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縱觀近十年樓市調(diào)控,，調(diào)控政策頻繁出臺(tái),，而效果卻越來(lái)越短期化：史上最為嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”僅在一年時(shí)間內(nèi)就已消化，而近期國(guó)五條新政前的“搶購(gòu)潮”更是反映了民眾對(duì)房?jī)r(jià)越調(diào)越高的心理預(yù)期,。究其原因,，政府往往局限于通過(guò)各項(xiàng)干預(yù)來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)短期矛盾,，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整體運(yùn)行機(jī)制缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考量和系統(tǒng)規(guī)劃。
助推房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制體制癥結(jié)猶在,，房?jī)r(jià)豈能真正平抑,？反思?xì)v史教訓(xùn)，樓市調(diào)控應(yīng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn),，以健全市場(chǎng)機(jī)制,、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為出發(fā)點(diǎn)，做到有“四破”有“四立”：從根本上破除土地財(cái)政根源,，建立土地經(jīng)營(yíng)有效競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；破除投資流向集中化,，建立房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)渠道,；破除稅收結(jié)構(gòu)失衡，建立分階段稅收轉(zhuǎn)型框架,；破除經(jīng)營(yíng)模式單一化,，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。
一方面,，破除助推房?jī)r(jià)上漲的體制根源,；另一方面，逐步建立有利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的新機(jī)制,。唯有此,，才能真正走出“調(diào)控一松房?jī)r(jià)即漲”的怪圈，確保樓市長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展,。
首先,，要從根本上破除土地財(cái)政根源，建立土地經(jīng)營(yíng)有效競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,。當(dāng)前,，地方政府對(duì)土地的壟斷性賣(mài)地權(quán)是助推房?jī)r(jià)上漲的制度根源，現(xiàn)行財(cái)稅體制的不合理因素則助長(zhǎng)了地方政府利益動(dòng)機(jī),，直接導(dǎo)致地方政府越來(lái)越依賴土地出讓金等“資源型財(cái)政收入”來(lái)支撐地方財(cái)政支出,，這不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期良性發(fā)展，也不利于地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,。
因此,，緩解政府土地供應(yīng)壟斷對(duì)市場(chǎng)的影響,，必須改變地方政府作為土地壟斷經(jīng)營(yíng)者的角色：一方面，鼓勵(lì)土地儲(chǔ)備中心的跨區(qū),、跨城市經(jīng)營(yíng),，形成政府間土地供應(yīng)的有效競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提高土地配置效率,；另一方面,，在嚴(yán)格限制規(guī)劃用途的前提下，允許部分擁有土地的企業(yè)成為土地供應(yīng)主體,，以鼓勵(lì)土地出讓市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng),，提高土地利用效率。
發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明,，貨幣流動(dòng)性缺乏有效的疏導(dǎo)和調(diào)節(jié)機(jī)制,，是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。如日本在整個(gè)上世紀(jì)80年代M2年增長(zhǎng)率沒(méi)有低于過(guò)7%,，其主要投資渠道集中于證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資,，致使其房?jī)r(jià)在1990年之前一直呈上漲趨勢(shì)。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)情況來(lái)看,，M2處于高位,，在貨幣流動(dòng)性缺乏其他投資渠道加以疏導(dǎo)的情況下，通過(guò)住房買(mǎi)賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)資本利得,，仍然是主要的民間投資渠道,。
因此，當(dāng)前還需要破除投資流向集中化,，建立房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)渠道,。當(dāng)前，需形成有效的房地產(chǎn)投資疏導(dǎo)機(jī)制,，避免貨幣流動(dòng)性過(guò)度集中于房地產(chǎn)投資而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲,。可通過(guò)租賃環(huán)節(jié)稅收減免等來(lái)降低房地產(chǎn)租賃投資成本,，將房地產(chǎn)投資渠道從房屋買(mǎi)賣(mài)投資向房地產(chǎn)租賃投資等方向引導(dǎo),，緩解貨幣流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)終端市場(chǎng)的沖擊。
縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅收制度變遷,，“重保有,、輕流轉(zhuǎn)”是共同趨勢(shì)，保有稅成為各國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源,，而開(kāi)征差別化累進(jìn)稅率,，也成為各國(guó)遏制投機(jī)炒房行為、緩解房地產(chǎn)財(cái)富分配不公的重要手段,。
目前來(lái)看,，亟待破除稅收結(jié)構(gòu)失衡,，建立分階段稅收轉(zhuǎn)型框架。當(dāng)前,，我國(guó)房產(chǎn)稅全面開(kāi)征箭在弦上,，而與此同時(shí)，我們應(yīng)看到,，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍很突出：開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20余種,，土地和房屋開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)占比仍很高,。因此,，稅收制度改革應(yīng)從整體出發(fā)，分階段穩(wěn)步推進(jìn)：首先,，稅收框架調(diào)整應(yīng)遵循總量平衡原則,，在減少開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上,，有節(jié)奏地推進(jìn)房產(chǎn)稅征收力度,；其次，加大流通環(huán)節(jié)的稅收級(jí)差,，一方面調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配,，一方面起減稅作用。
此外,，考慮到我國(guó)目前貧富差距較大的現(xiàn)狀,，在征收新稅時(shí)應(yīng)避免對(duì)中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)生過(guò)大沖擊，同時(shí)避免新稅可能對(duì)社會(huì)道德帶來(lái)負(fù)面影響,，如離婚潮,。
最后，東南亞金融危機(jī)告訴我們,，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達(dá)到平衡后,，靠增量投資拉動(dòng)的粗放型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。急需破除經(jīng)營(yíng)模式單一化,，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,。
我們也可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的模式。比如,，逐步培育以租金回報(bào)為基礎(chǔ),、以金融創(chuàng)新為載體、以資產(chǎn)管理為核心的集約化經(jīng)營(yíng)模式,。一方面,，通過(guò)稅收優(yōu)惠、簡(jiǎn)化管理手續(xù)等方式鼓勵(lì)居民將多余的住房出租,，引導(dǎo)居民樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念,，并通過(guò)采取“代理經(jīng)租”方式,，提高租賃的市場(chǎng)化運(yùn)作水平；另一方面,，引入REITs試點(diǎn)工作,，培育以房地產(chǎn)作為信用擔(dān)保品的金融工具創(chuàng)新，通過(guò)集約化的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型來(lái)持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用,。
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