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土地市場近期異�,；馃幔�,、滬,、穗和杭州等熱點城市相繼誕生樓面地價和總價的新“地王”。媒體和市場普遍認為,，“地王”的出現(xiàn)不僅會推高所在片區(qū)或區(qū)域在售新房和二手房的價格,，而且預(yù)示著未來該區(qū)域房價還將會漲。有觀點提出,，治本之策是切實,、合理加大土地實際供應(yīng)量。
從表面看,，一宗地為很多開發(fā)商瘋搶,，地價上漲是難免的，若能在熱點城市和熱點片區(qū)多增加土地供應(yīng),，地價自然而然就下來了,。但這是一般商品供求失衡的解決思路，沒有考慮到房地產(chǎn)市場只能在某個區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)供給和需求平衡的特性,。也就是說,，即使是住房供求在全市總量上實現(xiàn)了平衡，也不能解決某些區(qū)域的供求失衡,。這便是時下熱點城市房地產(chǎn)市場面臨的問題,。
在這些城市，80%以上的新房建設(shè)用地供應(yīng)基本集中在城郊或新區(qū),，但凡在城市熱點片區(qū)（如中心區(qū)）有地塊推出時,，便會遭到眾多開發(fā)商的瘋搶。因為經(jīng)過長期的開發(fā)和培育,，城市中心區(qū)的公共服務(wù)配套設(shè)施（交通,、教育、醫(yī)療等）非常完善,，居住配套環(huán)境（社區(qū)服務(wù),、娛樂休閑、生活購物等）也非常成熟,，居住的氛圍和品質(zhì)等軟環(huán)境優(yōu)勢很突出,，居民在這些片區(qū)購房的意愿比較高,，片區(qū)內(nèi)住房升值的潛力大。例如,，2003年以來,，北京和深圳的商品住房平均價格分別上漲了5倍和3.8倍，而中心區(qū)房價則分別上漲了8倍和7.5倍,；據(jù)我愛我家統(tǒng)計,，2012年，北京二手住房價格上漲了8%,，而五環(huán)內(nèi)二手住房價格則上漲了30%。
相比之下,，即便城郊新住宅區(qū)房價比較低,，但由于這些區(qū)域房地產(chǎn)建設(shè)速度往往快于公共服務(wù)配套設(shè)施跟進和培育速度，對居民吸引力相對較低,，投資需求也較少跟進,。在房地產(chǎn)長周期開始下行和投資屬性日漸退去的情況下，只看重房價上漲收益而不管居住屬性的“一窩蜂”式購房現(xiàn)象越來越少了,。去年下半年以來,，市場回暖呈現(xiàn)出越來越明顯的分化特征：一方面，回暖基本上集中在一,、二線重點城市,，其他城市則苦苦掙扎在“去庫存”的泥潭里。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2012
年,，東部、中部和西部地區(qū)商品住宅新開工面積分別比上年同期減少14.9%,、8.9%和6.5%,，熱點城市集中的東部區(qū)域供應(yīng)下降更快。但是,，東部,、中部和西部地區(qū)2012
年的商品住宅銷售面積分別為46649萬平方米、26917萬平方米,、24902
萬平方米,，分別同比增長6.4%、2.1%,、-5.5%,，熱點城市集中的東部地區(qū)銷售增長更快。據(jù)中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計,，今年5月庫存下降最快的4個城市分別是北京,、深圳,、廣州和南京；另一方面,，城市中心區(qū)或熱點片區(qū)回暖更為迅速,，深圳今年以來住房銷售旺盛的區(qū)域是福田、南山等中心區(qū)和龍華新區(qū)（準中心區(qū)）,，而原特區(qū)外和其他新區(qū)則出現(xiàn)了銷售難,。
近期，京,、滬等熱點城市誕生的新“地王”大多位于城市中心區(qū)或熱點片區(qū),，因此，在熱點城市中心區(qū)土地供應(yīng)幾近枯竭的情況下,，即便這些城市能完成年度供地計劃,，所供應(yīng)的土地也基本都位于城郊或新區(qū)，無法扭轉(zhuǎn)城市中心區(qū)住房供求失衡的常態(tài),，也就無法避免熱點城市中心區(qū)“地王”不斷被刷新和前赴后繼的現(xiàn)象,。
上述“地王”的誕生，在表面上看是熱點城市中心區(qū)土地供求嚴重不平衡的結(jié)果,，實際上是土地市場價值（稀缺,、中高端物業(yè)需求強勁、抗跌性能力強）的體現(xiàn),，背后的驅(qū)動因素則是熱點城市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施供給不平衡,。熱點城市人口增長較快，對居住,、交通,、教育和醫(yī)療等在內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施需求也增長也較快，但這些城市住房建設(shè)速度遠快于公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施,，與住房建設(shè)密切相關(guān)的軟環(huán)境（社區(qū)服務(wù),、娛樂休閑、生活購物等）建設(shè)更滯后,，新建住房基本上集中在城市郊區(qū),。相比之下，優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施則基本上集中于城市中心區(qū),，城市居民也依舊在中心區(qū)就業(yè),，而這些區(qū)域也是傳統(tǒng)的住宅區(qū)，與居住密切的軟環(huán)境經(jīng)過多年的培育相對成熟,，在這些區(qū)域居住相對舒適進而成為居民購房置業(yè)的首選,。
因此，熱點城市“地王”的誕生和對房價的影響是市場競爭的必然結(jié)果,，需要尊重市場的原則,，不能采取“堵”的方式,。增加土地供應(yīng)無法消除“地王”現(xiàn)象和實現(xiàn)穩(wěn)定房價的目標。
要解決熱點城市“地王”現(xiàn)象和高房價問題,，關(guān)鍵在實現(xiàn)公共服務(wù)在各行政區(qū),、各片區(qū)的均等化覆蓋。居住在現(xiàn)代城市,，對于住房的需求除了物理屬性的住房本身,，更多還有與生活相關(guān)的公共服務(wù)，只有公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施能夠與住房建設(shè)同步供應(yīng),，甚至提前布局,，使得住房達到了能夠同時實現(xiàn)居住、生活和個人及家庭發(fā)展的目的,，才能使得住房需求不再集中于中心城區(qū),。如此，“地王”誕生的基礎(chǔ)就不存在了,，“地王”的房價效應(yīng)也就不存在了。
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