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對于樓市的關(guān)注,，目前的焦點(diǎn)更多地放在了長效機(jī)制建設(shè)上,，而不再是價格是否還會繼續(xù)上漲,。對于樓市調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)的關(guān)注點(diǎn)有很多,，討論較多的是如何破除地方政府的土地財政。大家認(rèn)為,，樓市之所以屢屢落入“空調(diào)”和房價居高不下,，從根本上來講是因為，如果房價下跌或形成下跌預(yù)期,，不僅地價會下跌,，而且開發(fā)商拿地?zé)崆橐矔黠@消退,，土地市場會非常冷清�,！ �
目前,，地方政府土地出讓收入主要用于基建項目（如地鐵、高速公路,、機(jī)場等）,，我們以此為例來說明土地財政的要害�,；椖康耐度谫Y模式是,，地方政府將未出讓的土地（甚至是生地）注資給基建項目開發(fā)方，開發(fā)方以土地抵押獲得銀行貸款來啟動基建項目,。同時,，項目開發(fā)方單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商來開發(fā)未來若干年后才能入市的房地產(chǎn)項目，最后以房地產(chǎn)銷售償還銀行貸款和覆蓋基建運(yùn)營費(fèi)用和短期虧損,�,？梢姡绻績r下跌或形成下跌預(yù)期,，基建項目的投融資模式就無法維持,。因此，不管有沒有泡沫,，房地產(chǎn)調(diào)控不能嚴(yán)厲,、房價不能下跌已經(jīng)成為地方政府維持項目投資的前置條件,。
如果有替代性的融資渠道,，地方政府維持房價上漲和高房價的內(nèi)在激勵也就不存在了。一方面,，地價和相關(guān)稅費(fèi)占房價60%以上的局面就會全面改觀,，另一方面地方政府也不會對房地產(chǎn)調(diào)控陽奉陰違而導(dǎo)致調(diào)控陷入“屢調(diào)屢敗”、“屢調(diào)屢漲”的局面,。近期,，征收房產(chǎn)稅被認(rèn)為有望取代土地財政，進(jìn)而建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,。很多機(jī)構(gòu)和學(xué)者都在測算房產(chǎn)稅各種征收方案對于地方政府土地出讓收入的替代,。大多數(shù)認(rèn)為，1%左右的稅率和人均30平方米免稅的情況下,，房產(chǎn)稅可以彌補(bǔ)未來幾年土地出讓收入下滑形成的缺口,。在未來向成熟房產(chǎn)稅過渡以后，房產(chǎn)稅完全可以達(dá)到替代土地財政的目的,。
土地財政,，言下之意就是財政收支失衡需要土地出讓收入來補(bǔ)缺口并形成了剛性依賴,。近年來，土地出讓收入已經(jīng)占到地方政府本級收入的50%,，2010年最高達(dá)到70%,，看似地方財政對于土地的依賴確實很深，土地收入外的預(yù)算收入失衡問題嚴(yán)重,。但是,，市場經(jīng)濟(jì)條件下構(gòu)建公共財政，就是要建立符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系的財政預(yù)算制度,，關(guān)鍵的問題是地方政府是否回歸到解決市場失靈和提供公共產(chǎn)品的本位,，是否避免職能以外的支出對于地方政府收入增加的倒逼。只有完全屬于地方政府職能范圍內(nèi)且受人大監(jiān)督的支出才屬于公共財政支出,，不受監(jiān)督的支出,、侵入市場和民間領(lǐng)域的支出就不屬于公共財政支出。
1994年分稅制改革,，解決了政府的“收入”問題,，卻沒有解決政府支出的公開性和透明性問題。目前地方政府收支失衡的根本原因在于,，缺乏預(yù)算監(jiān)督和支出可行性研究的情況下,，地方政府無序、無效和無監(jiān)督支出的失控,，倒逼其四處尋求財政收入,。一方面，地方政府侵入市場和民間領(lǐng)域的支出很嚴(yán)重,，突出的例子就是突破政策扶持邊界,，直接介入新型產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。近年來,，光伏,、多晶硅、LED等行業(yè)紛紛走向產(chǎn)能過剩,、行業(yè)龍頭破產(chǎn)重組境地,，地方政府不得不為直接介入市場而買單。例如,，2012年江西省新余市政府將本地光伏龍頭企業(yè)——江西賽維一筆5億元到期信托貸款償還納入財政預(yù)算,；另一方面，地方政府投資支出缺乏可行性研究,，支出的效率不高,，反哺財政收入能力不強(qiáng)。根據(jù)財政部的數(shù)據(jù),，2012年中國地方國企的利潤總額為6914億元,，但凈資產(chǎn)收益率只有4.2%,，僅略高于一年期定期存款3%的利率，不僅無法為財政收入增長提供反哺,，反而成為財政負(fù)擔(dān),。反觀，2012年非國企工業(yè)企業(yè)的利潤總額為4.1萬億元,，所有者權(quán)益19.5萬億元,，凈資產(chǎn)收益達(dá)到了21.2%，是地方國企的5倍,。
再回到對土地財政的討論,。盡管基建投資有彌補(bǔ)歷史欠賬的需要，因為長期工業(yè)化趕超戰(zhàn)略使得我國在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面確有歷史欠賬,，但是,，自從上世紀(jì)末，我們一直拿基建投資來緩沖各種內(nèi)外部沖擊（如亞洲金融危機(jī),、“非典”和2008年國際金融危機(jī)）,，導(dǎo)致基建投資已超出了彌補(bǔ)歷史欠賬的范疇，近年來投資的經(jīng)濟(jì)性和可行性非常值得懷疑,，重復(fù)投資（一個經(jīng)濟(jì)區(qū)域數(shù)個機(jī)場）和不經(jīng)濟(jì)投資（廣場,、博物館等）比比皆是，但依然無法阻擋地方政府的投資熱情,。例如,，云南省2011年高速公路共收取車輛通行費(fèi)69.6億元，扣除管養(yǎng)費(fèi)用23.9億元之后,，尚不足以支付貸款利息65.9億元,，虧損20.2億元。投資成本和收益對比如此懸殊,，直接原因就是云南省多山地形導(dǎo)致高速公路建設(shè)過程中橋梁和隧道投資成本上升,，全省32條高速公路橋隧比例為20.64%,。但是,，如此明白的成本為什么沒有阻擋可行性報告的通過，深層次的原因還是地方政府對于國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速的迷戀,，工程“招投標(biāo)”和材料采購中的利益輸送到了無以復(fù)加的地步,，可行性報告只是一個走過場的東西。
因此,，所謂的土地財政并非是地方公共財政收支存在缺口,，被迫轉(zhuǎn)向土地出讓收入來“貼補(bǔ)家用”，而是無序,、無效和無監(jiān)督財政支出的失控,，倒逼地方政府四處尋求可支配收入,，土地出讓由于具有成本低、價值大,、能撬動銀行貸款,、啟動項目投資、拉動固定資產(chǎn)投資等特點(diǎn)成為最佳選擇,。值得注意的是,，地方政府支出失控和“越位”的情況下，卻對醫(yī)療,、教育,、社保等方面缺位的情況視而不見，欠賬越來越多,。近年來,，城市建成區(qū)和房地產(chǎn)市場的物理邊界越來越大，而相應(yīng)的公共服務(wù)配套建設(shè)非常滯后,、貨不對板,，這些投資對于地方短期利益關(guān)系不大而不受重視，看來我國的財政收支和預(yù)算距離公共財政建設(shè)失之千里,。
因此,，土地財政的叫法不僅不準(zhǔn)確，而且具有很大的迷惑性,，可能會誘使地方政府以彌補(bǔ)財政收支缺口之名而行GDP增長和利益驅(qū)動下的亂支出之實,，掩蓋了地方政府無序、無效和無監(jiān)督支出失控和公共財政建設(shè)的問題,。不改變“GDP政績”考核機(jī)制,、不厘清政府和市場的關(guān)系、不建立人大和社會各界對于預(yù)算監(jiān)督和約束的機(jī)制,，就難以根除地方政府無序,、無效和無監(jiān)督支出失控的局面和公共財政建設(shè)的難題，進(jìn)而所謂的土地財政也就難以破除,，樓市的長效機(jī)制也就無法建立,。
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