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近期土地市場(chǎng)火熱,，折射出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)行政調(diào)控手段退出、享受城鎮(zhèn)化“盛宴”的樂(lè)觀預(yù)期,。應(yīng)當(dāng)承認(rèn),，樓市調(diào)控模式從行政主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)切換已現(xiàn)端倪，但需要警惕的是,，調(diào)控轉(zhuǎn)軌不可能朝發(fā)夕至，更不等于政策放松,。事實(shí)上,，轉(zhuǎn)軌成功更需既有政策的護(hù)航和市場(chǎng)環(huán)境的平穩(wěn)。
樓市調(diào)控轉(zhuǎn)軌的預(yù)期是近期土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)升溫的主要原因�,，F(xiàn)行的樓市調(diào)控模式是行政主導(dǎo),，突出表現(xiàn)在限購(gòu)、限價(jià),、限貸“三限”上,。這種行政主導(dǎo)的模式對(duì)于短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)泡沫放大有一定效果，但也遭遇了“越調(diào)越漲”,、假結(jié)婚,、假離婚怪相叢生的尷尬。目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步入“深水區(qū)”,，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)強(qiáng)調(diào)去房產(chǎn)化,，政府簡(jiǎn)政放權(quán)、推動(dòng)職能轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控模式向市場(chǎng)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)軌顯得更為迫切和必要,。
多種跡象顯示樓市調(diào)控步入轉(zhuǎn)軌期,。從今年3月以來(lái)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議和高層表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控言之甚少,，提及時(shí)主要強(qiáng)調(diào)兩方面內(nèi)容：一是保障房建設(shè),，強(qiáng)調(diào)加快落實(shí)建設(shè)任務(wù)，健全分配制度,，推進(jìn)公租房,、廉租房并軌；二是加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)下半年可能會(huì)有實(shí)質(zhì)動(dòng)作,，此項(xiàng)改革被視為樓市調(diào)控模式加速向市場(chǎng)主導(dǎo)切換的風(fēng)向標(biāo)�,？梢灶A(yù)期,，市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)控模式將以保障房為核心，以保有環(huán)節(jié)征稅為抓手,。
調(diào)控轉(zhuǎn)軌不能誤解為調(diào)控放松,，恰恰相反，著眼于樓市短期穩(wěn)定的周期性政策應(yīng)保持穩(wěn)定,，以防止房?jī)r(jià)脫韁式上漲,，保障市場(chǎng)環(huán)境的平穩(wěn)，為調(diào)控模式的成功切換護(hù)航,。歷次房地產(chǎn)調(diào)控顯示,，行政主導(dǎo)的模式將重心放在抑需求上，在地方財(cái)稅體系等長(zhǎng)期制度改革未完成的情況下,，如果匆匆放開(kāi)“三限”,，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈恐難避免。
從目前的市場(chǎng)走勢(shì)看,，一線城市的樓市環(huán)境有脫離“平穩(wěn)”狀態(tài)的風(fēng)險(xiǎn),，而“平穩(wěn)”狀態(tài)是調(diào)控部門(mén)、開(kāi)發(fā)商,、購(gòu)房者都能接受的市場(chǎng)環(huán)境,。風(fēng)險(xiǎn)的直接表現(xiàn)就是搶地大戰(zhàn)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期再度強(qiáng)化。公開(kāi)資料顯示,，北京,、上海、廣州等地在5月份出現(xiàn)總價(jià)或單價(jià)“地王”,，并且前5個(gè)月的土地出讓收入逼近去年全年水平,。部分熱點(diǎn)區(qū)域地塊樓面價(jià)短短1個(gè)月上漲近50%，超過(guò)兩個(gè)月前的在售商品房?jī)r(jià)格。地價(jià)上漲強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，并與目前新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的局面疊加,，加劇一線城市樓市可能“不穩(wěn)”的擔(dān)憂(yōu)。此外,，不少地方對(duì)新型城鎮(zhèn)化的認(rèn)識(shí)仍未打破“造城運(yùn)動(dòng)”的思維,，做大土地收入“蛋糕”的動(dòng)力強(qiáng)勁。一些地方政府追求GDP增長(zhǎng)的政績(jī)觀也尚未打破,，舍不得房地產(chǎn)這個(gè)政績(jī)工具,，落實(shí)樓市調(diào)控政策不積極。
鑒于此,，目前探討行政調(diào)控的全面退出不合時(shí)宜,，更可行的是在堅(jiān)持市場(chǎng)邏輯的前提下，對(duì)既有政策進(jìn)行完善和修正,。例如,，優(yōu)化預(yù)售證管理，加大市場(chǎng)供給,；強(qiáng)化閑置土地監(jiān)管,，重罰囤地行為。當(dāng)然,，更緊迫的是又好又快地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍,，使其發(fā)揮樓市“穩(wěn)定器”作用。
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