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資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本，銀行貸款尤其是個人按揭貸款,，仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目順利運轉(zhuǎn)的重要支撐,。堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，應進一步加強和改進信貸調(diào)控,，同時全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風險,。
2009年以來，由于一些主要城市房價上漲過快,，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺,，包括2010年1月的“國十一條”,、4月的“國十條”、9月的“9?29新政”,，2011年1月的“新國八條”,，2013年2月出臺的“國五條”等。在調(diào)控政策持續(xù)深入的背景下,，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象有所緩解,，但房價卻未停止上漲。
總體來看,，影響房價的因素主要是經(jīng)濟發(fā)展水平,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地供給,、居民收入水平,、投資取向、投資渠道,、金融環(huán)境等,。2012年以來，在經(jīng)濟增速放緩,、人均工資增幅有所回落,、土地供應趨緊的形勢下，融資成為影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素,。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),，對融資渠道有很強的依賴性。目前來看,，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款,、房地產(chǎn)信托、上市融資,、發(fā)行債券,、民間借貸等渠道籌集資金，而銀行貸款尤其是個人按揭貸款,，仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目順利運轉(zhuǎn)的重要支撐,。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末,，全國地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元,，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點,，增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升,；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增長12.3%，增速比上年末高1.6個百分點,；個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%,，增速比上年末高3.9個百分點,。這表明，一季度社會融資總量大增,，新增人民幣貸款增加較多,，但大量新增資金進入房地產(chǎn)業(yè)，緩解了地產(chǎn)商的資金壓力,。
由于監(jiān)管部門嚴格實施差別化住房信貸政策,，加強開發(fā)商“名單制”管理，房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸渠道事實上有所緊縮,。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過信托,、私募等渠道開展融資，并廣泛參與民間借貸,，還借助委托貸款,、銀行理財產(chǎn)品、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè),、個人貸款等渠道“曲線”獲取信貸資金,。這也意味著“影子銀行”接過了對房地產(chǎn)企業(yè)融資的接力棒。
民間投資進入金融領(lǐng)域,，也讓一些中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)找到融資新通道,。他們或與其他小額貸款公司合作，或獨資設(shè)立投資公司,、貸款公司,、擔保公司、典當行等,，并以此為自身提供能夠具備融資能力的擔保資質(zhì),，增強了再融資能力。
無論是向“影子銀行”借款,，還是通過擔保進行再融資,，銀行都是重要的資金“橋梁”�,？梢哉f,，信貸增長對房地產(chǎn)價格和成交量均起到重要的支撐和助推作用。特別是個人購房貸款的財務(wù)杠桿作用,，激發(fā)了居民購房的熱情,，刺激了房地產(chǎn)投資和投機性需求。
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。監(jiān)管部門多次要求銀行業(yè)機構(gòu)提高房貸門檻,、上浮房貸利率,，以影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，從而達到調(diào)控目標,。但大型房地產(chǎn)企業(yè)往往不愁得不到銀行支持,，并且面對旺盛的市場需求，還可以將加息成本,、稅收和土地成本等通過高房價轉(zhuǎn)嫁給消費者,。同時，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上是“利益共同體”,，而在爭搶個人按揭貸款業(yè)務(wù)這一成本低,、收益穩(wěn)定、風險相對較小的“優(yōu)質(zhì)蛋糕”的過程中,，還會適度放松按揭貸款額度,、加快房貸審批效率，從而變相突破監(jiān)管要求,。
可見,，堅持房地產(chǎn)調(diào)控，除了運用土地,、財稅政策,，增加保障性住房供應等手段外，還應進一步加強和改進信貸調(diào)控,，同時全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風險,。為了避免信貸政策在傳導過程中不走樣，應當建立房地產(chǎn)信貸檢測體系,，動態(tài),、精準地調(diào)節(jié)商業(yè)銀行的信貸額度、投向和使用效果等,。
同時,，要完善房地產(chǎn)信用擔保關(guān)系，尤其是要切斷房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間存在的擔保鏈條關(guān)系,，加強“影子銀行”監(jiān)管,，從而全面掌握房地產(chǎn)業(yè)融資狀況。另外,，還要加強監(jiān)管協(xié)調(diào),，推動房地產(chǎn)業(yè)信息和數(shù)據(jù)共享，確保信貸政策執(zhí)行到位,，共同促進房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展,。
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