商來做（如BT），條件也是讓予其土地,；保障房建設(shè)基本上也是開發(fā)商來做,，條件同樣也是讓予土地。地方政府空手套白狼的游戲,，就需要給開發(fā)商房價不僅不能下跌,，還必須要繼續(xù)上漲的承諾，這才能覆蓋建設(shè)成本,、運營成本和稅費,、資金成本和利潤空間。開發(fā)商有地方政府的土地投入或隱性擔(dān)保,，就可以拿政府信用和土地抵押來貸款,，進(jìn)而放大土地杠桿,，甚至不惜在上層收緊銀行信貸投放時進(jìn)行更高成本的銀行表外信貸融資。銀行不能倒,、地方政府不能倒,，這就徹底地綁架了調(diào)控。
企業(yè)也需要房地產(chǎn)泡沫化的支持,。深圳某知名高科技企業(yè)近期向銀行申請貸款,，穩(wěn)定的償債資金來源竟然是其辦公樓出租收入。這種現(xiàn)象并不鮮見,，各地方政府招商引資的重點之一就是所謂的高科技企業(yè),，給出的優(yōu)惠條件除了稅費就是土地。這些企業(yè)除了將一部分土地用作廠房和辦公之外,，大部分拿來建設(shè)辦公樓和寫字樓出租,。近年來，隨著LED,、光伏,、多晶硅、風(fēng)力發(fā)電等政府支持的高新技術(shù)行業(yè)走向產(chǎn)能過剩,，行業(yè)盈利能力嚴(yán)重下滑,。于是，很多所謂的高新技術(shù)企業(yè)借樓宇出租收益來補(bǔ)貼經(jīng)營虧損,，繼續(xù)頂著高新技術(shù)的光環(huán),。因為，地方政府要政績,、企業(yè)要政策優(yōu)惠,。
房地產(chǎn)泡沫對于居民個人的影響也不小。今秋被稱為史上最難就業(yè)季,，畢業(yè)大學(xué)生平均工資在2000-3000元,，而一、二線城市房屋租金往往占畢業(yè)大學(xué)生月均薪水的一半以上,。作為經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè),，房地產(chǎn)價格水平（包括租金）理應(yīng)反映國民經(jīng)濟(jì)的真實需求和實際負(fù)擔(dān)。如果連最真實的住房需求都無法承擔(dān),，大學(xué)生會有多高的創(chuàng)業(yè)熱情,？整個社會的實體經(jīng)濟(jì)又將如何發(fā)展？而這種泡沫又能維持多久呢?
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