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縱觀近十年樓市調(diào)控，調(diào)控政策頻繁出臺,，而效果卻越來越短期化：史上最為嚴(yán)厲的“限購令”僅在一年時間內(nèi)就已消化,，而近期國五條新政前的“搶購潮”更是反映了民眾對房價越調(diào)越高的心理預(yù)期。究其原因,，政府往往局限于通過各項(xiàng)干預(yù)來緩解房地產(chǎn)市場短期矛盾,，對房地產(chǎn)業(yè)的整體運(yùn)行機(jī)制缺乏長遠(yuǎn)考量和系統(tǒng)規(guī)劃。
助推房價上漲的機(jī)制體制癥結(jié)猶在,，房價豈能真正平抑,？反思?xì)v史教訓(xùn)，樓市調(diào)控應(yīng)立足長遠(yuǎn),，以健全市場機(jī)制,、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為出發(fā)點(diǎn)，做到有“四破”有“四立”：從根本上破除土地財政根源,，建立土地經(jīng)營有效競爭機(jī)制,；破除投資流向集中化，建立房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)渠道,；破除稅收結(jié)構(gòu)失衡,，建立分階段稅收轉(zhuǎn)型框架；破除經(jīng)營模式單一化,，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營模式,。
一方面，破除助推房價上漲的體制根源,；另一方面,，逐步建立有利于房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的新機(jī)制,。唯有此，才能真正走出“調(diào)控一松房價即漲”的怪圈,，確保樓市長期可持續(xù)發(fā)展,。
首先，要從根本上破除土地財政根源,，建立土地經(jīng)營有效競爭機(jī)制,。當(dāng)前，地方政府對土地的壟斷性賣地權(quán)是助推房價上漲的制度根源,，現(xiàn)行財稅體制的不合理因素則助長了地方政府利益動機(jī),，直接導(dǎo)致地方政府越來越依賴土地出讓金等“資源型財政收入”來支撐地方財政支出，這不利于房價穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場長期良性發(fā)展,，也不利于地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,。
因此，緩解政府土地供應(yīng)壟斷對市場的影響,，必須改變地方政府作為土地壟斷經(jīng)營者的角色：一方面,，鼓勵土地儲備中心的跨區(qū)、跨城市經(jīng)營,，形成政府間土地供應(yīng)的有效競爭市場,，提高土地配置效率,；另一方面,，在嚴(yán)格限制規(guī)劃用途的前提下，允許部分擁有土地的企業(yè)成為土地供應(yīng)主體,，以鼓勵土地出讓市場形成競爭,，提高土地利用效率。
發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明,，貨幣流動性缺乏有效的疏導(dǎo)和調(diào)節(jié)機(jī)制,，是房價上漲的重要原因。如日本在整個上世紀(jì)80年代M2年增長率沒有低于過7%,，其主要投資渠道集中于證券市場和房地產(chǎn)投資,，致使其房價在1990年之前一直呈上漲趨勢。從當(dāng)前國內(nèi)情況來看,，M2處于高位,，在貨幣流動性缺乏其他投資渠道加以疏導(dǎo)的情況下，通過住房買賣來實(shí)現(xiàn)資本利得,，仍然是主要的民間投資渠道,。
因此，當(dāng)前還需要破除投資流向集中化,，建立房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)渠道,。當(dāng)前,，需形成有效的房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)機(jī)制，避免貨幣流動性過度集中于房地產(chǎn)投資而引發(fā)房價上漲,�,？赏ㄟ^租賃環(huán)節(jié)稅收減免等來降低房地產(chǎn)租賃投資成本，將房地產(chǎn)投資渠道從房屋買賣投資向房地產(chǎn)租賃投資等方向引導(dǎo),，緩解貨幣流動性對房地產(chǎn)終端市場的沖擊,。
縱觀發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅收制度變遷，“重保有,、輕流轉(zhuǎn)”是共同趨勢,，保有稅成為各國地方政府財政收入的主要來源，而開征差別化累進(jìn)稅率,，也成為各國遏制投機(jī)炒房行為,、緩解房地產(chǎn)財富分配不公的重要手段。
目前來看,，亟待破除稅收結(jié)構(gòu)失衡,，建立分階段稅收轉(zhuǎn)型框架。當(dāng)前,，我國房產(chǎn)稅全面開征箭在弦上,，而與此同時，我們應(yīng)看到,，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍很突出：開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20余種,，土地和房屋開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)占比仍很高。因此,，稅收制度改革應(yīng)從整體出發(fā),，分階段穩(wěn)步推進(jìn)：首先，稅收框架調(diào)整應(yīng)遵循總量平衡原則,，在減少開發(fā),、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，有節(jié)奏地推進(jìn)房產(chǎn)稅征收力度,；其次,，加大流通環(huán)節(jié)的稅收級差，一方面調(diào)節(jié)社會財富分配,，一方面起減稅作用,。
此外，考慮到我國目前貧富差距較大的現(xiàn)狀,，在征收新稅時應(yīng)避免對中產(chǎn)階級產(chǎn)生過大沖擊,，同時避免新稅可能對社會道德帶來負(fù)面影響，如離婚潮。
最后,，東南亞金融危機(jī)告訴我們,，當(dāng)房地產(chǎn)市場供需達(dá)到平衡后，靠增量投資拉動的粗放型房地產(chǎn)經(jīng)營模式無法持續(xù)帶動經(jīng)濟(jì)增長,。急需破除經(jīng)營模式單一化,，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營模式。
我們也可以借鑒發(fā)達(dá)國家的模式,。比如,，逐步培育以租金回報為基礎(chǔ)、以金融創(chuàng)新為載體,、以資產(chǎn)管理為核心的集約化經(jīng)營模式,。一方面，通過稅收優(yōu)惠,、簡化管理手續(xù)等方式鼓勵居民將多余的住房出租,，引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念，并通過采取“代理經(jīng)租”方式,，提高租賃的市場化運(yùn)作水平,；另一方面，引入REITs試點(diǎn)工作,，培育以房地產(chǎn)作為信用擔(dān)保品的金融工具創(chuàng)新,，通過集約化的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型來持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用。
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